Jeśli nie przez REIT-y, to w jaki sposób inwestować?

Wprowadzenie do polskiego prawa REIT-ów, czyli spółek umożliwiających inwestorom partycypowanie w zyskach z najmu dużych portfeli nieruchomości, pozwoliłoby przełamać dominację zagranicznego kapitału na rynku i relatywnie bezpiecznie mnożyć oszczędności Polaków.

Nie jest to jednak jedyna ścieżka. Decydenci powinni możliwie jak najszerzej umożliwić rodzimemu kapitałowi inwestowanie na rynku w nieruchomości – choćby otwartym funduszom emerytalnym czy funduszom inwestycyjnym. To główne wnioski z panelu dyskusyjnego, który odbył się w ramach organizowanego przez „Rzeczpospolitą" dorocznego spotkania liderów branży nieruchomości.

Czekając na ustawę

Uchwalenie ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości było spodziewane w ubiegłym roku. Idea REIT-ów polega na tym, że spółka o takim statusie buduje portfel nieruchomości zapewniających regularny dochód. Znakomita część tych wpływów jest wypłacana akcjonariuszom w formie dywidend. W zamian zyski są opodatkowane tylko raz: zazwyczaj spółka zwolniona jest z CIT, a opodatkowana pozostaje dywidenda.

Nie udało się jednak zakończyć prac legislacyjnych, by ustawa weszła w życie od 1 stycznia 2018 r. Tempo prac nad przepisami wyraźnie spadło po tym, jak Narodowy Bank Polski wyraził negatywną opinię do projektu. Zdaniem tej instytucji projekt nie chroni inwestorów – zwłaszcza indywidualnych – przed ryzykiem lokowania pieniędzy w sektor nieruchomości. Szczególnie że moment na inwestowanie w REIT-y byłby teraz najgorszym z możliwych, mając na uwadze perspektywę wzrostu stóp procentowych. Dodatkowo okazało się, że polskie REIT-y mają zostać okrojone do rynku mieszkaniowego. Wciąż nie wiadomo, kiedy zostanie opublikowana nowa wersja projektu ustawy, którą pilotuje Ministerstwo Finansów – ale czy skoro Mateusz Morawiecki, orędownik REIT-ów, został premierem, można się spodziewać przyspieszenia prac?

– Ostatnie zmiany personalne w rządzie nie będą mieć wpływu na przyspieszenie prac czy powrót do umożliwienia REIT-om inwestowania w nieruchomości komercyjne – mówił podczas panelu w „Rzeczpospolitej" Radosław Świątkowski, prezes i współzałożyciel REINO Partners, firmy oferującej inwestorom produkty oparte na polskich nieruchomościach. Jednym z nich miał być pierwszy polski REIT – REINO Dywidenda Plus. – Mateusz Morawiecki jako wicepremier też był przecież odpowiedzialny za kwestie gospodarcze. Myślę, że niestety stanowisko NBP – z którym my i wielu przedstawicieli branży się nie zgadza – było wyrażone tak mocno, że musi upłynąć dużo czasu, zanim nastąpi powrót do REIT-ów komercyjnych.

Także Michał Sapota, członek rady nadzorczej Murapolu – jednego z czołowych deweloperów mieszkaniowych w Polsce, który dodatkowo tworzy instrumenty pozwalające inwestorom partycypować w przedsięwzięciach deweloperskich – uważa, że stanowisko NBP jest przesadzone.

– Ustawa powinna służyć uregulowaniu stosunków na rynku, a w zakresie ochrony inwestorów przed mniej lub bardziej prawdopodobnymi niebezpieczeństwami rynek powinien sam się regulować, np. poprzez tworzenie profesjonalnych doradców, od których inwestorzy mogliby czerpać informacje – podkreślił Sapota. – Równie dobrze ustawodawca mógłby zabronić inwestowania w obligacje korporacyjne, bo mieliśmy okres, kiedy sporo emitentów notowanych na Catalyst nie wywiązywało się z obowiązku wypłaty odsetek czy wykupu papierów.

Włodzimierz Stasiak, wiceprezes BGK Nieruchomości, państwowej instytucji zaangażowanej w Fundusz Mieszkań na Wynajem oraz program Mieszkanie+, podkreślił, że z jednej strony jest trend liberalny, mówiący o tym, że gospodarka ma się sama regulować, ale z drugiej na świecie obserwowane jest podejście ostrożnościowe w tej kwestii.

– Dlatego ze zrozumieniem podchodzę do stanowiska NBP i odbieram go jako troskę nadzorcy, której nie należy demonizować – powiedział Stasiak. Zaznaczył, że teza, iż premier Morawiecki jest zwolennikiem REIT-ów, a prezes NBP Adam Glapiński hamulcowym, jest ogromnym uproszczeniem. – Trzeba na tę sprawę patrzeć bez emocji. Faktycznie jest bardzo niedobrze, że polski kapitał jest nieobecny na rynku nieruchomości, ale to zaszłość nierobienia w tej sprawie nic przez ponad ćwierć wieku. Olbrzymi problem polega na tym, że na naszym rynku nieruchomości nie ma kapitału polskiego – powiedział Stasiak. – Od początku przemian obserwujemy awersję ustawodawców do stwarzania możliwości inwestowania w nieruchomości, a przecież Polacy chcą inwestować w takie aktywa, co widać chociażby teraz, kiedy znaczna część popytu na mieszkania jest generowana przez inwestorów kupujących lokale z myślą o czerpaniu zysków z najmu. Osobiście uważam, że im więcej instrumentów na rynku do wyboru, tym lepiej – bo to daje wybór pod względem akceptowalnego stopnia ryzyka i oczekiwanego poziomu zwrotu – zaznaczył.

– Rynek nieruchomości nie ma szczęścia do legislacji – zgodził się Świątkowski. – Otwarte fundusze emerytalne miały zakaz inwestowania w takie aktywa, a ustawa o funduszach inwestycyjnych też została napisana tak, że faworyzuje inwestowanie w akcje czy obligacje. Pod względem regulacji udajemy od ponad ćwierćwiecza, że nie ma innych aktywów, które mogłyby być produktami inwestycyjnymi, nie chodzi o same tylko nieruchomości, ale też o obszary private equity czy venture capital. A przecież to stanowi nawet 50 proc. portfeli inwestorów, co jest kuriozalne – zaznaczył Świątkowski.

Zdaniem Michała Sapoty sytuacja, że do dziś polska gospodarka nie dorobiła się formuł umożliwiających szerokiemu gronu obywateli inwestowanie w nieruchomości, jest skandaliczna. – A uważam, że na tle akcji i obligacji nieruchomości są bezpieczniejszym obszarem inwestowania w długim terminie – podkreślił.

Zdaniem eksperta niezależnie od tego, czy powstaną polskie REIT-y, decydenci powinni jak najszerzej otworzyć rynek nieruchomości dla polskiego kapitału. – Wystarczą relatywnie proste ruchy. Umożliwienie inwestowania w nieruchomości funduszom inwestycyjnym i emerytalnym już mocno poprawiłoby sytuację. W Niemczech fundusze emerytalne lokują gigantyczne pieniądze w nieruchomości, nie tylko na rodzimym rynku, ale też w Polsce. Otwarcie rynku dla OFE i TFI byłoby nie tylko szybszą ścieżką niż opracowywanie legislacji z myślą o tworzonych od zera REIT-ach – fundusze mają długą historię inwestowania, są też od dawna nadzorowane przez odpowiednie instytucje, co poprawia kwestię bezpieczeństwa – podkreślił.

Jakie propozycje

Utyskiwać można długo, ale mimo mało przyjaznego otoczenia prawnego REINO Partners Murapol – ale także wiele innych podmiotów – oferuje dziś Polakom instrumenty umożliwiające partycypację w rynku nieruchomości. W dzisiejszych warunkach produktem bazowym są zamknięte fundusze inwestycyjne. To powoduje pewne ograniczenia.

– Widzimy znaczne zainteresowanie możliwościami inwestowania w projekty deweloperskie, niestety, tego typu fundusze skierowane są do bardzo wąskiej grupy. Zgodnie z ustawą, aby zainwestować w FIZAN, należy na zakup certyfikatów wyłożyć co najmniej 40 tys. euro (na dziś blisko 170 tys. zł – red.), a przecież trzeba pamiętać o dywersyfikacji portfela inwestycyjnego. Jest to więc poziom nieosiągalny dla przeciętnego obywatela – wskazał Sapota.

Świątkowski dodał, że słabością tego typu struktur jest podwójne opodatkowanie przychodów z najmu – spółki zarządzające nieruchomościami płacą CIT, do tego dochodzi podatek od zysków ze sprzedaży certyfikatów. Polskie FIZAN-y są więc niekonkurencyjne względem wielu graczy zagranicznych. – Ponadto inwestowanie w nieruchomości komercyjne wymaga dysponowania pokaźnym kapitałem. FIZAN może zaadresować ofertę do maksymalnie 149 osób, co sprawia, że trudno jest zgromadzić fundusze na zakup choćby jednej nieruchomości w całości – podkreślił Świątkowski.

A jakie stopy zwrotu oferują inwestorom wehikuły REINO Partners i Murapolu?

– Mamy dwa rodzaje struktur. Pierwsze działają jak REIT-y, czyli wypłacają inwestorom dywidendę opartą na udziale we wpływach z najmu nieruchomości komercyjnych. Inwestorzy otrzymują tu zwrot rzędu 5–6 proc. rocznie. Ponadto mamy fundusz umożliwiający partycypację w projekcie deweloperskim – budowie biurowca we Wrocławiu. Tego typu struktury przynoszą już dwucyfrowe stopy zwrotu – wyliczył Świątkowski. Dodał, że odkąd stało się jasne, że polskie REIT-y nie będą mogły inwestować w nieruchomości komercyjne, REINO pracuje nad stworzeniem podmiotu zarejestrowanego za granicą, który inwestowałby w polskie aktywa.

Taka operacja została już zresztą wykonana – na GPW notowany jest Griffin Premium RE – spółka typu REIT zarejestrowana w Holandii, w której portfelu znajdują się wyłącznie polskie aktywa.

Murapol wehikuły inwestycyjne tworzy od pięciu lat. Korzyść jest obopólna, bo spółka dywersyfikuje źródła kapitału na realizację projektów, a inwestorzy mogą liczyć na udział w zyskach.

– Nasze produkty tworzymy w oparciu o to, na czym znamy się najlepiej, czyli rynek mieszkaniowy. Z zależności od formuły inwestorzy mogą liczyć na zwroty rzędu 6–8 proc. w skali roku. Niczego nie obiecujemy ani nie gwarantujemy, tego typu inwestycje są oczywiście obarczone pewnym ryzykiem. Jednak Murapol jako deweloper działa od dawna i suchą stopą przechodził przez niejeden kryzys. To w pewnym sensie stanowi gwarancję, że jeśli na rynku będzie się źle działo, to takie firmy jak nasza ucierpią na samym końcu i w mniejszym stopniu – powiedział Sapota.

Menedżer zaznaczył, że jeśli przepisy o polskich REIT-ach nie powstaną, Murapol nie będzie budować struktur inwestycyjnych za granicą, tylko będzie poszerzał paletę oferty w ramach FIZAN-ów. Nie jest tajemnicą, że spółka planuje stworzyć fundusz oparty na portfelu mieszkań na wynajem.

BGK Nieruchomości jest również zainteresowany pozyskiwaniem inwestorów zewnętrznych – m.in. do realizacji programu Mieszkanie+. – BGKN pełni rolę zarządzającego aktywami, inwestorem finansowym jest BGK i ostateczne decyzje będą zapadać z udziałem inwestora. Jesteśmy bardzo otwarci na tworzenie REIT-ów mieszkaniowych. Oczywiście BGK zadeklarował, że w Mieszkanie+ zainwestuje 6 mld zł, nie jest więc tak, że potrzebujemy niezwłocznie finansowania. Jednak biorąc pod uwagę ogromne potrzeby mieszkaniowe w Polsce, a także to, że BGK działa jako inwestor także na innych ważnych odcinkach, w dłuższym terminie konieczne będzie pozyskanie kolejnych funduszy – powiedział Stasiak. Dodał, że BGKN jest otwarty na pozyskiwanie zewnętrznego finansowania także w innych formach niż REIT-y.