Okazuje się jednak, że problemy z nakładami są dużo bardziej skomplikowane, niż wydaje się na pierwszy rzut oka. – Inwestor, uzbrajając grunt, podnosi jego wartość. A przecież od tej wartości zależy wysokość rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego – wyjaśnia Przemysław Kastyjak, radca prawny i partner w kancelarii Magnusson. – Możliwość zaliczenia wartości nakładów na poczet zaktualizowanej opłaty była przecież po to, by właściciel (gmina lub Skarb Państwa) nie mógł podwyższyć opłaty rocznej w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości był spowodowany inwestycjami użytkownika – tłumaczy mec. Kastyjak.
Będą podwójnie stratni
Zmiany krytykuje również Polski Związek Firm Deweloperskich. – To jakiś absurd. Nie dość, że inwestor z własnej kieszeni musi często dokładać do infrastruktury publicznej, to jeszcze będzie na tym podwójnie stratny – oburza się Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Przecież jest powszechną praktyką, że samorządy wymuszają na budujących centra handlowe czy parki przemysłowe realizację dróg czy instalacji dostarczających media. Potem korzystają z tego wszyscy mieszkańcy, a nie tylko klienci inwestora. Tak było np. w wypadku centrum handlowego Targówek w Warszawie. Spółka, która je wybudowała, musiała wybudować również kładkę nad Trasą Toruńską. Korzystają z niej wszyscy. Teraz już spółka nie mogłaby odliczyć nakładów z tego tytułu – mówi dyrektor Płochocki. Według niego efekt tej zmiany będzie taki, że firmy zaczną żądać od gmin zaangażowania, nawet symbolicznego, publicznych środków tylko po to, by mieć gwarancję, że później odliczą poniesione nakłady na uzbrojenie nieruchomości od rocznej opłaty.
To niejedyny problem z nowymi przepisami. Są one nieprecyzyjne. Nie wynika z nich wprost, czy odliczyć nie wolno wszystkich nakładów, w tym koniecznych, czy też w wypadku tych ostatnich (np. kanalizacji) jest inaczej i po staremu odliczenie przysługuje. – Firmy będą próbowały skorzystać z tej możliwości, co doprowadzi do sporów sądowych. Co ciekawe, nowela miała je wyeliminować. Ale wyszło wręcz odwrotnie – mówi dyrektor Płochocki. Polski Związek Firm Deweloperskich uważa, że zmienione przepisy są niekonstytucyjne, i planuje wnieść skargę do Trybunału Konstytucyjnego.
Sądowe potyczki o duże pieniądze
Jakby tego było mało, zamieszanie wokół nakładów powiększa uchwała Sądu Najwyższego z 24 sierpnia br. Sąd Najwyższy stwierdził, że zwrot nakładów poczynionych przez użytkownika wieczystego nie może nastąpić przy pierwszej aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.
Uchwała była odpowiedzią na pytanie prawne Sądu Apelacyjnego, który rozstrzygał spór w tej sprawie między inwestorem HGC Gretna Inv., który wybudował hotel Hilton przy ul. Grzybowskiej w Warszawie, a władzami stolicy. Miasto podniosło spółce roczną opłatę do kwoty 1,2 mln zł. Była to pierwsza podwyżka, choć prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w 1990 r. Od tego czasu opłata nie była zmieniana. Inwestor wystąpił o to, by miasto odliczyło od tej opłaty nakłady poniesione na infrastrukturę, czyli kwoty 900 tys zł.
Ratusz na odliczenie kosztów inwestycji od rocznej opłaty rocznej nie wyraził zgody. Sąd Okręgowy w Warszawie rozstrzygnął kwestię na korzyść spółki. Uznał, że może odliczyć wartość poniesionych nakładów przy pierwszej aktualizacji.