Nocleg w fabryce, biurze lub w superluksusowym hotelu

W Polsce jest ponad 2,6 tysiąca oficjalnie skategoryzowanych hoteli, które oferują ponad 128 tysięcy pokojów – podaje analityk ds. nieruchomości hotelowych w Cushman & Wakefield Maria Zielińska. – Większość z nich to obiekty trzygwiazdkowe. Hotele sieciowe stanowią około 13 procent.

Duża konkurencja

Z analiz C&W wynika, że w największych polskich miastach buduje się kilkadziesiąt obiektów hotelowych. – W samej Warszawie planowanych jest ponad 20 projektów – mówi Zielińska. Hotele powstają także w miejscowościach wypoczynkowych.

Marta Abratowska-Janiec, konsultant z działu rynków kapitałowych i ekspert ds. rynku hotelowego w CBRE, dodaje, że najbardziej chłonne rynki to Warszawa i Kraków. – Kraków jest zdominowany przez turystykę, Warszawa przez biznes – wyjaśnia.

Dominują projekty łączące powierzchnie biurowe, handlowo-usługowe i hotelowe. – Wynika to nie tylko z ograniczonej podaży działek, ale też atrakcyjności takiej formy obiektu – wyjaśnia. – Takie inwestycje w niedalekiej przyszłości powstaną m.in. w centrum i na Woli w Warszawie. Widać także coraz większe zainteresowanie obszarem biurowym wokół Mokotowa (Domaniewska/Wołoska), a to ze względu na gości biznesowych oraz podróżnych z lotniska. Rozwijają się także rynki w takich miastach jak Gdańsk, Wrocław, Poznań, Łódź i Katowice – wskazuje.

Maria Zielińska potwierdza, że projekty mieszane będą coraz popularniejsze w dużych miastach, gdzie rośnie podaż powierzchni biurowej. – Większość takich hoteli będzie działać w oparciu o umowy leasingu. Duża konkurencja w postaci prywatnych obiektów, wynajmowanych poprzez takie platformy jak Airbnb, sprawia, że pojawią się również aparthotele – mówi przedstawicielka C&W.

Dodaje, że dużym zainteresowaniem inwestorów cieszy się także polskie Wybrzeże, na co wpływ mają bardzo dobre wyniki hoteli w latach ubiegłych oraz rekordy odnotowane podczas ostatniego lata.

Podkreśla, że w miejscowościach turystycznych rośnie zapotrzebowanie na obiekty luksusowe oferujące wiele różnych usług. – Miejscowości uzdrowiskowe wzbogacą się o obiekty typu medical spa, czemu sprzyja moda na zdrowy tryb życia – wyjaśnia.

Pytana o nowych graczy na polskim rynku wskazuje na tzw. marki lifestyle'owe i te przeznaczone dla milenialsów. – Na przykład Moxy (marka należąca do Marriott International) czy Radisson Red (Carlson Rezidor) – wymienia. – Pojawią się też nowe marki z wyższej półki, a wśród nich Autograph Collection (Marriott International), Curio A Collection by Hilton i Raffles Hotels & Resorts (Hotel Europejski w Warszawie) – wylicza. Dodaje, że jeszcze w tym roku na polskim rynku mogą pokazać się nieznane dotąd u nas  sieci, działające w oparciu o umowy leasingu, tak jak marka Leonardo, od niedawna obecna w Warszawie.

Marta Abratowska-Janiec zauważa, że nowe obiekty na rynku hotelowym w Krakowie to w większości adaptacje budynków o historycznym charakterze. – Także w Warszawie obserwujemy takie adaptacje, rzadziej jednak są to adaptacje budynków historycznych jak Koneser i hotel Moxy Warsaw Praga – opowiada przedstawicielka CBRE. – Na obiekty hotelowe są przerabiane biura klasy B i C, co jest efektem wzrostu podaży wysokiej klasy biurowców.

Potrzeba nowych

– Banki chętnie finansują inwestycje hotelowe w centralnych lokalizacjach dużych miast oraz w miejscowościach o dużym potencjalne turystycznym – zwraca uwagę Maria Zielińska. Jej zdaniem w Polsce jest jeszcze miejsce na nowe hotele. – W dużych miastach dynamicznie rozwijający się sektor usług generuje napływ turystów biznesowych, rośnie też liczba turystów zagranicznych – wyjaśnia przedstawicielka C&W. – Polacy coraz częściej wybierają wczasy w kraju. Nowe hotele są więc potrzebne także w miejscowościach wypoczynkowych.

O dynamicznym rozwoju rynku hotelowego mówi także Ron Ben Shahar, partner Angel Poland Group. – Ubiegły rok był rekordowy pod względem wzrostu obłożenia i średnich stawek. Najlepiej wypadły rynki warszawski, wrocławski i krakowski. Szybki rozwój rynku przekłada się na dużą aktywność inwestorów. Widać ekspansję takich marek jak Marriott i Hilton – wskazuje.

Podkreśla, że rynek potrzebuje nowych hoteli. – Muszą to być dobrze zlokalizowane obiekty dopasowane do zmieniających się wymagań klientów – mówi Ron Ben Shahar.

Angel Poland Group wybudował we Wrocławiu pięciogwiazdkowe hotele Double Tree by Hilton i Granary Hotel. Przygotowuje się do kolejnej inwestycji, tym razem w Krakowie, w sąsiedztwie Wawelu. Przy ul. Stradomskiej powstanie pięciogwiazdkowy hotel, spa i luksusowe apartamenty. – Hotel, który dołączy do Autograph Collection Hotels, będzie pierwszym obiektem tej ekskluzywnej marki w Polsce – wyjaśnia Shahar.

Zdaniem Marcina Antczaka, wiceprezesa spółki FB Antczak, w branży hotelarskiej szybko rozwija się także segment dwu-, trzygwiazdkowych obiektów. – Klienci zwracają uwagę i na jakość, i na cenę. Takie obiekty powstają w coraz lepszych lokalizacjach, ale niekoniecznie Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu – mówi.

Wiceprezes zwraca też uwagę na niebanalne historyczne obiekty. – Możliwość spędzenia nocy w starym kościele czy – tak jak w Kaliszu – w zabytkowej fabryce fortepianów i pianin przyciąga podróżnych biznesowych i weekendowiczów – mówi Antczak.

Jego firma przy współpracy z grupą Hilton Worldwide buduje hotel Hampton by Hilton Kalisz. Obiekt jest częścią centrum hotelowo-biznesowo-kulturalnego Calisia One. Hotel zaoferuje prawie sto pokoi, sale konferencyjne, centrum fitness, spa, basen.

Beatrice Bouchet, prezes B&B Hotels Polska, przyznaje, że branża hotelowa w Polsce przeżywa prawdziwy rozkwit. Stoją za tym nie tylko podróże biznesowe, ale też coraz większa liczba wydarzeń kulturalnych, społecznych i sportowych. Polska jest coraz popularniejsza wśród zagranicznych turystów.

– Model biznesowy sieci B&B zakłada atrakcyjne położenie obiektów – mówi Beatrice Bouchet. – Nasz wrocławski hotel znajduje się w ścisłym centrum miasta. Toruński obiekt jest usytuowany nieopodal Starówki. W Łodzi sąsiaduje z tętniącą życiem Piotrkowską. Katowicki hotel przyjmuje gości tuż przy Filharmonii Śląskiej, a w Warszawie w bezpośrednim sąsiedztwie lotniska. B&B Kraków powstaje u podnóża Wawelu – wylicza.

Marta Abratowska - Janiec, starszy konsultant, dział rynków kapitałowych, ekspert ds. rynku hotelowego:

Jednym z dominujących trendów na polskim rynku hotelowym jest zawieranie umów najmu w hotelach. Kierunek ten jest niezwykle popularny na przykład na rynku niemieckim, gdzie 90 proc. hoteli działa właśnie w oparciu o umowy najmu. Polega to na zawieraniu długoletnich umów z operatorem na rynku hotelowym - jest to minimum 15-20 lat - na prowadzenie działalności oraz zarządzanie obiektem.

Na rynku działają sieci, które oferują model współpracy oparty na dzierżawie. Polega to na zawieraniu długoletniej (zazwyczaj 20-letniej) umowy na operowanie obiektem i zdejmuje z właściciela budynku hotelowego konieczność prowadzenia biznesu. Model dzierżawy przewiduje stały (lub zmienny w zależności od przychodu) czynsz dzierżawny płatny za pokój. Taki model prowadzą na przykład Motel One czy Vienna House. Największe sieci hotelowe typu Hilton czy Marriott oferują model oparty na franczyzie lub umowie zarządzania.

Widoczny na polskim rynku hotelowym jest również trend adaptacji budynków, zarówno historycznych, jak i biurowych klasy B i C, na obiekty hotelowe.
Widać trend rewitalizacji kilkunastoletnich obiektów w centrach miast. Z powodu coraz większego ruchu na rynku hotelowym oraz rosnącej liczby nowych operatorów mnóstwo sieci hotelowych patrzy na Polskę przyjaznym okiem.

Starsze obiekty muszą stać się konkurencyjne, czego konsekwencją jest ich gruntowna rewitalizacja w duchu nowych standardów, trendów i rosnących wymogów ze strony rynku.

Do niedawna banki z rezerwą podchodziły do finansowania inwestycji hotelowych, co wynikało z niewystarczającej liczby profesjonalnych operatorów na rynku oraz wciąż jeszcze niedużego zaufania do lokalnych inwestorów i ich doświadczenia.

Obecnie, biorąc pod uwagę największych, międzynarodowych operatorów wchodzących na polski rynek, banki coraz chętniej decydują się na finansowanie inwestycji hotelowych.

Warto podkreślić, że banki wciąż najbardziej przychylnie patrzą na umowy najmu, więc trend, który obserwujemy na polskim rynku jest dobry co do zasady i można śmiało powiedzieć, że rynek jest w świetnej kondycji i możemy się spodziewać jego dynamicznego rozwoju.