Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Finansowanie

Spór o bankowe listy rzeczoznawców majštkowych

Rzeczoznawca majštkowy wycenia obiekt, zanim bank zdecyduje się sfinansować zakup, remont lub przebudowę.
shutterstock
Sšd uznał, że kredytobiorca musi mieć wybór, komu powierzy zrobienie operatu.

Gdy bank odmawia honorowania wycen nieruchomoœci sporzšdzonych przez rzeczoznawców majštkowych spoza swoich list, działa nieuczciwie – uznał Sšd Okręgowy w Łodzi. Sprawa, która do niego trafiła, dotyczyła prób znalezienia œrodków na remont hotelu.

Jak wiadomo, zanim bank zdecyduje się sfinansować zakup, remont czy przebudowę obiektu, na którym zabezpieczy się hipotecznie, wpierw ocenia jego wartoœć. Tak też było w przypadku sprawy, która trafiła na wokandę. Gdy właœciciel hotelu uznał, że wycenę jego obiektu mógłby sporzšdzić rzeczoznawca, z którym stale współpracuje i z którym nawet zawarł już umowę – od pracownika PKO BP usłyszał, że eksperta nie ma na liœcie osób współpracujšcych z tym bankiem, więc placówka jego operatu nie uwzględni. Hotelarz z usług swojego speca od szacowania wartoœci nieruchomoœci więc zrezygnował.

Brak w wykazie – brak zleceń

Takie podejœcie banku nie spodobało się łódzkiemu sšdowi, gdy pozew złożył rzeczoznawca, który stracił zlecenie. Sšd działania banku okreœlił jako sprzeczne z prawem i z dobrymi obyczajami. Przypomniał również, że przepisy ustawy o gospodarce nieruchomoœciami regulujš kwestie wyłšczenia rzeczoznawcy od udziału w szacowaniu. Takie wyłšczenie zgodnie z art. 176 ustawy następuje natomiast, jeżeli zachodzš przesłanki wymienione w art. 24 kodeksu postępowania administracyjnego. Chodzi o sytuacje, gdy rzeczoznawca pozostaje w okreœlonych relacjach ze stronš zlecajšcš wycenę albo na potrzeby której wycena jest wykonywana, np. jest spokrewniony z tš stronš.

„Niespornym jest, że pozwany uregulował przepisami wewnętrznymi zasady dotyczšce wycen nieruchomoœci na potrzeby zabezpieczenia czynnoœci bankowych. Klient banku, występujšc o kredyt, winien okazać wycenę nieruchomoœci, przy czym operat szacunkowy musi być sporzšdzony przez jednš z osób wymienionš na liœcie rzeczoznawców akceptowanych przez pozwanego" – czytamy w uzasadnieniu orzeczenia.

– Zasšdzajšc od banku na rzecz rzeczoznawcy odszkodowanie, sšd powiedział bardzo ważnš rzecz: praktyki banków polegajšce na nakłanianiu klientów do skorzystania z usług okreœlonych rzeczoznawców stanowiš czyn nieuczciwej konkurencji polegajšcy na utrudnianiu dostępu do rynku poprzez nakłanianie do bojkotu – wskazuje radca prawny Jowita Kania-Stachura, wspólnik w krakowskiej Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toœ.

Resort: nie ograniczać

PKO BP to niejedyny podmiot, który posiada listy rzeczoznawców czy też firm, które współpracujš z rzeczoznawcami.

– Bank Zachodni WBK sporzšdził wykaz przedsiębiorców zajmujšcych się wycenš nieruchomoœci. Wykaz ten obejmuje 18 firm – informuje Monika Nowakowska, dyrektor departamentu public relations tego banku.

Na pytanie, jak BZ WBK podchodzi do operatów sporzšdzonych przez rzeczoznawców, którzy nie współpracujš z powyższymi firmami, odpowiada, że „mogš być – i sš – honorowane przez bank, przy czym nie w każdej sytuacji – zależy to bowiem od okolicznoœci konkretnej sprawy".

– W praktyce większoœć klientów banku korzysta z pomocy rzeczoznawców współpracujšcych z firmami znajdujšcymi się w wykazie. Nie spotkaliœmy się z jakimiœ szczególnymi pytaniami naszych klientów dotyczšcymi zasad sporzšdzania operatów – wskazuje Monika Nowakowska.

Przedstawicielka banku zaznacza, że zgodnie z art. 21 ust. 9 ustawy o kredycie hipotecznym wycena nieruchomoœci jest dokonywana przez rzeczoznawcę majštkowego, wskazanego w drodze porozumienia między kredytodawcš i konsumentem. W jej ocenie z tego przepisu wynika, że bank nie ma obowišzku akceptowania każdego operatu dostarczonego przez klienta. Kwestia ta musi być przedmiotem porozumienia między bankiem a klientem.

– Czyli klient najpierw powinien uzgodnić z bankiem, kto ma wykonać operat, a dopiero potem zlecić jego wykonanie – podkreœla Nowakowska.

Jasne reguły postępowania wypracował ING Bank Œlšski. – ING daje klientom możliwoœć dostarczenia własnej wyceny nieruchomoœci, która będzie stanowić zabezpieczenie kredytu podczas składania wniosku o kredyt hipoteczny. Dla banku ważne jest, aby taka wycena została sporzšdzona przez niezależnego rzeczoznawcę posiadajšcego uprawnienia rzeczoznawcy majštkowego. Bank współpracuje również z firmami zewnętrznymi w zakresie wyceny nieruchomoœci, ale to klient decyduje, czy dostarczy własny operat szacunkowy, czy zleci jego wykonanie za poœrednictwem banku – informuje Joanna Majer-Skorupa z biura prasowego ING Banku Œlšskiego.

O skomentowanie problemu, którym żyje œrodowisko rzeczoznawców, poprosiliœmy resort infrastruktury, który sprawuje pieczę nad tš profesjš.

– Pojawiajšce się czasami wyjaœnienia, że listy prowadzone przez banki służš do weryfikacji jakoœci pracy danego rzeczoznawcy majštkowego, należy zdecydowanie odrzucić – podkreœla Tomasz Żuchowski, sekretarz stanu w ministerstwie.

Przypomina, że rola niezależnej wyceny nieruchomoœci na potrzeby udzielania kredytów hipotecznych została w ostatnim czasie podkreœlona w unijnej dyrektywie i ustawie o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad poœrednikami kredytu hipotecznego i agentami.

– Przepisy tej ustawy zastrzegajš wycenę nieruchomoœci na potrzeby procedury oceny zdolnoœci kredytowej wyłšcznie dla rzeczoznawców majštkowych, wskazujšc, że wybór rzeczoznawcy majštkowego następuje w drodze porozumienia między kredytodawcš i konsumentem – zaznacza Żuchowski.

W ocenie ministerstwa wszelkie listy tworzone przez banki nie mogš służyć ograniczaniu możliwoœci wykonywania zawodu przez rzeczoznawców majštkowych poprzez wymóg znalezienia się w bankowym wykazie.

Druga instancja

Orzeczenie łódzkiego sšdu nie jest prawomocne. PKO BP złożył apelację. Dowodzi w niej, że nie dopuœcił się czynu nieuczciwej konkurencji i nie nakłaniał do bojkotu. W apelacji podnosi, że w doktrynie uznaje się, że bojkot to działania majšce na celu zwiększenie własnej pozycji rynkowej naruszyciela, prowadzšcej w efekcie do osišgnięcia większych zysków kosztem konkurencji. Wzywajšcy do bojkotu nie musi natomiast pozostawać w bezpoœredniej konkurencji z bojkotowanym.

„Z ustaleń faktycznych zaskarżonego wyroku nie wynika, by rzekome utrudnianie powodowi dostępu do rynku mogło (...) w jakikolwiek sposób wpłynšć na pozycję pozwanego, zwłaszcza zwiększyć wolumen sprzedaży. (...) Przeciwnie, wszelkie ograniczenia i bariery stawiane potencjalnym kredytobiorcom prowadzš z zasady do zmniejszenia iloœci udzielanych kredytów, negatywnie oddziałujšc na zyski kredytodawców" – akcentuje pełnomocnik banku w piœmie procesowym. Tłumaczy też, że jego klient nie prowadzi z powodem rywalizacji rynkowej w żadnej płaszczyŸnie.

To, czy argumentacja banku przekona sšd drugiej instancji, trudno przesšdzić. W ocenie prawników nawet jeœli tak się stanie, to nie ma pewnoœci, że banki zrezygnujš z dotychczasowych praktyk.

– Sšd łódzki zwrócił bowiem uwagę na jeszcze jeden aspekt tej sprawy. Zarzutu nakłaniania do bojkotu nie będzie można postawić bankom, jeœli to one bezpoœrednio będš podmiotem zlecajšcym sporzšdzenie operatu – zauważa mec. Jowita Kania-Stachura.

masz pytanie, wyœlij e-mail do autorki: anna.krzyzanowska@rp.pl

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL