Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Komercyjne

Liczy się nie tylko adres, ale i sšsiad za ścianš biura

Negocjowanie umów najmu trwa kilka miesięcy.
123RF
Mimo wielkiej oferty biur znalezienie idealnej powierzchni wcale nie jest łatwe.

Rynek komercyjny jest zalany nowymi biurami. W samej tylko Warszawie jest ponad 5 mln powierzchni biurowej. W całej Polsce – ponad 9 mln. Deweloperzy budujš i planujš kolejne obiekty. Stare budynki sš modernizowane. Biura powstajš także w kamienicach, a nawet zwykłych blokach. Mimo tak wielkiej oferty znalezienie idealnej powierzchni wcale nie jest łatwe.

Długie negocjacje

– Szukałam biura na obrzeżach Warszawy albo pod miastem – opowiada pani Julia, właœcicielka firmy zajmujšcej się m.in. dotacjami unijnymi. – Poza stawkš najmu najważniejsza była lokalizacja blisko przystanków. Zwracałam uwagę także na sšsiedztwo, które moim zdaniem rzutuje na wizerunek firmy. Nikt nie chce się przecież zapuszczać w niebezpieczne okolice. Chciałam, żeby lokal był klimatyzowany, co w starszych i tańszych obiektach nie jest wcale takie oczywiste – dodaje.

Kiedy już się wydawało, że upatrzona nieruchomoœć jest idealna, okazywało się, że za œcianš jest bardzo głoœno.

– Przede wszystkim trzeba jednak sprawdzić w księdze wieczystej, kto jest właœcicielem lokalu. W czasie poszukiwań trafiałam na osoby, które bez zgody właœciciela chciały lokale podnajmować – wspomina właœcicielka firmy.

Dominik Reszetko z działu reprezentacji najemcy w firmie Savills zauważa, że wiele firm poszukiwanie powierzchni rozpoczyna zbyt póŸno. – Najemcy często zapominajš, że cały proces zajmuje kilka, a w przypadku dużych firm nawet kilkanaœcie miesięcy – podkreœla Dominik Reszetko. – Po podpisaniu umowy wynajmujšcy potrzebuje z reguły ok. trzech miesięcy, aby przygotować powierzchnię dla nowego użytkownika – dodaje.

Także Łukasz Jędrychowski, broker z Nuvalu Polska, mówi o braku czasu. – Na przeprowadzenie pełnego procesu zmiany biura najemcy powinni zarezerwować przynajmniej osiem miesięcy. W przypadku dużych biur mogš to być nawet dwa lata – zwraca uwagę Łukasz Jędrychowski. – Tymczasem wielu najemców na przeprowadzenie całego procesu zakłada zdecydowanie krótszy czas, przez co nie wykorzystujš dzisiejszej korzystnej dla siebie sytuacji rynkowej – zauważa.

Kamil Pakosz z działu powierzchni biurowych w spółce Savills zwraca uwagę, że oferty różniš się sposobem liczenia powierzchni najmu, kosztów, formš proponowanych zachęt. – To może bardzo utrudnić porównanie ofert – zwraca uwagę Kamil Pakosz. – Profesjonalny doradca wskaże różnice i sprowadzi poszczególne elementy do wspólnego mianownika, ujednolicajšc kalkulacje.

O problemach z analizš ofert najmu mówi też Kajetan Michalski, broker z firmy Nuvalu Polska. – Często pisane sš one tak, że ich składowe znaczšco różniš się od siebie. Istnieje więc ryzyko błędnej interpretacji niektórych zapisów, a porównanie ze sobš wielu ofert staje się kłopotliwe – potwierdza Michalski.

Tomasz Węglarz, ekspert firmy Biuro na Miarę, pytany o problemy, z jakimi borykajš się firmy szukajšce nowych siedzib, mówi, że trudnoœci często niełatwo przewidzieć.

– Częœć problemów jest jednak powtarzalna – np. znalezienie odpowiedniej powierzchni w budynku w okreœlonym miejscu. Chodzi o jakoœć i rozkład biura, liczbę gabinetów, częœci wspólne – wskazuje Węglarz. – Pojawiajš się także trudnoœci z uzyskaniem satysfakcjonujšcych warunków najmu. Negocjowanie skomplikowanych umów nawet stosunkowo niedużych, 200–300-metrowych, powierzchni trwa często kilka miesięcy – zwraca uwagę.

Dodaje, że częœć firm boryka się z problemami logistyczno-organizacyjnymi, jak Ÿle przygotowany przewóz mebli czy nieodpowiednia aranżacja nowej powierzchni. Czasem nowe biuro jest Ÿle oœwietlone albo trudno w nim zmieœcić potrzebnš liczbę stanowisk.

– Sš jeszcze problemy społeczne, zwišzane ze zmianš siedziby. To choćby porzucenie ulubionych punktów usługowych i sklepów, kłopoty z dojazdami do nowego miejsca – mówi ekspert firmy Biuro na Miarę.

Tomasz Węglarz podkreœla, że sama dobra lokalizacja czasem nie wystarczy. – Sš najemcy, którzy chcš mieć biuro kilka minut od stacji metra, inni potrzebujš bezpłatnego parkingu – wskazuje.

Problemem jest czas

Zdaniem Kajetana Michalskiego sam wybór lokalizacji nowego biura może być sporym wyzwaniem. – Na dynamicznie rozwijajšcym się rynku klienci majš coraz większy wybór potencjalnych adresów, a mimo to często skupiajš się jedynie na kilku wybranych projektach – mówi ekspert Nuvalu Polska. – Już na starcie majš więc ograniczony obraz rynku i nie sš w stanie samodzielnie wybrać najbardziej korzystnej oferty.

Łukasz Jędrychowski zwraca zaœ uwagę, że w wielu przypadkach problemem jest koncentracja wyłšcznie na stawce najmu. – Dużo mniejszš wagę przykłada się do pracy nad projektami biura, wycenš kosztów aranżacji oraz negocjacji tzw. miękkich zapisów umowy – mówi Łukasz Jędrychowski. – W dłuższym czasie takie niedopatrzenie wielokrotnie skutkuje wyższymi kosztami najmu, niż mogłoby się to wydawać, bazujšc jedynie na finansowych warunkach oferty – podkreœla ekspert Nuvalu Polska.

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL