Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Firma

Jak niechcšcy pozbawić się prawa do najmu - wyrok Sšdu Okręgowego

www.sxc.hu
Nie warto spieszyć się z wyprowadzkš z wynajmowanego lokalu, jeœli żšda się ustalenia przez sšd istnienia stosunku najmu.

Przekonała się o tym Barbara Z., która z takim żšdaniem wystšpiła przeciwko swojej macosze. Kobieta od lat 90. zajmowała lokal użytkowy w budynku należšcym do jej ojca. Prowadziła w nim działalnoœć handlowo-usługowš nie ponoszšc z tego tytułu żadnych opłat. To się zmieniło, gdy nieruchomoœć przejęła żona ojca.

Z 30 lat zrobiło się 10

W 2005 r. ojciec podarował swojej żonie Krystynie L. 1/40 udziału w prawie własnoœci nieruchomoœci (udziały stanowiły majštki odrębne współwłaœcicieli), a kilka miesięcy póŸniej dokonał z żonš nieodpłatnego zniesienia współwłasnoœci w ten sposób, że nieruchomoœć w całoœci otrzymała Krystyna L. Niedługo po tym ojciec namówił córkę do zawarcia umowy najmu z macochš. Przekonywał, że to umożliwi Barbarze Z. prowadzenie działalnoœci gospodarczej w taki sposób, jak przed przekazaniem własnoœci nieruchomoœci Krystynie L.

Zgodnie z umowš zawartš ostatniego dnia 2005 r. firma Barbary Z. miała być najemcš przez okreœlony czas – do 31 grudnia 2035 r., z możliwoœciš przedłużenia. Barbara Z. miała płacić macosze czynsz w wysokoœci 100,04 zł miesięcznie. Strony postanowiły, że na wniosek najemcy umowa może zostać rozwišzana przez każdš ze stron z zachowaniem 3-miesięcznego terminu wypowiedzenia. W sprawach nieuregulowanych zastosowanie miały przepisy Kodeksu cywilnego. W imieniu wynajmujšcej umowę podpisał ojciec, jako pełnomocnik Krystyny L.

31 marca 2016 r. Barbara Z. odebrała od macochy wypowiedzenie umowy najmu wraz z wezwaniem do wydania lokalu 2 maja 2016 r. Odpowiedziała, że wypowiedzenie jest nieskuteczne, gdyż umowa została zawarta pomiędzy przedsiębiorcami i zgodnie z wolš stron miała obowišzywać przez 30 lat. Krystyna L. zaprzeczyła, że zawierała umowę najmu jako przedsiębiorca. Prowadziła wprawdzie działalnoœć gospodarczš, ale nie w zakresie wynajmu lokali. Twierdziła, że zawierajšc umowę najmu z córkš nieżyjšcego już męża, działała jako osoba fizyczna.

Dlaczego ma to znaczenie? Zgodnie z art. 661 § 1 k.c. najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. W 2009 r. dodano do tego przepisu § 2: najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieœci poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

Podstęp bez znaczenia

Barbara Z. wniosła powództwo o ustalenie przez sšd istnienia stosunku najmu. Podnosiła, że zawarcie umowy najmu na tak długi okres czasu za tak niski czynsz wynikało z relacji rodzinnych – ojciec zobowišzał jš do zrzeczenia się wszelkich praw po nim w zamian za tę umowę. Rozgoryczona córka uznała, że był to podstęp – ojciec chciał wywołać u córki mylne wyobrażenie o rzeczywistym stanie faktycznym po to, aby skłonić jš do zrzeczenia się dziedziczenia po nim. Powołujšc się na zasady współżycia społecznego (art. 5 k.c.) Barbara Z. stwierdziła, że macocha nadużyła przysługujšcego jej prawa i wprowadziła powódkę w błšd.

Sšd podkreœlił, że ta kwestia w ogóle nie ma znaczenia dla ustalenia istnienia umowy najmu. Nie miał wštpliwoœci, że umowa została zawarta pomiędzy powódkš jako przedsiębiorcš a pozwanš jako osobš prywatnš.

– Œwiadczy o tym zarówno fakt, że działalnoœci gospodarcza prowadzona przez pozwanš w dacie zawierania umowy najmu nie obejmowała swym zakresem wynajmu lokali i nie miała żadnego zwišzku z przedmiotowym lokalem, jak również, że w treœci umowy wskazano jako wynajmujšcego pozwanš bez powołania się na nazwę prowadzonej przez niš działalnoœci gospodarczej. Nadto w treœci faktur VAT wskazywano prywatny nr NIP pozwanej, a nie nr NIP prowadzonego przez niš przedsiębiorstwa – wskazał Sšd Rejonowy w Częstochowie.

Zaznaczył, że ustalenie w umowie dłuższych terminów najmu niż 10 lat powoduje, że po upływie 10 lat umowa najmu traktowana jest tak, jak umowa zawarta na czas nieoznaczony, co bardzo ułatwia jej wypowiedzenie i to bez podania przyczyny. Zgodnie z art. 688 k.c., jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóŸniej na trzy miesišce naprzód na koniec miesišca kalendarzowego.

– Wypowiedzenie dokonane przez Krystynę L. było w pełni skuteczne. Niewłaœciwie zastosowano jedynie okres wypowiedzenia na jeden miesišc, zamiast na trzy miesišce – stwierdził sšd rejonowy oddalajšc powództwo Barbary Z.

Nie uwzględnił zarzutu nadużycia prawa przez Krystynę L., podkreœlajšc, że Barbara Z. miała 10 lat na to, by skorzystać z porady prawnej i skutecznie zabezpieczyć swój byt. Fakt, że czuje się oszukana przez ojca nie może pozbawiać macochy prawa do swobodnego dysponowania swojš własnoœciš. Poza tym, stwierdził sšd, powódka w żaden sposób nie wykazała, że skutecznie zrzekła się praw do schedy po ojcu. Zrzeczenie się dziedziczenia wymaga formy aktu notarialnego, a takiego aktu Barbara Z. nie przedstawiła.

Jednak przedsiębiorca

Sšd Okręgowy w Częstochowie, który rozpatrywał apelację powódki, nie zgodził się z sšdem I instancji, że Krystyna L. zawierała umowę najmu jako osoba fizyczna. Podejmowane przez niš czynnoœci wypełniały bowiem przesłanki okreœlone w art. 431 k.c.: przedsiębiorcš jest osoba fizyczna prowadzšca we własnym imieniu działalnoœć gospodarczš lub zawodowš.

– Kluczowe znaczenie dla zdefiniowania pojęcia przedsiębiorcy ma więc charakter prowadzonej działalnoœci. Jak wynika z zeznań œwiadków pozwana wynajmowała szereg lokali użytkowych, osišgajšc z tego tytułu stałe Ÿródło dochodu, wystawiała najemcom faktury VAT oraz zarzšdzała nieruchomoœciš przy pomocy utworzonej w tym celu administracji domu. To przesšdza, że zawierajšc umowę działała jako przedsiębiorca – stwierdził sšd.

Ta okolicznoœć nie mogła jednak zmienić wyroku sšdu I instancji. A to dlatego, że Barbara Z. się poœpieszyła. Po wydaniu nieprawomocnego orzeczenia przez sšd rejonowy zgłosiła na piœmie gotowoœć wydania wyremontowanego już lokalu. Następnie przekazała pozwanej wynajmowany lokal, nie zastrzegajšc nawet ewentualnego zwrotu. Tym samym straciła interes prawny wymagany przy żšdaniu ustalenia przez sšd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa (art. 189 k.p.c.).

– Istotš powództwa o ustalenie jest bowiem zapobieżenie zagrożeniu prawom powoda, jak też zniesienie stanu niepewnoœci towarzyszšcemu tym prawom lub stosunkowi prawnemu. Na sšdzie orzekajšcym w sprawie o ustalenie spoczywa obowišzek oceny, czy w konkretnej sprawie istnieje obiektywna potrzeba ochrony prawnej, czyli interes prawny w wytoczeniu takiego powództwa. Poprzez wydanie lokalu pozwanej doszło do ustania łšczšcego strony stosunku prawnego – wskazał sšd oddalajšc apelację Barbary Z.

Wyrok jest prawomocny.

sygnatura akt: VI Ca 513/17

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL