Komercyjne

Wyższa zaliczka musi z czegoś wynikać

Bloomberg
Samochody dostawcze pod oknami, czy zatrudnienie dodatkowego ochroniarza to za mało, by właściciela lokalu użytkowego obciążać wyższymi kosztami utrzymania nieruchomości.

Lokale użytkowe w budynkach wielorodzinnych są niczym kury znoszące złote jajka. Ich właściciele płacą wyższe opłaty, aniżeli właściciele mieszkań. I to nie tylko z tego powodu, że koszty utrzymania są wyższe. Przepisy regulujące zasady ustalania zaliczek na potrzeby utrzymania nieruchomości wspólnej są bardzo ogólne. Można więc je różnie interpretować. Artykuł 12 ust. 3 ustawy o własności lokali mówi, że właściciele lokali mogą w swojej uchwale zwiększyć obciążenie lokalu użytkowego, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z niego.

Co oznacza „nadmierne obciążenie" – nie do końca wiadomo. Dlatego nie zawsze decyzje wspólnoty o podniesieniu stawek są słuszne. Często opierają się na przeświadczeniu, a to zdecydowanie za mało, by podnieść stawki. Jeżeli więc na przykład wspólnota chce zwiększyć opłatę właścicielowi restauracji z tytułu monitoringu, który założyła, musi udokumentować, że w związku z niewłaściwym zachowaniem gości restauracji trzeba było kilka razy wzywać policję.

W przeciwieństwie do wspólnot sądy myślą zdroworozsądkowo. Co widać po orzecznictwie.

Jedna ze wspólnot w Gdańsku podjęła uchwałę, że właściciel sklepu będzie płacił większe zaliczki, ponieważ jego sklep utrudnia życie właścicielom mieszkań. Samochody dostawcze oraz klimatyzacja nadmiernie hałasują. Trudno też zaparkować przed budynkiem. Poza tym powstaje zbyt dużo śmieci. Specjalnie też dla tego lokalu trzeba było zwiększyć moc ogrzewania.

Właściciel sklepu odwołał się do sądu i wygrał, zarówno w Sądzie Okręgowym, jak i Apelacyjnym w Gdańsku .

Zdaniem sądów nie można zwiększać obciążeń właścicieli lokali jedynie z tego powodu, że mają one status użytkowych. Konieczne jest wykazanie, że w porównaniu z mieszkaniami wpływają one na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

W podobnej sprawie Sąd Apelacyjny w Warszawie stwierdził, że podwyższenie opłaty eksploatacyjnej za lokale użytkowe powinno być poparte rzetelną kalkulacją pozwalającą akceptować podwyżkę jako merytorycznie uzasadnioną.

Ale bywa i tak, że to właściciel lokalu użytkowego nie chce płacić, a wspólnota ma rację.

Tak było w wypadku warszawskiej spółki z o. o., właścicielki trzech lokali użytkowych (sklepu i dwóch biur). Wspólnota mieszkaniowa drastycznie podniosła jej zaliczki za lokale. Spółka postanowiła więc walczyć o swoje. Wystąpiła do Sądu Okręgowego w Warszawie z pozwem o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej podjętej w tej sprawie. Sąd Okręgowy oddalił powództwo. Ustalił, że wejście do lokali odbywa się przez furtkę, która jest otwarta w godzinach pracy biur i sklepu. Przez furtkę mogą wejść osoby postronne. Nieruchomość wyposażona jest w monitoring kontrolowany przez ochroniarza, drugi ochroniarz patroluje teren. Po godzinach pracy lokali użytkowych, w nieruchomości pozostaje tylko jeden z ochroniarzy. Otwarta furtka generuje koszt zatrudnienia pracownika ochrony w kwocie 69 tys. zł rocznie. W ocenie sądu wspólnota udowodniła konieczność obciążenia spółki zwiększonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną. Przedstawiła rozliczenia kosztów generowanych przez lokale użytkowe w skali roku. Koszty te pokrywane są przez właścicieli wszystkich lokali, pomimo że właściciele mieszkań nie korzystają z całej infrastruktury osiedla. Spółka nie poddała się i odwołała się do Sądu Apelacyjnego w Warszawie. Zarzuciła, że wspólnota wykazała koszty, nie przedstawiając dokumentów źródłowych, tj. umowy, faktury VAT lub rachunków. Kwota wskazana przez wspólnotę nie pozostaje w żadnej relacji do wysokości zaliczki, jaką musi płacić spółka. Obecność dwóch ochroniarzy na osiedlu jest obiektywnie uzasadniona względami bezpieczeństwa. Sąd oddalił apelację.

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL