Banki ostrożniej finansują inwestycje biurowe

Rz: Kto będzie rządził na rynku biur w tym roku? Najemcy stracą uprzywilejowaną pozycję?

Tomasz Trzósło, JLL: Na rynku biurowym wciąż buduje się wiele, ale te najbardziej spektakularne obiekty zostaną oddane dopiero w latach 2019–2020. Rok 2018 powinien być więc dobrze zbilansowany pomiędzy właścicielem a najemcą. W tym roku nie trafi na rynek żadna z powstających w Warszawie wież.

Jeśli któraś z firm chciałaby szybko wynająć wielką powierzchnię, to jej wybór będzie mniejszy. Nie znaczy to, że układ sił diametralnie się zmieni na niekorzyść najemców, choć właściciele wolnych biur rzeczywiście będą mogli dyktować nieco wyższe czynsze. Jednak w latach 2019–2020 szala przechyli się zdecydowanie na korzyść najemców, szczególnie po oddaniu największych projektów, takich jak Varso Tower, Mennica Legacy Tower, The Warsaw Hub czy Generation Park.

A są puste biura? Duży najemca jest w stanie znaleźć odpowiednią siedzibę?

Zapotrzebowanie na duże powierzchnie nie powstaje z dnia na dzień. Jest zazwyczaj poprzedzone wielomiesięcznym planowaniem. Dlatego znalezienie odpowiedniej powierzchni nie jest żadnym problemem. Jeśli jednak zarząd firmy postanowi w styczniu, że we wrześniu spółka powinna się przeprowadzić do nowego biurowca, a nie ma konkretnej opcji przeprowadzki, to w tak krótkim czasie trudno będzie znaleźć kilka tysięcy metrów. To długie, wielomiesięczne, a czasem nawet kilkuletnie procesy.

Firmy zwalniają biura, więc wolnej powierzchni można szukać nie tylko w nowo powstających biurowcach.

Osoby śledzące proces lokowania części biznesu w Polsce przez JP Morgan wiedzą, że firma otworzy swoje biuro w budynku przy rondzie ONZ w Warszawie – w obiekcie, z którego niedawno wyprowadziła się firma Deloitte. Innym przykładem powierzchni zwolnionych przez dużego najemcę są te w biurowcu przy Pięknej, z których wyprowadził się Raiffeisen.

Podobne powierzchnie są dostępne w wielu budynkach w całej Polsce. Niektóre firmy przenoszą się i będą się przenosić do innych obiektów, czasem ze względu na koszty, ale często z uwagi na lepszą lokalizację, lepszą jakość czy rozwój i zapotrzebowanie na większe powierzchnie. Taki właśnie rozwój i potrzeba znacznie większej powierzchni był powodem przeprowadzki JLL z biurowca Saski Crescent do Warsaw Spire.

Są jeszcze biura coworkingowe. Może je wynająć większa firma?

W biurach coworkingowych odnajdzie się i startup, i duża firma. To nie musi być tak, że przychodzę do takiego biura z laptopem jako freelancer, wynajmuję biurko i siadam obok kogoś, kogo nie znam. Już powstaje i będzie powstawać coraz więcej biur serwisowanych z powierzchniami dla firm, również tych większych, o bardzo wysokim standardzie, dostępnymi w krótkim terminie. Takie powierzchnie są dostępne już dzisiaj. Jest oferta choćby Brain Embassy czy wchodzącego do Polski konceptu Spaces z pierwszą powierzchnią przygotowywaną w Centrum Marszałkowska.

Można w takim biurze zostać na dłużej, czekając do 2019 lub 2020 roku na oddanie nowych biurowców?

Można podpisać umowę na wynajem powierzchni tymczasowej, ale moim zdaniem coraz więcej firm będzie takie biura traktować jako docelowe. Korzyści? Między innymi dużo większa elastyczność, pozbycie się problemów typu: mam za dużo lub za mało powierzchni, a co za tym idzie, znaczne zmniejszenie kosztów.

Największym rynkiem biurowym jest Warszawa, gdzie jest ponad 5 mln mkw. biur. Drugie tyle oferują rynki regionalne. Jak się rozkładają siły poza Warszawą?

Rynki regionalne są zrównoważone, nie ma wyraźnych nadwyżek powierzchni. W większości większych miast w Polsce nie ma też wyraźnych niedoborów. Jak dotąd budowało się tam tyle, ile było trzeba. Część nowych inwestycji powstawała z odpowiednim wyprzedzeniem. Tak było na przykład w przypadku Przystanku mBank w Łodzi. Budowa ruszyła dopiero po podpisaniu umowy z najemcą.

Problemem są stare biurowce. Da się je uratować?

Rynek biur jest specyficzny, inny niż mieszkaniowy. Kamienice mimo upływu czasu nie tracą, a nawet zyskują na wartości, jeśli tylko są rewitalizowane i dobrze zarządzane.

Polskie biurowce z lat 90. i początku XXI wieku można porównać z blokami z wielkiej płyty. Zdecydowanie odstają standardem od budynków biurowych powstałych w tym samym czasie w innych krajach Europy.

Od połowy pierwszej dekady XXI wieku zaczęliśmy jednak budować o wiele lepiej i jakość niektórych oddanych wówczas biurowców świetnie się broni po latach. Najlepszym przykładem jest Warszawskie Centrum Finansowe (WCF).

Budynek ma już 20 lat, a rozwiązaniami technicznymi i jakością nie ustępuje nowo oddawanym obiektom. Jest jednak sporo biurowców, które będą wymagać remontów.

Budynki, które nie mają szans na modernizację, będą wyburzane?

Wyburzeń biurowców nie było wiele. Często da się je uratować.
W Warszawie mamy zresztą sporo wolnych terenów do zagospodarowania, choć podaż działek oczywiście się kurczy. Mówiąc jednak o wyburzeniach budynków, moim zdaniem, miasto powinno jednak lepiej kontrolować to, co może powstać. Nie zawsze powinniśmy budować tak wysoko.

Moim zdaniem zabudowa stolicy w wielu miejscach powinna być niższa, bardziej spójna, ale za to zagospodarowywana bardziej konsekwentnie. Warto, aby przy okazji wydawania pozwoleń budowlanych władze miasta zadbały o różnego rodzaju udogodnienia dla mieszkańców, takie jak parki czy place miejskie, miejsca na spacery, spotkania ze znajomymi.

Bardzo dobrym przykładem takiej wspólnej przestrzeni jest plac Europejski, chętnie odwiedzany przez rodziny z dziećmi, spacerowiczów, lubiany przez pary młode, które chętnie organizują tu swoje sesje ślubne. Należy przy tym pamiętać, że plac Europejski stworzył deweloper, a jednak kreowanie przestrzeni publicznych powinno być przede wszystkim w gestii władz miasta. Prywatni inwestorzy tego za miasto nie zrobią.

Warszawski Służewiec przegrał właśnie z powodu braku obiektów o zróżnicowanej funkcji. Da się jeszcze uratować tę biznesową dzielnicę?

Mokotów jeszcze nie przegrał, szczególnie biorąc pod uwagę jego biznesowy potencjał. Byłem kiedyś pod Frankfurtem w Niemczech w podmiejskiej dzielnicy pełnej starych, częściowo opustoszałych budynków biurowych, z których najemcy uciekali. Po wielu latach miasto bardzo poprawiło infrastrukturę komunikacyjną i do tych obszarów wróciło życie.

Taki los nie musi być udziałem Służewca, któremu pomogłyby dodatkowe stacje metra, np odnoga linii na Kabaty z dwoma stacjami na Służewcu i stacją końcową na lotnisku, albo chociażby tramwaj, który jeździłby co parę minut. Bardzo przeszkadza też kwestia dróg, powodująca chaos komunikacyjny. Plan remontów tej części Warszawy powinien być kompleksowy i długofalowy. A nie taki, że najpierw modernizujemy jedno, potem drugie i trzecie, co oznacza, że dzielnica jest nieustająco rozkopana. Z punktu widzenia najemców taka sytuacja rozczarowuje w stosunku do dzielnicy.

Najemcy przeprowadzają się z Mokotowa na Wolę. A są przeprowadzki z Woli na Mokotów?

Pewnie się zdarzają. Służewiec jest tańszy, co dla wielu firm jest argumentem nie do przeceniania. Na Mokotowie czynsze wynoszą 13 - 14 euro za mkw. biura, na Woli - 17 - 19 euro i więcej.

Banki chętnie pożyczają na budowę biurowców?

Tak, deweloperzy dostają kredyty, jednak banki są bardzo ostrożne. Inwestycję trzeba rozpocząć za własne pieniądze.

Żeby bank wypłacił transzę kredytu, deweloper musi mieć podpisane umowy najmu na część powierzchni. Jeśli ich nie ma, musi znaleźć własne środki na dokończenie budowy, inaczej może zostać z niedokończoną inwestycją.

Czeka nas dobry rok na rynku komercyjnym?

Mam nadzieję, że tak. Jeśli chodzi o popyt na powierzchnie, w roku 2017 rekordy pobili deweloperzy mieszkaniowi, ale był to też bardzo dobry rok na rynku biur i magazynów, nie najgorszy również dla centrów handlowych.

W tym roku spodziewamy się, że koniunktura wciąż będzie sprzyjająca dla większości sektorów rynku, ale będziemy też obserwować z pewnością negatywne z punktu widzenia właścicieli centrów handlowych konsekwencje wprowadzenia wolnych niedziel. Życzę nam wszystkim, abyśmy za 12 miesięcy cieszyli się z kolejnego dobrego roku.