Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Komercyjne

Pieniędzy całe stosy, a atrakcyjnych gruntów coraz mniej

Wielofunkcyjny kompleks EC Powiœle w Warszawie – gruntów pod tego typu projekty inwestorzy będš poszukiwać coraz częœciej.
materiały prasowe
Parcele znikajš w mgnieniu oka, inwestorzy muszš być kreatywni.

Cena zakupu ziemi to jeden z kluczowych parametrów decydujšcych o rentownoœci projektu deweloperskiego. Boom na polskim rynku nieruchomoœci zachęca do kolejnych przedsięwzięć deweloperów i fundusze zarówno obecne tu od dawna, jak i dopiero przymierzajšce się do wejœcia. Inwestorzy opływajš w tani pienišdz, a podaż gruntów jest w relacji do tego kapitału mała. Ma to swoje konsekwencje.

O skokowym wzroœcie aktywnoœci inwestorów œwiadczš liczby. Wartoœć nieruchomoœci będšcych w trakcie przygotowania do sprzedaży przez dział gruntów inwestycyjnych JLL to aktualnie 1,2 mld zł. Rok wczeœniej firma podawała w raporcie kwotę 700 mln zł, a na poczštku 2016 r. – tylko 400 mln zł.

– W segmencie gruntów inwestycyjnych, zdecydowanym liderem w ubiegłym roku był rynek mieszkaniowy, tu zanotowano rekordowš liczbę oraz wartoœć umów kupna i sprzedaży – komentuje Daniel Puchalski, dyrektor działu gruntów inwestycyjnych w JLL. – Wysokie tempo utrzymał również sektor gruntów pod biurowce i obiekty hotelowe, co potwierdzajš zrealizowane transakcje sprzedaży kilkudziesięciu nieruchomoœci na takie cele na terenie całego kraju – szacuje. W segmencie handlowym było natomiast stabilnie.

Z danych JLL wynika, że w œródmieœciu Warszawy œrednie ceny wyniosły 3–5 tys. w przeliczeniu na mkw. PUM (powierzchni użytkowej mieszkań możliwej do wybudowania na działce). Dolny zakres wzrósł więc o 36 proc., a górny o 25 proc. wobec stabilnych lat 2015–2016. W przypadku pozostałych dzielnic ceny wyniosły 1–2,5 tys. zł – o ile górny zakres się nie zmienił, to dolny wzrósł o 54 proc.

W miastach powyżej 400 tys. mieszkańców ceny sięgnęły 0,65–2,5 tys. zł. Dolny zakres wzrósł o 18 proc. względem dwóch poprzednich lat, a górny – o 25 proc. wobec 2016 r. i 56 proc. wobec 2015 r. Eksperci wskazujš, że w pojedynczych przypadkach, w najlepszych lokalizacjach w Warszawie, ceny potrafiły być i o 80 proc. wyższe niż rok wczeœniej.

Zdaniem Daniela Puchalskiego, wysokie tempo sprzedaży mieszkań, a także perspektywa wejœcia do Polski inwestorów zainteresowanych budowš dużych portfeli lokali na wynajem, może spowodować, że wzrostowy trend cen gruntów utrzyma się w tym roku. Wiele będzie zależało od ostatecznego kształtu przepisów, głównie kodeksu budowlanego.

Drugie życie biur

W 2017 r. tendencję wzrostowš widać było także w segmencie biurowym, chociaż nie tak drastycznš jak w przypadku gruntów pod mieszkania.

Podrożały parcele w stołecznym Centralnym Obszarze Biznesu i na jego obrzeżach. Œrednie ceny ziemi w œcisłym centrum Warszawy wyniosły 2,2–4 tys. zł na mkw. PUB (powierzchnia użytkowa biur), górny zakres był wyższy o ponad 14 proc. niż rok wczeœniej. Ceny terenów wokół COB wyniosły 1,3–2,3 tys. zł. Górna granica widełek jest o 9,5 proc. wyższa niż rok wczeœniej, ale dolna systematycznie spada – jest o 21 proc. niższa niż dwa lata temu.

W pozostałych częœciach stolicy i w miastach powyżej 400 tys. mieszkańców ceny sš stabilne, w przedziałach odpowiednio 0,6–1,3 tys. zł i 0,6–1,5 tys. zł. Warto pamiętać, że ziemia pod biurowce poza Warszawš bardzo podrożała w 2016 r., według danych JLL był to skok rzędu 50–60 proc.

Inwestorzy i deweloperzy już jakiœ czas temu zauważyli, że w przypadku inwestycji biurowych w Warszawie zaczyna się robić ciasno, dlatego chętnie realizowane sš projekty w pozostałych aglomeracjach – zwłaszcza że popyt na powierzchnie tam sprzyja. W czołówce znajdujš się pod tym względem Kraków i Wrocław, a za nimi Trójmiasto, Poznań, ŁódŸ i Katowice.

Puchalski wskazuje, że wobec kurczšcych się zasobów wolnych działek w centrach miast inwestorzy i deweloperzy będš coraz bardziej interesowali się zakupem parceli z obiektami, które mogłyby zostać zrewitalizowane lub wyburzone, by zwolnić plac pod efektywniejszš zabudowę.

Mniej wielkich galerii

W segmencie nieruchomoœci handlowych panuje pełna stabilizacja. Trzeci rok z rzędu górny zakres cen za grunty pod handel wielkopowierzchniowy w Warszawie to 5 tys. zł na mkw. PUU (użytkowej powierzchni usługowej), pod parki i budynki wolno stojšce w stolicy to 2 tys. zł, a w miastach powyżej 400 tys. mieszkańców to 1,2 tys. zł.

W 2017 r. wcišż najwięcej obiektów handlowych powstało w aglomeracjach i miastach liczšcych 100–200 tys. mieszkańców. Niemniej nasycenie powierzchniš handlowš w największych oœrodkach jest już relatywnie duże, co sprzyjało popytowi na mniejsze parcele – pod parki handlowe rzędu 6–10 tys. mkw. Według JLL, trend poszukiwania białych plam na mapie Polski będzie postępować, a inwestorzy i deweloperzy będš obniżać swoje kryteria w zakresie wielkoœci miasta, w którym będzie realizowana inwestycja. – Dużo emocji wywołuje handel w niedzielę, a przecież to Polska jest ewenementem, z wszystkimi niedzielami handlowymi – zauważa Puchalski.

Ekspert zwraca również uwagę na boom na rynku hotelowym w 2017 r. Inwestorzy wykazywali największe zainteresowanie centrami dużych miast, ale też działkami w pasie nadmorskim i w górskich kurortach.

Szybkie transakcje

Eksperci JLL zaobserwowali kilka trendów charakterystycznych dla rynku gruntów inwestycyjnych.

– Goršczka przejawia się nie tylko wzrostem cen. Widoczna jest tendencja szybkiego zamykania transakcji. Badanie due diligence (kwestii finansowo-prawnych) jest krótsze, strony rezygnujš z wielu warunków zawieszajšcych. Właœciwie tylko w kwestiach podatkowych panuje największy rygor, obie strony występujš o wspólnš interpretację do organów skarbowych, a to zabiera miesišc, czasem kilka – mówi Puchalski.

Cechš charakterystycznš jest także zmiana struktury po stronie podaży. O ile zazwyczaj ziemię sprzedawali prywatni inwestorzy i banki, to teraz sš to również fundusze i... deweloperzy. Nierzadko chodzi o parcele kupowane podczas hossy sprzed dekady, ich obecna wartoœć jest wcišż niższa od cen zakupu.

Puchalski podkreœla, że wobec kurczšcych się zasobów atrakcyjnych wolnych gruntów w najlepszych lokalizacjach inwestorzy i deweloperzy muszš wykazywać się większš kreatywnoœciš. Co to znaczy?

– Dziesięć lat temu wystarczyło mieć odpowiednie zasoby finansowe. Dziœ to nie wystarczy. Słowem kluczem staje się wielofunkcyjnoœć projektów deweloperskich, co z jednej strony umożliwia optymalne wykorzystanie działki, a z drugiej może przyspieszyć sprzedaż – mówi Puchalski. Takie podejœcie wynika też z preferencji nowej grupy konsumentów: pokolenia milenialsów, które nie chce funkcjonować w jednolitych przestrzeniach.

Coraz większe znaczenie zyskujš parcele zabudowane, które można wykorzystać pod nowe przedsięwzięcia. JLL zidentyfikowało w samej tylko Warszawie ponad 100 działek z budynkami, które – w perspektywie dekady czy kilkunastu lat – mogłyby zostać poddane „recyklingowi" – nie tylko w sensie przebudowy, ale wyburzenia i postawienia nowych obiektów, niekoniecznie o tych samych funkcjach.

W tegorocznej edycji raportu nie ma informacji o gruntach rolnych – jak tłumaczy Puchalski wynika to z braku szerszego zainteresowania inwestorów tego rodzaju aktywami.

masz pytanie, wyœlij e-mail do autora: a.roguski@rp.pl

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL