Najwięksi gracze wierzą w magazyny

Rz: Czy hale magazynowe są traktowane przez inwestorów jako dobry produkt, na którym można zarobić? Kto jest zainteresowany kupnem hal?

Małgorzata Cieślak-Belgy, MRICS, partner w REINO Partners

: Nieruchomości magazynowe stanowią atrakcyjny produkt inwestycyjny, o czym świadczy obecność na rynku polskim zarówno dużych inwestorów zainteresowanych zakupem całych parków logistycznych lub portfeli nieruchomości,, jak i takich, którzy kupują pojedyncze hale magazynowe. Ale tych drugich jest znacznie mniej.

Do jakich znaczących transakcji doszło na tym rynku w ostatnim czasie?

Do największych transakcji w tym sektorze rynku w ostatnim roku należą na przykład: zakup portfela NGBI przez Hines, kupno portfela Hillwood przez CBRE Global Investors czy też kupno magazynów Amazona przez GLL. Atrakcyjność nieruchomości magazynowych potwierdza bezdyskusyjnie skala największej transakcji zeszłego roku, w której singapurski fundusz GIC zapłacił 2,4 mld euro za P3 posiadające centra logistyczne w dziewięciu krajach Europy.

Jakie warunki muszą spełniać parki logistyczne, aby były postrzegane jako dobry produkt inwestycyjny?

Ogólnie rzecz ujmując: w każdym sektorze rynku nieruchomości dobry produkt inwestycyjny to nieruchomość o wysokim standardzie, położona w atrakcyjnej lokalizacji i dobrze wynajęta.

Tradycyjnie, w przypadku parków logistycznych dobra lokalizacja to atrakcyjne położenie względem sieci połączeń drogowych, aczkolwiek ostatnio coraz częściej jednym z głównych kryteriów wyboru lokalizacji przez najemców jest dostęp do zasobów potencjalnych pracowników.

Czego zatem będzie szukał inwestor?

Świadomy inwestor będzie poszukiwał nieruchomości, która przyciągnie potencjalnie dużą liczbę najemców, gdy obowiązujące umowy najmu wygasną.

Dlatego magazyny wybudowane z uwzględnieniem specyficznych wymagań konkretnego najemcy – w ramach tzw. BTS – muszą oferować długie, minimum 10-letnie, umowy najmu i najemcę o dobrym ratingu.

Alternatywnie inwestor powinien brać pod uwagę ewentualne koszty dostosowania budynku do wymagań standardowego najemcy.

Ważnym elementem rozważanym przez potencjalnego inwestora są gwarancje budowlane, jakich udziela deweloper. Chodzi o odpowiednio długie gwarancje na dach, konstrukcję czy posadzkę zwiększające bezpieczeństwo inwestycji.

Czy zazwyczaj kupowane są całe parki logistyczne czy pojedyncze hale?

Patrząc na zawarte transakcje, można stwierdzić, że zdecydowanie więcej kapitału ulokowano w całych parkach logistycznych czy też całym portfelu nieruchomości.

Pojedyncze hale również budzą zainteresowanie inwestorów, ale tych jest znacznie mniej, a co za tym idzie ilość i wolumen transakcji również są ograniczone.

Co jest brane pod uwagę przy wycenie kompleksu logistycznego?

Wycena kompleksu logistycznego nie odbiega znacząco od wyceny innej nieruchomości przeznaczonej na wynajem.

Wycena uwzględnia warunki umów najmu: wysokość czynszu, wakacje czynszowe i inne zachęty, wysokość opłat eksploatacyjnych – które w idealnej sytuacji powinny w pełni pokrywać koszty generowane przez nieruchomość, długość trwania umów najmu, jakość oraz atrakcyjność powierzchni i lokalizacji.

Wyceniając nieruchomość, należy przyjąć pewne założenia dotyczące ewentualnych zachęt, które trzeba będzie zaoferować nowym najemcom po wygaśnięciu obowiązujących umów, koszty agencji pośredniczących w transakcji, ale również – czas niezbędny na ponowne wynajęcie, podczas którego nieruchomość nie przynosi dochodu.

W zależności od standardu wykonania budynku i gwarancji udzielonych przez dewelopera wycena powinna zakładać pewien poziom nakładów inwestycyjnych – na remonty, naprawy czy na dostosowanie powierzchni do potrzeb konkretnego najemcy. Szczególnie jeśli standard powierzchni odbiega od panującego na rynku ze względu na wymagania obecnego najemcy czy jej podział dla wielu najemców. —gb