Komercyjne

Zakaz handlu może doprowadzić do zmian umów

Bartosz Clemenz, kieruje zespołem nieruchomości w kancelarii Hogan Lovells.
materiały prasowe
Zmiana będzie dotkliwa dla tych najemców, którzy odnotowują najwyższe obroty w weekendy - mówi Bartosz Clemenz, który kieruje zespołem nieruchomości w kancelarii Hogan Lovells.
Rz: Zakaz handlu w niedzielę będzie miał wpływ na umowy najmu lokali użytkowych?
Mec. Bartosz Clemenz: W wypadku nowych umów sprawa jest prosta. Możliwości najemców zawsze muszą być brane pod uwagę przy negocjowaniu czynszów. Jeżeli chodzi o umowy zawarte przed zmianą przepisów nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Niektóre sklepy ze względu na rodzaj sprzedawanych produktów lub lokalizację mogą mieć mniejsze obroty. Część z nich uratuje wydłużenie czasu pracy galerii handlowych. Przewiduje się, że zmiana będzie dotkliwa dla tych najemców, którzy odnotowują najwyższe obroty w weekendy. Wymienia się tu punkty gastronomiczne i restauracje położone w centrach handlowych oraz centra położone na obrzeżach miast. Natomiast supermarkety spożywcze prawdopodobnie będą mniej poszkodowane, ponieważ klienci zrobią potrzebne zakupy w inne dni tygodnia. Podobnie będzie w wypadku centr handlowych w miastach.
Trzeba poczekać kilka miesięcy i zobaczyć, czy i jak zakaz handlu wpłynie na sytuację ekonomiczną najemców. Wówczas będzie można ocenić, czy z nowych przepisów dla danego najemcy wynika problem ekonomiczny, stanowiący argument do zmiany czynszu. Większość umów jest zawarta na czas określony. Tego rodzaju umów nie wypowiada i nie zmienia się przed upływem okresu na jaki je zawarto. Czy istnieje w ogóle szansa na ich renegocjacje? To prawda, umowy najmu w galeriach handlowych zawierane są z reguły na okres od pięciu do dziesięciu lat. Taka umowa z zasady obowiązuje przez okres na jaki została zawarta. Nie oznacza to, że wynajmujący i najemca mają związane ręce i nic nie mogą zrobić. Można rozważać dwie ścieżki działania: dobrowolne negocjacje albo drogę sądową. Negocjacje będą wchodziły w grę, jeżeli zmieni się sytuacja ekonomiczna najemców, na których zależy zarządzającym galeriami albo takich, którzy mają mocne argumenty prawne i mogą wygrać w sądzie. Masowych zmian umów nie należy się jednak spodziewać. Gdyby najemca decydował się na drogę sądową, mógłby rozważać wniesienie pozwu na podstawie art. 357 {ze zn1} kodeksu cywilnego. Przepis mówi, że sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego zmienić umowę, wysokość czynszu, a nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Pod warunkiem jednak, że doszło do nadzwyczajnej zmiany stosunków, a spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy. Co to oznacza w praktyce? Z tych przepisów można skorzystać w przypadkach wyjątkowych. Po pierwsze sytuacja musi być nadzwyczajna, a po drugie powodować nadmierne trudności w spełnieniu świadczenia albo grozić rażącą stratą. Po trzecie ma to być zmiana, której strony nie przewidywały w ogóle lub nie przewidywały jej wpływu na zobowiązanie. Zasada ta stanowi wyjątek od zasady „pacta sunt servanda" – zawartej umowy należy dotrzymać. Dlatego nie można jej interpretować rozszerzająco. Czy wprowadzenie zakazu handlu może być podstawą do wniesienia pozwu do sądu z żądaniem zmian warunków umowy i obniżenia czynszu? W sądzie trzeba będzie udowodnić przesłanki zastosowania tego przepisu. Moim zdaniem o drodze sądowej mogliby myśleć najemcy, którzy rzeczywiście poniosą takie straty obrotów i będą mogli wykazać, że z tego powodu grozi im utrata płynności, skutkująca brakiem możliwości zapłaty czynszu, i że nie byli w stanie przewidzieć tej zmiany, gdy umowę zawierano. Tymczasem o zakazie mówi się od wielu lat. Można twierdzić, że strony umów najmu mogły przewidzieć, że tego rodzaju przepisy zostaną wprowadzone. Ale to, że od lat politycy i związkowcy mówią o zakazie, jeszcze nic nie oznacza. Dopiero jak pojawił się projekt i rozpoczęto nad nim prace, pojawił się konkretny sygnał dla rynku, że zmiana ma realne szanse na wejście w życie. Ma pani rację, wiele zależeć będzie od tego, kiedy dana umowa najmu była zawarta. Przesłanka „nieprzewidywalności" może mieć zastosowanie do niektórych umów, np. tych które zostały zawarte przed rozpoczęciem prac nad projektem w Sejmie. Jednak trudno będzie taką sprawę wygrać w sądzie. Zdecydowanie lepiej jest usiąść przy stole z właścicielem galerii i spróbować renegocjować. Powiedział pan, że zarządzający będą renegocjować z najemcami, na którym im zależy. A co z innymi – jakie mają szanse na obniżenie czynszu? Właścicielowi galerii zależy na bardzo wielu najemcach i to nie tylko na tych, którzy przynoszą największe zyski z czynszu. Właściciel galerii handlowej dba o to, żeby mogły w niej funkcjonować wszystkie rodzaje sklepów, bo tylko wtedy galeria będzie tłumnie odwiedzana. To dlatego supermarkety płacą niższe czynsze. Jeżeli pewne kategorie sklepów ucierpią bardzo poważnie na zakazie handlu w niedziele, ich właściciele mogą liczyć na obniżki czynszu, aby te sklepy mogły się utrzymać w galeriach handlowych. Poza tym wiele będzie zależało od treści umowy najmu. Przykładowo w galeriach występują umowy, w których wysokość czynszu zależy w pewnej części od obrotu. Takie umowy będą regulować się same. Jak niższy obrót, to niższy czynsz. Ale właściciel galerii może być z takiego obrotu sprawy niezadowolony. Myśli pan, że będzie chciał się pozbyć najemcy, który przynosi zbyt niskie dochody? Nie będzie mógł tego zrobić w okresie obowiązywania umowy zawartej na czas określony. To również konsekwencja zasady pacta sunt servanda. Jeżeli strony umowy ustaliły, że część czynszu zależy od obrotu i zawarły na tych zasadach umowę na czas określony, to wynajmujący nie może jej wypowiedzieć tylko dlatego że czynsze od obrotu są niższe niżby to sobie życzył. Kilka lat temu podobny zakaz wprowadzono na Węgrzech, potem się z niego wycofano. Czy węgierskich galeriach były problemy z umowami najmu? To ciekawy przykład. Gdy w marcu 2015 roku wprowadzono na Węgrzech podobny zakaz, również toczyła się debata, czy daje on podstawy do żądania obniżenia czynszu. I również tam wskazano na trudności w sądowym dochodzeniu takich obniżek. Jednocześnie była mowa o tym, że zmiany w czynszach mogą mieć miejsce, ale na skutek negocjacji. Faktem jest że zakaz na Węgrzech zbiegł się w czasie z niezłymi wynikami gospodarczymi i być może dlatego nie słyszeliśmy o drastycznym pogorszeniu się sytuacji najemców w centrach handlowych. Oficjalnie mówi się, że główną przyczyną wycofania się z zakazu handlu w niedzielę na Węgrzech był fakt, że zakaz stanowił niedogodność dla konsumentów którzy domagali się przywrócenia handlu w niedzielę i tak też się stało.

CV

Bartosz Clemenz jest radcą prawnym z 18-letnią praktyką w dziedzinie nieruchomości komercyjnych. Współpracuje z kancelarią Hogan Lovells, w której kieruje zespołem nieruchomości. Przeprowadził kilkadziesiąt transakcji, których przedmiotem była budowa, kupno lub wynajem nieruchomości komercyjnych, takich jak galerie handlowe, biurowce i centra logistyczne.
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL