Finansowanie

Spór o bankowe listy rzeczoznawców majątkowych

Rzeczoznawca majątkowy wycenia obiekt, zanim bank zdecyduje się sfinansować zakup, remont lub przebudowę.
shutterstock
Sąd uznał, że kredytobiorca musi mieć wybór, komu powierzy zrobienie operatu.

Gdy bank odmawia honorowania wycen nieruchomości sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych spoza swoich list, działa nieuczciwie – uznał Sąd Okręgowy w Łodzi. Sprawa, która do niego trafiła, dotyczyła prób znalezienia środków na remont hotelu.

Jak wiadomo, zanim bank zdecyduje się sfinansować zakup, remont czy przebudowę obiektu, na którym zabezpieczy się hipotecznie, wpierw ocenia jego wartość. Tak też było w przypadku sprawy, która trafiła na wokandę. Gdy właściciel hotelu uznał, że wycenę jego obiektu mógłby sporządzić rzeczoznawca, z którym stale współpracuje i z którym nawet zawarł już umowę – od pracownika PKO BP usłyszał, że eksperta nie ma na liście osób współpracujących z tym bankiem, więc placówka jego operatu nie uwzględni. Hotelarz z usług swojego speca od szacowania wartości nieruchomości więc zrezygnował.

Brak w wykazie – brak zleceń

Takie podejście banku nie spodobało się łódzkiemu sądowi, gdy pozew złożył rzeczoznawca, który stracił zlecenie. Sąd działania banku określił jako sprzeczne z prawem i z dobrymi obyczajami. Przypomniał również, że przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami regulują kwestie wyłączenia rzeczoznawcy od udziału w szacowaniu. Takie wyłączenie zgodnie z art. 176 ustawy następuje natomiast, jeżeli zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 kodeksu postępowania administracyjnego. Chodzi o sytuacje, gdy rzeczoznawca pozostaje w określonych relacjach ze stroną zlecającą wycenę albo na potrzeby której wycena jest wykonywana, np. jest spokrewniony z tą stroną.

„Niespornym jest, że pozwany uregulował przepisami wewnętrznymi zasady dotyczące wycen nieruchomości na potrzeby zabezpieczenia czynności bankowych. Klient banku, występując o kredyt, winien okazać wycenę nieruchomości, przy czym operat szacunkowy musi być sporządzony przez jedną z osób wymienioną na liście rzeczoznawców akceptowanych przez pozwanego" – czytamy w uzasadnieniu orzeczenia.

– Zasądzając od banku na rzecz rzeczoznawcy odszkodowanie, sąd powiedział bardzo ważną rzecz: praktyki banków polegające na nakłanianiu klientów do skorzystania z usług określonych rzeczoznawców stanowią czyn nieuczciwej konkurencji polegający na utrudnianiu dostępu do rynku poprzez nakłanianie do bojkotu – wskazuje radca prawny Jowita Kania-Stachura, wspólnik w krakowskiej Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś.

Resort: nie ograniczać

PKO BP to niejedyny podmiot, który posiada listy rzeczoznawców czy też firm, które współpracują z rzeczoznawcami.

– Bank Zachodni WBK sporządził wykaz przedsiębiorców zajmujących się wyceną nieruchomości. Wykaz ten obejmuje 18 firm – informuje Monika Nowakowska, dyrektor departamentu public relations tego banku.

Na pytanie, jak BZ WBK podchodzi do operatów sporządzonych przez rzeczoznawców, którzy nie współpracują z powyższymi firmami, odpowiada, że „mogą być – i są – honorowane przez bank, przy czym nie w każdej sytuacji – zależy to bowiem od okoliczności konkretnej sprawy".

– W praktyce większość klientów banku korzysta z pomocy rzeczoznawców współpracujących z firmami znajdującymi się w wykazie. Nie spotkaliśmy się z jakimiś szczególnymi pytaniami naszych klientów dotyczącymi zasad sporządzania operatów – wskazuje Monika Nowakowska.

Przedstawicielka banku zaznacza, że zgodnie z art. 21 ust. 9 ustawy o kredycie hipotecznym wycena nieruchomości jest dokonywana przez rzeczoznawcę majątkowego, wskazanego w drodze porozumienia między kredytodawcą i konsumentem. W jej ocenie z tego przepisu wynika, że bank nie ma obowiązku akceptowania każdego operatu dostarczonego przez klienta. Kwestia ta musi być przedmiotem porozumienia między bankiem a klientem.

– Czyli klient najpierw powinien uzgodnić z bankiem, kto ma wykonać operat, a dopiero potem zlecić jego wykonanie – podkreśla Nowakowska.

Jasne reguły postępowania wypracował ING Bank Śląski. – ING daje klientom możliwość dostarczenia własnej wyceny nieruchomości, która będzie stanowić zabezpieczenie kredytu podczas składania wniosku o kredyt hipoteczny. Dla banku ważne jest, aby taka wycena została sporządzona przez niezależnego rzeczoznawcę posiadającego uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego. Bank współpracuje również z firmami zewnętrznymi w zakresie wyceny nieruchomości, ale to klient decyduje, czy dostarczy własny operat szacunkowy, czy zleci jego wykonanie za pośrednictwem banku – informuje Joanna Majer-Skorupa z biura prasowego ING Banku Śląskiego.

O skomentowanie problemu, którym żyje środowisko rzeczoznawców, poprosiliśmy resort infrastruktury, który sprawuje pieczę nad tą profesją.

– Pojawiające się czasami wyjaśnienia, że listy prowadzone przez banki służą do weryfikacji jakości pracy danego rzeczoznawcy majątkowego, należy zdecydowanie odrzucić – podkreśla Tomasz Żuchowski, sekretarz stanu w ministerstwie.

Przypomina, że rola niezależnej wyceny nieruchomości na potrzeby udzielania kredytów hipotecznych została w ostatnim czasie podkreślona w unijnej dyrektywie i ustawie o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.

– Przepisy tej ustawy zastrzegają wycenę nieruchomości na potrzeby procedury oceny zdolności kredytowej wyłącznie dla rzeczoznawców majątkowych, wskazując, że wybór rzeczoznawcy majątkowego następuje w drodze porozumienia między kredytodawcą i konsumentem – zaznacza Żuchowski.

W ocenie ministerstwa wszelkie listy tworzone przez banki nie mogą służyć ograniczaniu możliwości wykonywania zawodu przez rzeczoznawców majątkowych poprzez wymóg znalezienia się w bankowym wykazie.

Druga instancja

Orzeczenie łódzkiego sądu nie jest prawomocne. PKO BP złożył apelację. Dowodzi w niej, że nie dopuścił się czynu nieuczciwej konkurencji i nie nakłaniał do bojkotu. W apelacji podnosi, że w doktrynie uznaje się, że bojkot to działania mające na celu zwiększenie własnej pozycji rynkowej naruszyciela, prowadzącej w efekcie do osiągnięcia większych zysków kosztem konkurencji. Wzywający do bojkotu nie musi natomiast pozostawać w bezpośredniej konkurencji z bojkotowanym.

„Z ustaleń faktycznych zaskarżonego wyroku nie wynika, by rzekome utrudnianie powodowi dostępu do rynku mogło (...) w jakikolwiek sposób wpłynąć na pozycję pozwanego, zwłaszcza zwiększyć wolumen sprzedaży. (...) Przeciwnie, wszelkie ograniczenia i bariery stawiane potencjalnym kredytobiorcom prowadzą z zasady do zmniejszenia ilości udzielanych kredytów, negatywnie oddziałując na zyski kredytodawców" – akcentuje pełnomocnik banku w piśmie procesowym. Tłumaczy też, że jego klient nie prowadzi z powodem rywalizacji rynkowej w żadnej płaszczyźnie.

To, czy argumentacja banku przekona sąd drugiej instancji, trudno przesądzić. W ocenie prawników nawet jeśli tak się stanie, to nie ma pewności, że banki zrezygnują z dotychczasowych praktyk.

– Sąd łódzki zwrócił bowiem uwagę na jeszcze jeden aspekt tej sprawy. Zarzutu nakłaniania do bojkotu nie będzie można postawić bankom, jeśli to one bezpośrednio będą podmiotem zlecającym sporządzenie operatu – zauważa mec. Jowita Kania-Stachura.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: anna.krzyzanowska@rp.pl

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL