Proces budowlany, którego przedmiotem ma być nabyta nieruchomość, rządzi się niezwykle rozbudowaną i niekiedy skomplikowaną regulacją prawną. Przed nabyciem nieruchomości na cele inwestycyjne warto poświęcić czas i środki finansowe na badanie prawne, aby inwestycja była opłacalna.
Przed zakupem gruntu
Nieruchomość najczęściej nabywana jest w celu realizacji określonego obiektu budowlanego. Podstawowym dokumentem niezbędnym do rozpoczęcia budowy jest decyzja o pozwoleniu na budowę. Oczywiście nie wszystkie inwestycje będą jej wymagały, ponieważ zgodnie z prawem budowlanym niektóre roboty budowlane mogą być realizowane jedynie na podstawie zgłoszenia. Ustawodawca przewiduje również przypadki, w których nie jest wymagane ani pozwolenie, ani zgłoszenie. Jeżeli jednak mówimy o większych inwestycjach (np. budowa hali produkcyjnej, magazynowej) pozwolenie zazwyczaj jest wymagane.
Możliwość uzyskania pozwolenia na budowę należy zacząć badać już na etapie nabywania nieruchomości, kiedy to zamierzenie inwestycyjne jest już zazwyczaj zdefiniowane, chociażby na dużym poziomie ogólności. Prawo budowlane przewiduje przypadki, gdy nie jest możliwe uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Organ administracji architektoniczno-budowlanej wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, jeżeli na terenie, którego dotyczy projekt zagospodarowania działki lub terenu, znajduje się obiekt budowlany, w stosunku do którego orzeczono nakaz rozbiórki. Pozwolenia na budowę nie wydaje się także w przypadku rozpoczęcia robót budowlanych z naruszeniem art. 28 prawa budowlanego, czyli bez pozwolenia na budowę. W praktyce zdarzają się natomiast przypadki, gdy inwestor kupuje nieruchomość, na której została rozpoczęta budowa. Istotne jest zatem sprawdzenie w takim przypadku, czy aktualny właściciel dochował wszelkich wymaganych prawem budowlanym formalności. Należy także pamiętać, że za ewentualną samowolę budowlaną odpowiada aktualny właściciel nieruchomości.
Przeniesienie pozwolenia na budowę
Niekiedy inwestorzy nabywają nieruchomości, dla których wydane jest już pozwolenie na budowę. Należy pamiętać, że nie przechodzi ono z mocy samego prawa na inwestora wraz z nabyciem takiej nieruchomości. Przeniesienie pozwolenia na budowę odbywa się w odrębnym trybie administracyjnym, na wniosek złożony przez nabywcę za zgodą adresata tej decyzji (czyli zazwyczaj dotychczasowego właściciela). Nabywca przejmujący pozwolenie na budowę musi przyjąć wszystkie warunki zawarte w takiej decyzji. Nieruchomość, dla której wydane jest już pozwolenie na budowę, zgodne z zamierzeniem samego nabywcy, może być bardzo atrakcyjna, ponieważ z perspektywy nabywcy znacznie przyspiesza to proces budowlany.
W takim przypadku, po pierwsze, niezwykle istotne jest sprawdzenie prawidłowości pozwolenia na budowę. W szczególności należy zweryfikować, czy pozwolenie na budowę nie jest obarczone wadą prawną, która w przyszłości mogłaby stanowić przesłankę jego unieważnienia albo wznowienia postępowania.