Niemiecki rynek ma stanowić połowę naszego portfela

Rz: W 2017 r. na rynku nieruchomości logistycznych padły rekordy pod względem oddanych zasobów i wynajętej powierzchni. Jak długo koniunktura może się utrzymać, co ją napędza?

Radosław T. Krochta, prezes MLP Group: Polska gospodarka w minionym roku rozwijała się stabilnie. Popyt na nowoczesne powierzchnie magazynowe utrzymywał się na wysokim poziomie. W zależności od różnych statystyk deweloperzy skutecznie odpowiedzieli na ten popyt dostarczając na rynek 1–2 mln mkw. nowej powierzchni. W efekcie całkowite zasoby w Polsce przekroczyły 13,5 mln mkw. Zmniejszył się jednocześnie wskaźnik pustostanów.

W tym roku spodziewane jest utrzymanie dynamiki wzrostu PKB powyżej 4 proc. To powinno przełożyć się na dalszy dynamiczny rozwój rynku magazynowego. Takie są też nasze założenia.

Ile powierzchni firma dostarczyła na rynek w 2017 r. i ile wynajęła? Jakie są plany na 2018 r.?

Podpisaliśmy umowy na łącznie ponad 220 tys. mkw. Podwoiliśmy w ten sposób wielkość zakontraktowanej powierzchni w porównaniu do poprzedniego roku. Z tego ponad 90 tys. mkw. powierzchni zostało wynajęte w nowo realizowanych inwestycjach. Miniony rok był dla nas rekordowy. Nie zamierzamy zwalniać tempa. Liczymy na co najmniej powtórzenie ubiegłorocznego wyniku, ale wiele wskazuje na to, że ten rok będzie jeszcze lepszy.

Branża wskazuje kilka czynników ryzyka dla tempa rozwoju rynku. To m.in. rosnące koszty budowy i brak rąk do pracy – jak koszty wzrosły w MLP Group w ciągu roku i czy macie zabezpieczonych wykonawców?

Dostrzegamy pewną presję ze strony rosnących kosztów pracy, ale na razie nie jest ona istotna. Współpracujemy z dużymi i solidnymi generalnymi wykonawcami, dzięki czemu czas realizacji projektów jest zgodny z założeniami.

Deweloperzy mieszkaniowi czy biurowi narzekają też na mocny wzrost ceny gruntów. Czy w Polsce trudno jest o dobre parcele w rozsądnej cenie? Jak wygląda bank ziemi MLP Group?

W ramach rozwijanych parków logistycznych mamy wciąż spory bank gruntów z pozwoleniami na budowę, na których możemy postawić nowe magazyny o docelowej powierzchni nawet 340 tys. mkw. W III kwartale tego roku zamierzmy sfinalizować zakup dużej działki w okolicach Strykowa. Do tego posiadamy opcje na zakup i zawarte umowy rezerwacyjne na nowe grunty pod planowane parki logistyczne. To zapewnia nam potencjał do dalszej dynamicznej rozbudowy na co najmniej kilka lat do przodu. Cały czas szukamy też nowych działek – w Polsce ich dostępność jest nadal dość duża.

Weszliście do Niemiec – jak wygląda ten rynek w porównaniu z polskim?

Rynek niemiecki ma bardzo duży potencjał i jest obecnie naszym priorytetowym kierunkiem rozwoju. Będziemy tam w najbliższych latach rozwijali się szybciej niż w Polsce. Popyt roczny na powierzchnię magazynową rośnie u naszych zachodnich sąsiadów o około 7–8 mln mkw. rocznie, czyli kilkukrotnie szybciej niż u nas. Poza tym stopy zwrotu są wyższe niż w Polsce. Rynek niemiecki jest bardzo stabilny, średnia długość umów najmu to dziesięć lat, co jest dla nas bardzo korzystne. Dodatkowo warto podkreślić bardzo pozytywne relacje biznesowe, które widzimy podczas rozmów z wykonawcami, agentami nieruchomości i lokalnymi władzami. Płynnie weszliśmy na rynek niemiecki i nie mamy żadnych barier związanych z tym, że jesteśmy podmiotem zagranicznym. Mamy lokalny zespół, który bardzo dobrze sobie radzi.

Na jakim etapie jest ekspansja?

W tym roku zamierzamy kupić 2–3 lokalizacje w Niemczech, tzn. nabyć nieruchomości i rozpocząć budowę parków. W najbliższym czasie podpiszemy dużą umowę najmu dotyczącą naszego parku w Unnie w okolicy Dortmundu. Oprócz tego będziemy finalizować zakup działki w Mönchengladbach w Zagłębiu Ruhry oraz lokalizację na południu Niemiec. Generalnie podobnie jak w naszym kraju interesują nas tam główne lokalizacje magazynowe takie jak Monachium, Zagłębie Ruhry, Stuttgard, Hamburg i Berlin.

Docelowo niemiecki rynek ma stanowić 50 proc. naszego portfela.

Interesuje was też rynek rumuński. Jak on wygląda w porównaniu z polskim?

Rumunia jest interesującym krajem, ale na razie dla nas nieco mniej istotna. Dlatego chwilowo poprzestaniemy na jednej lokalizacji w tym kraju.

Planujemy rozpoczęcie budowy parku w trzecim kwartale tego roku. Powstanie na działce znajdującej się w zachodniej części Bukaresztu. To najważniejszy i właściwie jedyny region magazynowy w tym kraju, na którym chcemy być obecni. Docelowa łączna powierzchnia najmu wyniesie 80 tys. mkw. przeznaczonych na magazyny i lekki przemysł.