Zamiana własności na najem - czemu nie?

"Rzeczpospolita": Jak pan ocenia 2016 rok na rynku kredytów hipotecznych: był najsłabszy od lat sprzedażowo?

Jacek Furga, prezes Centrum AMRON: Nie było aż tak źle! Z pewnością wynik tegorocznej akcji kredytowej będzie niższy niż w 2015 roku, ale utrzyma się na średnim poziomie dla ostatnich czterech lat. Znaczy to, że sektor bankowy udzieli 178, a może 179 tysięcy nowych kredytów hipotecznych, o łącznej wartości około 39 mld złotych.

Na podobnym poziomie prognozujemy w Centrum AMRON również wyniki akcji kredytowej na rok 2017. Oczywiście, o ile nie pojawią się na rynku mieszkaniowym jakieś rządowe niespodzianki.

"Hipoteki" są nadal najtańsze w historii, mimo że marże idą powoli w górę. Niski WIBOR wpływa na , że raty są stosunkowo niewysokie. Do tego "MdM" powodował, że kredyty z dopłatą państwa rozchodziły się jak świeże bułeczki. To dlaczego nie ma już tylu chętnych na zaciąganie kredytu na mieszkanie?

Nasze wieloletnie analizy rynku kredytów hipotecznych pozwoliły na sformułowanie określenia: organiczny poziom akcji kredytowej polskiego sektora bankowego w obszarze kredytów mieszkaniowych.

O co chodzi?

Niezależnie od tego, czy działa jakiś program pomocy państwa ułatwiający dostęp do kredytu hipotecznego czy też nie, przy tej liczbie mieszkańców, liczbie zawieranych związków małżeńskich, czy liczbie narodzin, liczba nowo udzielonych kredytów hipotecznych oscyluje na poziomie około 177-180 tys. nowych kredytów o łącznej wartości około 38 mld złotych.

Zarówno program "Rodzina na swoim", jak i "Mieszkanie dla młodych" nie wygenerowały dodatkowego popytu na kredyt hipoteczny. Przesuwały jedynie w czasie moment podejmowania decyzji o zakupie mieszkania i zaciągnięcia kredytu hipotecznego. W najlepszym razie sprzyjały sięganiu przez kredytobiorców po nieco wyższy kredyt niż byłoby to możliwe bez państwowego dofinansowania.

Chętni na zaciągnięcie kredytu pewnie by się znaleźli, ale dziś trzeba już wykazać się relatywnie wysokim wkładem własnym, sięgającym co najmniej 40-60 tys. złotych. Bez efektywnego systemu oszczędzania na cele mieszkaniowe budowanie wkładu własnego jest dużo trudniejsze.

Ile średnio pożycza dziś Polak na mieszkanie i na jak długo? A jak było 5 czy 10 lat temu?

Jak wynika z danych systemu SARFiN, działającego przy Związku Banków Polskich, średnia wysokość kredytu hipotecznego udzielonego w 2016 roku, wyniosła nieco ponad 224 tys. złotych. Było to o ponad 34 tys. więcej niż przed pięcioma laty oraz aż o 120 tys. zł więcej niż w 2006 roku, a więc przed 10 laty. Te poziomy dotyczą jednak kredytów zaciąganych w poszczególnych latach wyłącznie w walucie krajowej, gdyż od 2009 roku praktycznie nie udzielane są przez polskie banki kredyty walutowe.

Gdybyśmy porównywali średnią wartość zarówno kredytów walutowych, jak i złotowych łącznie, to te różnice - zwłaszcza w odniesieniu do 2006 roku - byłyby zdecydowanie mniejsze. Liczona w ten sposób średnia wartość kredytu hipotecznego w roku 2006 wynosiłaby 140 tys. złotych. Dziś zdecydowana większość kredytów jest zaciągana na okres pomiędzy 25 a 35 lat.

Gdzie banki udzielają najwięcej kredytów hipotecznych - nadal dominuje Warszawa?

Udział Warszawy w liczbie i wartości nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych systematycznie rośnie. Od 2013 roku z poziomu 25 proc. wzrósł do prawie 44 proc. Oznacza to, że prawie co drugi kredyt hipoteczny Polsce jest zaciągany w Warszawie, z reguły na kupno lokalu czy to w samej stolicy czy też w okolicznych miejscowościach.

Zdecydowany wpływ ma w tym przypadku fakt zatrudnienia w Warszawie, czyli relatywnie wyższe dochody i wyższa zdolność kredytowa potencjalnego kredytobiorcy. Kredyty udzielone dla aglomeracji katowickiej, Krakowa, Wrocławia, Poznania i Trójmiasta stanowią około 25 proc. rynku, a kredyty udzielone dla mieszkańców reszty naszego kraju 31 proc.

Czy problemy frankowiczów mają wpływ na spadek akcji kredytowej?

Niepewność przyszłych decyzji politycznych, dotyczących sposobu rozwiązania problemu frankowiczów, ma oczywiście wpływ na spadek akcji kredytowej chociażby przez fakt, że banki zmuszone są do kalkulowania potencjalnego kosztu realizacji programów pomocowych dla frankowiczów.

To przekłada się na koszty wszystkich oferowanych przez nie produktów bankowych, w tym również kredytów hipotecznych. Nie jest to jednak decydujący czynnik niższego zainteresowania kredytem hipotecznym.

Kilka lat temu mówił pan o takiej propozycji: kto nie może spłacać rat, niech odda mieszkanie. Teraz znowu pojawiły się takie rozwiązania. Czy to pomoże zadłużonym frankowiczom?

Zgłoszona przeze mnie przed dwoma laty - zresztą na łamach "Rzeczpospolitej" - propozycja zamiany własności mieszkaniowej na najem, wywołała falę komentarzy w mediach oraz głosy wzburzenia w niektórych bankach.

Była jedną z proponowanych przez Związek Banków Polskich form pomocy państwa dla osób, które z przyczyn od siebie niezależnych znalazły się w trudnej sytuacji - możliwość zamiany prawa własności na prawo najmu. Oczywiście w takim przypadku każdorazowo następowałoby rozliczenie poniesionych kosztów spłaty, uwzględnieniu relacji wysokości zadłużenia do wartości nieruchomości itd.

To są bardzo delikatne sprawy, w grę wchodzi przecież przeniesienie prawa własności do nieruchomości, stanowiącego podstawowy majątek każdej rodziny. Takie rozwiązania były wykorzystywane w wielu innych krajach. Nigdzie nie miały one jednak charakteru masowego i każdy z przypadków analizowany był indywidualnie.

Na początku 2017 r. w ofercie Centrum AMRON pojawi się propozycja wsparcia dla kredytobiorców, u których może pojawić się problem ze spłatą kredytu hipotecznego. Chodzi o wypracowanie - we współpracy z bankiem - polubownego rozwiązania problemu niespłacanego kredytu.

Kiedy rynek kredytów hipotecznych nabierze siły? Czy premiowane przez państwo oszczędzanie na wkład własny pomoże? Premie nie zapowiadają się wysokie.

Aby skłonić naszych rodaków do systematycznego oszczędzania, trzeba im zaoferować bezpieczne, systemowe rozwiązanie. Związek Banków Polskich od wielu lat rekomenduje uruchomienie w Polsce systemu kas oszczędnościowo-budowlanych z elementem wsparcia przez państwo systematycznego, długoterminowego oszczędzania na cele mieszkaniowe. Stworzenie specjalistycznych instytucji bankowych - kas budowlanych - skutkuje ogromnym wzrostem skłonności do oszczędzania.

Potwierdzają to przykłady działających z ogromnym sukcesem kas oszczędnościowo-budowlanych u naszych południowych sąsiadów. W Czechach w takim systemie oszczędza co drugi Czech, na Słowacji - co czwarty Słowak, a na Węgrzech - co siódmy Węgier. Rozmawiamy z Ministerstwem Infrastruktury i Budownictwa z przekonaniem, że zaproponowane w Narodowym Programie Mieszkaniowym Indywidualne Konta Mieszkaniowe powinny być prowadzone wyłącznie w wyspecjalizowanych instytucjach bankowych.

W takim rozwiązaniu zachętą do oszczędzania jest nie tylko państwowa premia, doliczana corocznie do gromadzonych oszczędności, lecz również prawo do zaciągnięcia taniego kredytu mieszkaniowego. Zaproponowana wstępnie przez rząd premia - w wysokości 10 proc. - byłaby w mojej ocenie bardzo znaczącym bodźcem do budowania skłonności dla oszczędzania.

A może młodzi nie chcą już być właścicielami na kredyt, tylko wolą być najemcami mieszkań?

Rzeczywiście, polski rynek mieszkaniowy nie osiągnął jeszcze poziomu dojrzałości. Młodzi ludzie - opuszczający rodzinny dom czy podejmujący naukę lub pracę w innym mieście lub nawet w tej samej miejscowości, gdzie mieszkają rodzice - powinni mieć szanse na życie na własny rachunek. W tym również na „własne" mieszkanie.

U naszych zachodnich sąsiadów to „własne" mieszkanie to bardzo często pokój we wspólnocie mieszkaniowej, dzielony z dwoma-trzema innymi młodymi ludźmi wynajmującymi wspólnie mieszkanie. Jednak w naszych warunkach, gdy taniej jest obsługiwać kredyt hipoteczny zaciągnięty na zakup mieszkania, niż płacić za takie same mieszkanie czynsz, to decyzja jest prosta. Albo mieszkam z rodzicami, albo samodzielnie (z kredytem) albo z pomocą rodziców kupuję mieszkanie i spłacam je (czasem ze wsparciem czynszu uzyskiwanego z najmu jednego czy dwóch pokoi).

Nie jestem pewien, czy program "Mieszkanie +" poprawi sytuację na rynku najmu, gdyż wbrew pierwszym deklaracjom rządu, coraz bardziej wyrazisty staje się obraz mieszkań budowanych niby na wynajem, ale z bardzo atrakcyjną opcją ich wykupu. Może to oznaczać, że na rynku mieszkań na wynajem sytuacja się nie zmieni.