- Od 2002 roku jestem właścicielką gospodarstwa rolnego o powierzchni powyżej 8 hektarów (darowizna od rodziców). Jestem ubezpieczona w KRUS. W 2010 roku podzieliłam działkę na cztery mniejsze. Dwie z nich dostało moje rodzeństwo w darowiźnie. Rodzeństwu przekazałam również większą cześć pieniędzy ze sprzedaży dwóch pozostałych działek w 2014 i 2016 r. W tym roku wyznaczyłam kolejne cztery działki i drogę wewnętrzną do nich. Planuję także doprowadzić do nich wodę i kanalizację na własny koszt. Czy sprzedając działki musze zapłacić VAT? Cena sprzedaży jednej działki wyniesie około 70 000 zł. Jeżeli tak, to co z moim ubezpieczeniem w KRUS? Czy sprzedaż działek spowoduje, że będę przedsiębiorcą? –pyta czytelniczka.
Z punktu widzenia opodatkowania VAT, czynnościom wykonywanym przez osoby fizyczne w działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o VAT (a w konsekwencji czynnościom podlegającym opodatkowaniu VAT) przeciwstawić należy czynności wykonywane prywatnie. Takie czynności znajdują się poza zakresem stosowania przepisów o VAT, a w konsekwencji nie mogą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Liczba i zakres nie są decydujące
Do czynności prywatnych należą, między innymi, czynności związane z wykonywaniem prawa własności, w tym sprzedaż nieruchomości. Czynności takie same z siebie nie stanowią prowadzenia działalności gospodarczej (zob. wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94). Dotyczy to również transakcji sprzedaży o dużej liczbie czy znacznej wartości (zob. przykładowo wyrok NSA z 27 stycznia 2012 r.; I FSK 1809/11). Jak czytamy w uzasadnieniu wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10, „sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (...). Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego".
Aktywne działania, czyli jakie
Mając to na uwadze należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości (w tym działek) przez osoby fizyczne jest jednak działalnością gospodarczą w rozumieniu VAT, jeżeli osoby te podejmują aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych (zob. wyrok TSUE z 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10). Jak czytamy w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 marca 2015 r. (I FSK 1859/13), „(...) fakt podjęcia, np. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną". Dotyczy to również sprzedaży działek będących elementem gospodarstwa rolnego (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 stycznia 2013 r., I FSK 277/12).
Wydaje się, że taka właśnie sytuacja ma miejsce w przedstawionym stanie faktycznym. Z treści pytania wynika bowiem, że w celu sprzedaży przedmiotowych działek nie tylko wydzieliła je Pani z dotychczasowej większej działki, ale również wydzieliła Pani drogi wewnętrzne do nich oraz uzbroi je Pani w wodę oraz kanalizację. Najprawdopodobniej zatem należy uznać, że sprzedając działki będzie Pani działać w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji sprzedaż ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki 23 proc. (z czym wiązać się będzie, między innymi, konieczność zarejestrowania się przez Panią jako czynny podatnik VAT).
