Finansowanie

Co teraz zrobi deweloper

Fotorzepa/ Magda Starowieyska
Firmy oferujące nowe mieszkania nie mogą już właściwie liczyć na sprzedaż lokali z dopłatą.

O sytuacji na rynku nieruchomości po zakończeniu programu dopłat "MdM" mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl:

Program "MdM" ustępuje miejsca „Mieszkaniu +" nie tylko pod względem liczby medialnych doniesień. Trzeba pamiętać, że ostatnia pula pieniędzy (381 mln zł), która zostanie odblokowana w styczniu 2018 roku, prawdopodobnie wystarczy tylko na jeden miesiąc. Dlatego deweloperzy nie mogą liczyć na dużą pomoc rządowych dopłat w sprzedaży mieszkań.

Coraz częściej pojawia się pytanie o wpływ zakończenia "MdM" na rynek mieszkaniowy. Odpowiedź będzie łatwiejsza, gdy sprawdzimy, jak "Mieszkanie dla Młodych" wspierało sprzedaż lokali w latach 2014 - 2017. Znaczenie "MdM" często było postrzegane przez pryzmat takich miast jak Poznań i Gdańsk, w których dotowane mieszkania stanowiły ważny segment rynku i generowały nawet 25 - 30 proc. sprzedaży mieszkań przez deweloperów.

Trzeba jednak zdawać sobie sprawę, że w skali całego kraju program "Mieszkanie dla Młodych" odgrywał o wiele mniejszą rolę (nawet po włączeniu do niego rynku wtórnego). Dzięki danym Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa (MiB) można stwierdzić, że od 1 stycznia 2014 r. do 10 stycznia 2017 r. banki udzieliły prawie 75 tys. kredytów mieszkaniowych z dofinansowaniem wkładu.

Dla porównania, liczba wszystkich nowych „hipotek" w tym okresie znacząco przekroczyła 530 tys. Podobnie przedstawia się porównanie dotyczące wartości nowych kredytów mieszkaniowych. Od 2014 roku do 2016 roku, banki pożyczyły na cele mieszkaniowe prawie 116 mld zł. Kredyty mieszkaniowe z dopłatą stanowiły ok. 11 proc. tej sumy.

Programowi "Mieszkanie dla Młodych" często zarzuca się, że jego uczestnicy tak czy inaczej kupiliby mieszkanie na kredyt. W kontekście znaczenia "MdM", warto zaprezentować ciekawe informacje dotyczące wspomnianego zarzutu. Po analizie danych Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa oraz Banku Gospodarstwa Krajowego możemy obliczyć, że przeciętny kredyt z MdM finansował 79 proc. wartości lokalu lub domu.

Pozostała część ceny zakupu prawie po równo była pokrywana przez rządową dopłatę (średnio: 11 proc. wartości transakcji) oraz samodzielnie zgromadzone oszczędności kredytobiorców (10 proc.). Takie wyniki wskazują, że wiele osób korzystających z pomocy państwa, w tym samym czasie kupiłoby mieszkanie na kredyt nawet bez dopłaty do wkładu. Można ostrożnie szacować, że udział takich zamożniejszych beneficjentów "MdM" wynosił oko. 40 - 50 proc.

Warto przypomnieć, że od września 2015 r. deweloperzy nie mają już monopolu na korzyści wynikające z MdM. Po włączeniu rynku wtórnego do rządowego programu, zakup używanego mieszkania z dopłatą stał się bardzo popularny.

Dotowanie używanych lokali i domów pochłonęło aż 41 proc. dopłat z puli na 2016 r. Łączny udział rynku wtórnego w wartości dopłat udzielonych do 20 kwietnia 2017 r. wyniósł 29 proc. Powyższe wyniki mogą być zaskakujące dla osób, które przeceniały bezpośredni wpływ programu "Mieszkanie dla Młodych" na sytuację deweloperów.

Wydaje się, że firmy budujące lokale z większą obawą mogą spoglądać na poziom stopy referencyjnej NBP. Spodziewany wzrost tej stopy będzie miał dwojaki wpływ na sprzedaż nowych mieszkań. Po pierwsze, zmniejszy się dostępność kredytów mieszkaniowych dla przeciętnych wnioskodawców. Po drugie, mieszkania nie będą już tak atrakcyjnym wariantem inwestycji w porównaniu z lokatami.

Wbrew pozorom ta druga kwestia może mieć spore znaczenie. Sygnały napływające z krajowych metropolii wskazują bowiem, że sprzedaż lokali za gotówkę napędza rynek pierwotny przy dość słabej koniunkturze dotyczącej nowych „hipotek". Według szacunków Narodowego Banku Polskiego w czwartym kwartale 2016 roku transakcje gotówkowe wygenerowały aż 65 proc. obrotu inwestorów mieszkaniowych działających na siedmiu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk i Gdynia). Wymienione miasta są kluczowe również z punktu widzenia krajowych deweloperów.

Dane portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że na siedmiu wspomnianych rynkach mamy ok. 73 proc. nowych lokali dostępnych w ofercie firm deweloperskich.

Źródło: rp.pl

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL