Michał Krajkowski: Latem poprawi się sytuacja kredytobiorców w kłopotach

Rzeczpospolita: Do tej pory nie było specjalnych regulacji, które odnosiłyby się wyłącznie do kredytów mieszkaniowych? Ustawa o kredycie hipotecznym to zmieni. Czy słusznie, jest taka potrzeba?

Michał Krajkowski, główny analityk, Notus Doradcy Finansowi: Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami wprowadza do polskiego systemu prawnego regulacje, które wymusza na nas dyrektywa Parlamentu Europejskiego. Przepisy te wprowadzamy z opóźnieniem, gdyż powinny one zostać wdrożone już wiosną 2016 roku. Jednak duża część regulacji w praktyce w polskim systemie bankowym już obowiązuje i została wprowadzona rekomendacjami Komisji Nadzoru Finansowego lub jest to utarta praktyka rynkowa. Na pewno nowością jest uregulowanie sektora pośrednictwa kredytowego.

Jaka jest najważniejsza zmiana? Czy klient pożyczający na mieszkanie teraz jest na mocniejszej pozycji w zderzeniu z bankiem?

Duża część regulacji w polskim sektorze bankowym już obowiązuje. Od kilku lat zgodnie z Rekomendacjami KNF o kredyt walutowy może ubiegać się tylko osoba zarabiająca w danej walucie. Również kwestie związane ze sprzedażą wiązaną zostały częściowo uregulowane w rekomendacji U. Nowością będą zasady restrukturyzacji kredytów. Stawiają klientów w nieco lepszej sytuacji w przypadku kłopotów ze spłatą.

Wprowadzony ma być zakaz sprzedaży wiązanej. O co chodzi?

Bank nie będzie mógł uzależnić decyzji o przyznaniu kredytu od konieczności skorzystania przez kredytobiorcę z innych produktów. Jedynym wyjątkiem jest obowiązek założenia rachunku bankowego niezbędnego do bieżącej obsługi kredytu. Jednak w takim przypadku, jeśli założenie rachunku będzie konieczne, będzie musiał być on prowadzony bezpłatnie.

Ponadto bank będzie mógł wymagać dostarczenia także polisy ubezpieczenia np. nieruchomości, jednak nie będzie możliwe narzucanie konkretnego towarzystwa ubezpieczeniowego. Kredytobiorca będzie miał możliwość dostarczenia dowolnej polisy ubezpieczeniowej, spełniającej minimalne kryteria określone przez bank.

Dopuszczalna będzie jednak sprzedaż łączona. W zamian za skorzystanie z innych produktów, kredytobiorca będzie mógł otrzymać tańszy i korzystniejszy kredyt mieszkaniowy. Bank nie będzie jednak mógł uzależnić swojej decyzji o przyznaniu kredytu od konieczności skorzystania, np. z karty kredytowej. To jest właśnie różnica między sprzedaż wiązaną a łączoną.

Nie będzie kar finansowych za wcześniejszą spłatę kredytu?

Wprowadzone zostanie ograniczenie dotyczące opłat za wcześniejszą spłatę kredytu. Opłata ta będzie mogła być pobrana przez maksymalnie trzy pierwsze lata od zaciągnięcia kredytu. Wysokość rekompensaty nie może być wyższa od rocznej sumy odsetek, jakie zapłaciłby klient od kwoty, która została wcześniej spłacona. Jednocześnie kwota ta nie może być wyższa niż 3 proc. spłacanej kwoty.

Warto jednak zwrócić uwagę, że już dzisiaj praktyka banków jest zbliżona do regulacji ustawowych. W większości instytucji opłata z tytułu wcześniejszej spłaty pobierana jest przez trzy, czasami pięć lat, a jej wysokość z reguły kształtuje się na poziomie 1,5–2 proc. Nowością zatem będzie tylko ograniczenie wysokości tej opłaty do sumy odsetek, które zostałyby zapłacone przez 1 rok.

Jakie będą nowe zasady restrukturyzacji kredytów hipotecznych?

W przypadku opóźnień w spłacie, kredytobiorca będzie miał prawo wystąpić z wnioskiem o restrukturyzację kredytu. Bank w swojej propozycji może zaoferować czasowe zawieszenie spłaty kredytu, wydłużenie okresu kredytowania czy inne działania, które mogą umożliwić terminową spłatę rat. W przypadku, gdy bank nie może przedstawić takich rozwiązań lub jeśli podjęte działania okażą się bezskuteczne, kredytobiorca będzie miał czas na samodzielne sprzedanie nieruchomości.

Minimalny termin, który bank musi dać zadłużonemu klientowi na sprzedaż mieszkania na wolnym rynku to sześć miesięcy. Jest to nowość, gdyż aktualnie w przypadku niespłacania kredytu bank może szybciej przystąpić do windykacji komorniczej, co często prowadzi do sprzedaży wymuszonej za znacznie niższą kwotę niż rynkowa wartość mieszkania.

Jak zmienią się zasady reklamowania kredytów?

Nowe przepisy regulują także zasady reklamowania kredytów. Wszelkie podawane informacje powinny być jednoznaczne, zrozumiałe i widoczne. Zamieszczone wartości (np. oprocentowanie, czy rata) powinny być obliczane dla reprezentatywnego przykładu. Jest on definiowany jako kredyt, który będzie na takich samych warunkach zaoferowany co najmniej dwóm trzecim kredytobiorcom będącym w portfelu danego banku przy uwzględnieniu średniego okresu kredytowania i całkowitej kwoty kredytu.