Spółka LPP zapowiedziała, że rozważy renegocjację stawek czynszów z centrami, w których znajdują się jej sklepy. Firma jest właścicielem marek odzieżowych Reserved, House, Cropp, Mohito i Sinsay. Z szacunków Retail Institute wiadomo, że w pierwszym tygodniu z niedzielą objętą zakazem handlu w galeriach pojawiło się o prawie 1 mln mniej klientów niż rok wcześniej. Na razie nie ma danych o zmianach w przychodach. Czy można się spodziewać, że najemcy będą renegocjować umowy?
Przeciąganie liny
Analitycy Cushman & Wakefield (jednocześnie Cushman & Wakefield Polska Trading jest zarządcą galerii – m.in. Złotych Tarasów) wskazują, że w związku z bardzo wysoką podażą powierzchni handlowej w ostatnich latach, mamy do czynienia z rynkiem najemcy. Zarządcy muszą zabiegać o najemców, np. oferując okresy bezczynszowe czy pokrycie kosztów wykończenia sklepu. Tylko nieliczne galerie, gdzie kolejka chętnych do wynajęcia powierzchni jest długa, mają lepszą pozycję negocjacyjną.
– Umowy najmu na powierzchnie handlowe zawierane są na czas określony, najczęściej na pięć lat. W większości umów czynsz jest rozdzielony na podstawowy i obrotowy. Jeśli najemca w wyniku zakazu handlu, nie osiągnie zakładanego progu obrotu, to nie będzie rozliczany z tytułu czynszu obrotowego – mówi Marta Mikołajczyk-Pyrć, dyrektor pionu nieruchomości handlowych w dziale zarządzania nieruchomościami i aktywami w Savills. – Wprowadzenie zakazu handlu wywołało wśród niektórych najemców spore emocje. Warunki najmu powierzchni handlowej precyzuje umowa, która, jeśli nie posiada zapisów odnoszących się jednoznacznie do zakazu handlu, nie zostawia zwykle pola do interpretacji pozwalających na obniżkę czynszu. Przykładowo zapisy o zaistnieniu „nadzwyczajnych okoliczności", według bieżących interpretacji, nie mają zastosowania do sytuacji wprowadzenia zakazu handlu i nie dają podstaw do zmiany stawki najmu – dodaje.
Wskazuje, że niektóre z ostatnio podpisywanych umów zawierają klauzule precyzujące zasady ewentualnej modyfikacji warunków finansowych w przypadku wprowadzenia zakazu handlu, ale takie umowy należą do zdecydowanej mniejszości.
Anna Wysocka, dyrektor działu wynajmu powierzchni handlowych w JLL, mówi, że standardowo umowy najmu nie dają możliwości obniżenia czynszów w trakcie trwania kontraktu. Wszelkie odstępstwa od treści umowy podczas jej trwania są kwestią negocjacji i otwarcia stron na ewentualne zmiany. – Jeśli nie ma obiektywnych przesłanek i odpowiednich zapisów w kontrakcie, nie ma możliwości odstąpienia od nich, jeśli właściciel nie wyrazi na to zgody. Pod tym względem umowy nie są elastyczne – mówi Wysocka.
