Większość umów jest zawarta na czas określony. Tego rodzaju umów nie wypowiada i nie zmienia się przed upływem okresu na jaki je zawarto. Czy istnieje w ogóle szansa na ich renegocjacje?
To prawda, umowy najmu w galeriach handlowych zawierane są z reguły na okres od pięciu do dziesięciu lat. Taka umowa z zasady obowiązuje przez okres na jaki została zawarta. Nie oznacza to, że wynajmujący i najemca mają związane ręce i nic nie mogą zrobić. Można rozważać dwie ścieżki działania: dobrowolne negocjacje albo drogę sądową. Negocjacje będą wchodziły w grę, jeżeli zmieni się sytuacja ekonomiczna najemców, na których zależy zarządzającym galeriami albo takich, którzy mają mocne argumenty prawne i mogą wygrać w sądzie. Masowych zmian umów nie należy się jednak spodziewać. Gdyby najemca decydował się na drogę sądową, mógłby rozważać wniesienie pozwu na podstawie art. 357 {ze zn1} kodeksu cywilnego.
Przepis mówi, że sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego zmienić umowę, wysokość czynszu, a nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Pod warunkiem jednak, że doszło do nadzwyczajnej zmiany stosunków, a spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy.
Co to oznacza w praktyce? Z tych przepisów można skorzystać w przypadkach wyjątkowych. Po pierwsze sytuacja musi być nadzwyczajna, a po drugie powodować nadmierne trudności w spełnieniu świadczenia albo grozić rażącą stratą. Po trzecie ma to być zmiana, której strony nie przewidywały w ogóle lub nie przewidywały jej wpływu na zobowiązanie. Zasada ta stanowi wyjątek od zasady „pacta sunt servanda" – zawartej umowy należy dotrzymać. Dlatego nie można jej interpretować rozszerzająco.
Czy wprowadzenie zakazu handlu może być podstawą do wniesienia pozwu do sądu z żądaniem zmian warunków umowy i obniżenia czynszu?
W sądzie trzeba będzie udowodnić przesłanki zastosowania tego przepisu. Moim zdaniem o drodze sądowej mogliby myśleć najemcy, którzy rzeczywiście poniosą takie straty obrotów i będą mogli wykazać, że z tego powodu grozi im utrata płynności, skutkująca brakiem możliwości zapłaty czynszu, i że nie byli w stanie przewidzieć tej zmiany, gdy umowę zawierano. Tymczasem o zakazie mówi się od wielu lat. Można twierdzić, że strony umów najmu mogły przewidzieć, że tego rodzaju przepisy zostaną wprowadzone.