Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield podsumowuje rekordowy 2017 rok na rynku nieruchomości komercyjnych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. - W 2017 roku wszystkie kraje odnotowywały podobny wzrost, licząc rok do roku - podają analitycy. - Polska wykazała się odpornością na ryzyko polityczne, odnotowując prawie 9 proc. wzrost, od ok. 4,6 mld euro do ponad 5 mld euro. 2018 rok już pokazuje zysk z transakcji przesuniętych z końca 2017 r., co pozwoli osiągnąć w pierwszym kwartale 2018 r. całkowity wolumen inwestycyjny na poziomie 3 mld euro.

Z najnowszej analizy przeprowadzonej przez dział rynków kapitałowych Cushman & Wakefield wynika, że w 2017 roku całkowita wartość inwestycji w segmencie nieruchomości komercyjnych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej wyniosła niemal 13 mld euro. Wszystkie kraje Europy Środkowo-Wschodniej odnotowały podobny wzrost i utrzymały poziom udziałów w całym regionie. Niemniej jednak pomimo ryzyka politycznego Polska odnotowała największy wzrost - o 9 proc., co stanowi najlepszy wynik w ciągu ostatnich dziesięciu lat. Największy udział pod względem aktywności na rynku mieli inwestorzy z Ameryki Północnej, Azji i Republiki Południowej Afryki, nieco mniejszy - firmy niemieckie i austriackie. Wzmocniło się również znaczenie krajowego i regionalnego kapitału.

- Zarówno globalni jak i lokalni inwestorzy dowiedli, że doceniają fundamenty rynku w Polsce i byli aktywni we wszystkich sektorach i typach inwestycji, włączając w to również powstające segmenty nieruchomości mieszkalnych pod wynajem (zwane również jako PRS – Private Rented Sector) - czytamy w raporcie.

Na rynku dominują dwa trendy. Pierwszy jest związany z ograniczoną podażą i wysokim popytem w segmencie kluczowych inwestycji, a drugi ze zmniejszonym popytem na drugo- i trzeciorzędne nieruchomości. Całkowity wolumen inwestycyjny na rynkach Europy Środkowo- Wschodniej wyniósł 5 mld euro w Polsce, w Czechach 3,3 mld euro, na Węgrzech 1,8 mld euro, w Rumunii 1 mld euro, Bułgarii 876 mln euro, a na Słowacji 470 mln euro. Najniższa stopa kapitalizacji została zarejestrowana w Czechach - 4,25 proc. dla rynku handlowego, 4,6 proc. dla rynku biurowego oraz 5,75 proc. dla rynku magazynowego, przy dużej transakcji.

Polski rynek wykazał odporność na wszelkie percepcje ryzyka politycznego, zwiększając stopę kapitalizacji o ok. 9 proc. - z ok. 4,6 mld euro do ponad 5 mld euro. Najwyższy wolumen inwestycyjny został odnotowany na rynku handlowym - to 1,9 mld euro. Niewiele mniej, ok. 1,4 mld euro, zainwestowano w ubiegłym roku w segmencie biurowym.

Na rynku magazynowym wydano niemal 900 mln euro, natomiast na inwestycje hotelowe i tzw. mixed use – po ok. 850 mln euro. Stopa kapitalizacji na rynkach magazynowym i hotelowym osiągnęła kolejno 6,75 i 6,5 proc., a na rynkach handlowym i biurowym odpowiednio 5 i 5,25 proc. Łączna wartość inwestycji na rynku Europy Środkowo-Wschodniej w 2017 (w tys. euro) W 2017 roku hotele stały się atrakcyjnym produktem inwestycyjnym z kwotą inwestycji sięgającą 862 mln euro i ten sektor może stać się jeszcze popularniejszy wśród inwestorów.

- Ostatnie 12 miesięcy doprowadziło do podpisania w regionie Europy Środkowo-Wschodniej umów typu power play, włączając w to kluczowych graczy i inwestycje portfelowe, które zaowocowały rekordowym wolumenem w 2017 roku. Rosnący popyt w całym regionie prawdopodobnie doprowadzi do wzrostu inwestycji w pierwszym kwartale 2018 r. spowodowany spowolnieniem z 2017 roku - mówi James Chapman, partner w dziale rynków kapitałowych Cushman & Wakefield.

2018 rok zapowiada się pozytywnie dla rynku nieruchomości komercyjnych. Spodziewany jest wzrost popytu inwestycyjnego w związku z dobrą perspektywą gospodarczą, napływem nowego kapitału spoza Europy, aktywizację mniej aktywnych ostatnio klientów oraz zwiększoną koncentrację na inwestycjach alternatywnych (np. PRS, mieszkania studenckie) i hotele. W 2018 będziemy świadkiem powrotu głównych europejskich marek zainteresowanych powierzchniami biurowymi w związku z niskimi poziomami pustostanów ograniczoną podażą w regionie. Spodziewamy się napływu większego kapitału z USA, Kanady, RPA i Europy.

- Na rynku środkowo-europejskim będzie kontynuowana dalsza konsolidacja w związku z kolejnymi inwestycjami funduszy i zakupami portfelowymi. Stopy kapitalizacji będą pod presją przez silny popyt inwestycyjny i ograniczonej dostępności powierzchni, szczególnie tych najbardziej atrakcyjnych. W związku z tym, spodziewany jest dalszy wzrost czynszów netto jak również stopy kapitalizacji w segmentach biurowym i magazynowym - przewidują eksperci. - W świetle wzrostu wydatków konsumenckich można dostrzec możliwość zróżnicowania stóp kapitalizacji w sektorze handlu detalicznego. Na początku 2018 roku, dzięki umowom podpisanym pod koniec zeszłego roku, wartość inwestycji prawdopodobnie przekroczy poziom 3 mld euro - szacuje James Chapman. - Wzrost aktywności lokalnych inwestorów odnotowano w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

Dotyczy to zwłaszcza Czech, gdzie w 2017 roku udział krajowego kapitału w łącznym wolumenie inwestycyjnym przekroczył 37 proc., przy dużym zaangażowaniu podmiotów takich jak CPI, Reico i Mint, a także rynku słowackiego dzięki inwestycjom realizowanym przez IAD. Wśród graczy aktywnie działających na Węgrzech należy wymienić firmy OTP Fund Management i Diófa Fund Management.

W Polsce udział krajowego kapitału w wolumenie transakcji inwestycyjnych w stosunku do wielkości rynku jest mniejszy, ale także tutaj firmy takie jak PZN i PHU zintensyfikowały działania, koncentrując się na najbardziej atrakcyjnych nieruchomościach biurowych. Świadczy to o wzroście zaangażowania i dojrzałości lokalnego kapitału, który zaczyna teraz interesować się również rynkami zagranicznymi - mówi Jeff Alson, partner międzynarodowy, Grupa Rynków Kapitałowych, Cushman & Wakefield.

Patrz: Łączna wartość inwestycji

Największe transakcje 2017 roku w regionie:

Nabycie portfela magazynowego Logicor przez CIC (Cushman & Wakefield doradzał kupującemu) – największa transakcja w sektorze nieruchomości magazynowych w Polsce w 2017 roku

Zakup centrum handlowego Magnolia we Wrocławiu przez Union Investment za ok. 380 mln euro (Cushman & Wakefield doradzał kupującemu) – największa transakcja w sektorze nieruchomości handlowych w Polsce w 2017 roku

Sprzedaż portfela retail parków Ikea (Cushman & Wakefield doradzał sprzedającemu)

Zakup portfela centrum outletowych Fashion House przez RREEF (Cushman & Wakefield doradzał sprzedającemu)