Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Budowa i remont

Po Ursynowie czas na Chrzanów

Uczestnicy debaty dyskutowali w redakcji „Rzeczpospolitej” o zagospodarowaniu stołecznego Chrzanowa.
Rzeczpospolita/ Robert Gardziński
Budujšcy chcš patrzeć z optymizmem na rozwój Bemowa.

Mamy pienišdze, pomysły, klientów. Potrzebujemy sprzyjajšcego otoczenia – mówili deweloperzy podczas debaty „Warszawa, miasto które potrzebuje kolejnej dzielnicy?" zorganizowanej w „Rzeczpospolitej". Dyskusja dotyczyła rozwoju stolicy, a konkretnie Chrzanowa – osiedla na Bemowie, na które w najbliższych latach docierać będzie druga linia metra.

Kiedyœ były tam tylko pola kapusty, dziœ to bardzo atrakcyjny teren dla inwestorów. Chrzanów to bowiem wiele pustych, niezagospodarowanych działek, które czekajš na spójnš koncepcję planistycznš, by stać się pożšdanym miejscem do życia dla tysięcy warszawiaków.

Czy takim miejscem zostanie? Można mieć wštpliwoœci, gdy spojrzy się na studium zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu. Dokument pochodzi z 2006 roku, na jego podstawie opracowywany jest natomiast plan miejscowy. To przyprawia deweloperów o zawrót głowy. W ich ocenie Chrzanów ma wszelkie walory, by być drugim Ursynowem. WskaŸniki ze studium na taki rozwój jednak nie pozwalajš. – Na Chrzanowie mamy obwodnicę, wkrótce będzie metro. Obszar jest położony stosunkowo niedaleko od centrum. Ten teren jest idealny pod œrednio intensywnš zabudowę do 23 metrów wysokoœci – przekonywał Jarosław Szanajca, prezes zarzšdu Dom Development.

Metro potrzebuje pasażerów

W ocenie Michała Czaykowskiego, przewodniczšcego komisji ładu przestrzennego m.st. Warszawy, porównywanie tej częœć Bemowa do Ursynowa jest jak najbardziej trafne. – Warto jednak podkreœlić, że Ursynów powstał przed wybudowaniem metra. Nie zmienia to faktu, że w przypadku Chrzanowa mamy możliwoœć stworzenia czegoœ nowego i po raz pierwszy zaplanowanego odgórnie. Może powstać naprawdę fajna dzielnica, przyjazna mieszkańcom. Tymczasem w studium teren Chrzanowa okreœlony został jako teren przedmieœć, teren Ursynowa już natomiast jako strefa miejska – zauważył Czaykowski. – WskaŸniki wysokoœci budynków w przypadku tych terenów też sš zupełnie inne. Na Ursynowie sš zdecydowanie wyższe.

– Dlatego, mówišc krótko, trzeba stworzyć taki plan miejscowy dla tego miejsca i taki pomysł, żeby w porównywalny jak na Ursynowie sposób można było wykorzystać jego potencjał komunikacyjny – mówił Jacek Wojciechowicz, były wiceprezydent m.st. Warszawy. Jest to konieczne – jak zaznaczył, tym bardziej że budowanie metra wišże się z ogromnymi wydatkami.

– Nie można budować infrastruktury, która kosztuje miliardy złotych, tylko po to, żeby była. Metro to nie zoo, to nie jest jakaœ przyjemnoœć. Metro to infrastruktura, która ma być wykorzystywana. Natomiast żeby była wykorzystana, to muszš być pasażerowie. A ci nie przyjadš z Katowic do Chrzanowa. Pasażerowie muszš mieszkać na Chrzanowie. Jeœli dziœ popełnimy błšd, to brak pasażerów będziemy odczuwali przez dziesięciolecia. Z tego punktu widzenia uważam, że studium, które dziœ obowišzuje, nie wykorzystuje w odpowiedni sposób tej szansy, jakš daje budowa metra. Na pewno nie możemy sobie pozwolić, żeby te pocišgi jeŸdziły puste – zaznaczył Wojciechowicz, który przez dziesięć lat odpowiadał w stolicy za inwestycje.

Rozlewanie zabudowy

Wagony bez pasażerów to niejedyny problem. – Ci, którzy nie zamieszkajš na Chrzanowie, zamieszkajš przecież gdzie indziej, tam, gdzie metra nie ma, i do centrum będš docierać samochodami. Nie o to nam przecież chodzi – dodał były włodarz Warszawy.

– Jeœli zdecydujemy się na niskš zabudowę, tę ze studium, miasto pójdzie dalej, w stronę Ożarowa Mazowieckiego. Co będzie się wišzało z kolejnymi kosztami obsługi komunikacyjnej, następne stacje metra przecież nie powstanš – wtórował Czaykowski.

To, że Chrzanów ma studium nieprzystajšce do aktualnych uwarunkowań, nie wynika z działań obecnych władz. Te mierzš się z zastanš sytuacjš. – Kilkanaœcie lat temu nie pomyœlano, że decydujšc się na metro w tym miejscu, powinno się zmienić również studium. To błšd. Dziœ trzeba jednak znaleŸć takie rozwišzanie praktyczne, żeby nie zahamować inwestycji, a jednoczeœnie spełnić wymagania prawne – mówił Wojciech Okoński, prezes firmy Robyg.

– Bardzo intensywnie pracujemy nad nowym studium – zapewniła Marlena Happach, dyrektor Biura Architektury i Planowania Przestrzennego w warszawskim magistracie. – Cały czas mamy jednak problem z tym, że musimy ponosić konsekwencje długo prowadzonych zmian poprzedniego studium. Mamy też trudnš sytuację prawnš, przepisy wcišż się zmieniajš. Wykonaliœmy nowe analizy dotyczšce obszaru zwartej zabudowy. Mówi się jednak o wejœciu kodeksu urbanistyczno-budowlanego bšdŸ ustawy inwestycyjnej. W takim otoczeniu bardzo ciężko coœ zaplanować – dodała.

Odnoszšc się do charakterystyki Ursynowa i Chrzanowa wskazywała, że między tymi terenami jest zasadnicza różnica. – Otóż Kabaty sšsiadujš z kompleksem leœnym, czyli Lasem Kabackim. Chrzanów z takim cennym elementem przyrodniczym miasta nie sšsiaduje. Fort Chrzanów jest zabudowany i nie jest tak dostępny dla mieszkańców jak las na Ursynowie. Bardzo intensywna zabudowa Kabat była możliwa właœnie dlatego, że jej mieszkańcy mogš sobie podnosić jakoœć życia przez korzystanie z bezpoœrednio dostępnych terenów rekreacyjnych. Druga różnica polega na tym, że na Chrzanowie mamy do czynienia z terenem dawnej zabudowy wiejskiej oraz polami. Znajdujš się tam domy jednorodzinne i z tš zabudowš będzie trzeba sšsiadować. Gdy natomiast na Kabatach pojawiało się metro, na tym terenie były już spółdzielcze bloki. Sšsiedztwo było więc inne – wyliczała przedstawicielka warszawskiego ratusza.

Jak podkreœlała, nie jest przeciwna temu, żeby zintensyfikować i podwyższać zabudowę na obszarze planowanej stacji metra Chrzanów. – Natomiast obecnie nie możemy uchwalić planu niezgodnego z obowišzujšcym studium. Taka jest rzeczywistoœć, której nie przeskoczymy – zaakcentowała Happach.

Bez planu i decyzji WZ

– Planu nie ma, ale ustawodawstwo przewiduje sposób legalnego prowadzenia procesu inwestycyjnego w oparciu o wydawanie warunków zabudowy. Ten proces został zatrzymany. Od dwóch lat decyzje o WZ nie sš wydawane. Obstrukcja prowadzona jest w rozmaity sposób – odpowiedział jej prezes Szanajca.

W jego ocenie jest to szczególnie niezrozumiałe w przypadku inwestycji planowanych w sšsiedztwie ulicy Lazurowej. Tam – jak podkreœlał – projekty deweloperskie spełniajš kryteria wynikajšce z interpretacji przepisów dokonanych przez resort infrastruktury, mimo to jednak warunki zabudowy nie sš wydawane.

Szanajca przypomniał również, że deweloperzy, którzy chcieli budować na Chrzanowie, podpisali porozumienie ze spółkami miejskimi, m.in. z MPWiK, na finansowanie projektów infrastruktury wodocišgowej i kanalizacyjnej wraz z przepompowniš (deweloperzy dysponujš terenem pod niš), która ma być jednš z większych w Warszawie. – To model stosowany w wielu stolicach europejskich, gdzie władze współpracujš z inwestorami – mówił Zbigniew Malisz, dyrektor warszawskiego oddziału Polskiego Zwišzku Firm Deweloperskich. – Przypominam, że przez tereny deweloperów ma przebiegać magistrala wodocišgowa, która jest bardzo potrzebna dzielnicy Ursus – zaakcentował.

– Zgodziliœmy się sfinansować również budowę ulicy Nowoczłuchowskiej, jej koszt wyniesie 7–8 mln zł – mówił Wojciech Okoński. – W tym momencie wydajemy już pienišdze na projekt dokumentacji wodocišgowej i kanalizacyjnej, to jest 1,5 mln zł. Wcišż jednak nie wiemy, co będziemy mogli wybudować. Jeœli się okaże, że będziemy mogli wznieœć jedynie budynki do 5 pięter, to nasze zyski będš minimalne. Za ziemię musieliœmy bowiem zapłacić dużo. Przy 7 piętrach będziemy mieć natomiast wystarczajšco dużo œrodków, by wybudować drogę. Proszę pamiętać, że jesteœmy przedsiębiorcami i rozliczajš nasz akcjonariusze – akcentował Okoński.

– Deweloperzy nie mogš wybudować Lasu Kabackiego przy każdym większym osiedlu tylko dlatego, żeby mogło mieć ono siedem kondygnacji, a nie cztery. Tak się nie da. Las Kabacki jest jeden. Reszta Warszawy – bliżej czy dalej – jest odcięta od bezpoœredniego sšsiedztwa z lasami – podnosił prezes Szanajca.?Dyrektor Malisz odniósł się natomiast do zapisów studium. – W częœci opisowej studium zawarte zostały m.in. wytyczne dla rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Wskazujš one na koniecznoœć maksymalnego wykorzystania istniejšcej i planowanej infrastruktury. A jednym z celów dalszego rozwoju miasta ma być szersze korzystanie z komunikacji publicznej. Stoi to w sprzecznoœci z częœciš graficznš studium dla Chrzanowa przewidujšcš niskš chłonnoœć terenu, przez który wkrótce pojedzie metro. Metro nie powinno być salonkš dla pana z domku jednorodzinnego, tylko powinno spełnić swojš funkcję – zaznaczył Zbigniew Malisz.

W ocenie prezesa Okońskiego, by móc racjonalnie zaprojektować Chrzanów, zabudowa powinna być najbardziej intensywna, tam gdzie budynki będš bezpoœrednio sšsiadowały z liniš metra oraz traktami komunikacyjnymi. Obiekty dalej położone powinny być odpowiednio niższe. Na zasadzie kaskady. Czy takie rozwišzanie znajdzie się w planie?

– Idziemy w tym kierunku, by Chrzanów został zagospodarowany w sposób przemyœlany i zorganizowany. Myœlę, że znajdziemy rozwišzanie, które zadowoli wszystkie strony i przede wszystkim będzie odpowiednie dla mieszkańców. Zdaję sobie sprawę, że nawet najpiękniejszy plan w szufladzie niczemu nie służy. Chodzi o to, żeby powstało kolejne osiedle, na które czeka wiele osób – spuentowała dyrektor Happach.

Na temat koncepcji dla Chrzanowa zaraz po Nowym Roku ratusz ma też rozmawiać z deweloperami. Branża liczy, że to spotkanie zakończy okres niepewnoœci, jaki panował przez ostatnie miesišce, i procesy inwestycyjne ruszš z miejsca.

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL