Kamienice jak dzieła sztuki

O rynku starych zabytkowych budynków mówi Maciej Górka, ekspert portalu Domiporta.pl:

- Zabrzmi to tendencyjnie, ale na inwestycjach w kamienice można zarobić, a przy doborze odpowiedniej strategii inwestor jest w stanie osiągnąć kilkunastoprocentową rentowność. W ostatnich kilku latach spopularyzował się na przykład developing, czyli ulepszanie istniejących budynków poprzez ich nadbudowy lub adaptacje pomieszczeń. Oczywiście nadal działa model tanio kupić, drogo sprzedać, ale staje się to coraz trudniejsze, ponieważ rynek dojrzał i właściciele są bardziej świadomi wartości budynku. Komu się uda, może sprzedać wyremontowane apartamenty z zyskiem idącym w dziesiątki procent.

Stare kamienice w centrach miast przypominają w pewien sposób dzieła sztuki, nie da się ich postawić po raz drugi. A ponieważ ich zasób jest ograniczony, także ceny, które uzyskują, są wysokie.

Warto jednak przyjrzeć się sprawie z nieco innej perspektywy, ponieważ kamienica to nie dziura w ziemi czy wizualizacja przyszłego budynku, tylko nieruchomość, która już stoi. Można ją zobaczyć, ocenić jej stan techniczny, wygląd, a także takie szczegóły, jak widok z okna.

Pomijam przypadki zupełnie zdewastowanych, nienadających się do remontu budynków. Warto dodać, że remont istniejącej nieruchomości trwa zazwyczaj krócej niż wybudowanie nowej od podstaw, jeśli uwzględnić cały proces inwestycyjny, łącznie z uzyskaniem niezbędnych uzgodnień i pozwoleń.

Należy też pamiętać, że nie mniej istotny jest niepowtarzalny, historyczny charakter takich nieruchomości. Kamienice to często budynki stuletnie lub starsze. Remont zamiast wyburzenia zapewnia ciągłość historycznych tkanek miejskich. Firmy, które zajmują się inwestycjami w kamienice, mówią o zyskach sięgających nawet kilkudziesięciu procent. To możliwe, ponieważ zrujnowane, stare nieruchomości można kupić po niskiej cenie w przeliczeniu na metr. Nawet po odliczeniu kosztów remontu sporo zostaje.

Zabytkowe budynki to oprócz walorów architektonicznych często świetna lokalizacja, która jest na tyle unikatowa, że charakter i gęstość okolicznej zabudowy wyklucza powstanie nowej przestrzeni pod zabudowę, mimo że popyt jest duży.

Świetnym przykładem takiej inwestycji jest prowadzona rewitalizacja historycznej kamienicy przy ulicy Hożej 42 w Warszawie, której lokalizacja pozwala na wycenę ofertową metra na poziomie ok. 24 tys. zł za mkw. W tym przypadku klient będzie mógł wybierać w metrażach od 60 do nawet 250 mkw, co daje szansę inwestorowi na dotarcie do szerokiego spektrum klientów.

Nieco taniej, bo za około 18 tys. zł za mkw., można kupić lokale w inwestycji Hoża 50, w której powstaje 61 lokali. Mieszkania są nieco tańsze, ponieważ inwestor nie oferuje dodatkowego wykończenia jak w przypadku Hożej 42. Z informacji, jakie podaje deweloper na stronie, wynika, że popyt na mieszkania jest duży. Większość lokali została sprzedana.

Należy pamiętać, że lokalizacja może być nie tylko atutem. Czasem bywa problemem, szczególnie dla zmotoryzowanych, więc aby szybko znaleźć klienta na mieszkanie, atutem będzie miejsce postojowe w budynku. w przypadku kamienic może to być trudne do uzyskania, a nawet po zdobyciu odpowiednich zgód, drogie w realizacji. W Śródmieściu Warszawy ceny miejsc postojowych sięgają nawet 90 tys. zł.

Kamienice kupowane w celach inwestycyjnych to często budynki do remontu, a co za tym idzie tańsze, które nie zawsze są przeznaczane na zwykłe mieszkania. Z reguły kluczowe są lokale użytkowe, ponieważ to one przynoszą największe zyski. Oprócz standardowych mieszkań w kamienicach powstają również apartamenty, które kupują najzamożniejsi.

Stąd zresztą pewne wymagania, które powinna spełniać dobra inwestycja tego rodzaju. Wśród budynków wybieranych przez profesjonalnych inwestorów, są często kamienice historyczne czy związane ze znanymi ludźmi. Na przykład jedna z firm remontuje właśnie dom, w którym przed wojną mieszkał Jan Nowak-Jeziorański.

Także standard wykończenia musi być odpowiedni. Funkcjonalny, nowoczesny rozkład pomieszczeń, miejsce parkingowe, windy czy klimatyzacja są na liście cech obowiązkowych. Wszystko pod całodobową ochroną.

Tu pojawia się problem, który dodatkowo podnosi poprzeczkę. Połączenie oczekiwań potencjalnych klientów z wymaganiami związanymi z odnową starych budynków może być kosztowne i długotrwałe. Jeśli kamienica jest zabytkowa, nie można zasadniczo zmieniać jej wyglądu i przeznaczenia.

Trzeba za to dokładnie odwzorowywać choćby elementy wystroju, takie jak sztukaterie czy posadzki. Niestety kto o tym zapomni będzie musiał ponieść dodatkowe koszty. Przykładem niech będzie historia jednej z warszawskich inwestycji, w której deweloper nie wykonał zaleceń konserwatora, spory trwały latami i koniec końców kamienicy nie odnowiono.

Początkujący inwestorzy powinni uważać także na to, gdzie znajdują się kamienice, na których chcą zarobić. Topowe lokalizacje to oczywiście największe polskie miasta. Warszawa, Kraków, Poznań czy Wrocław. Tutaj jest najwięcej ludzi, którzy po ukończeniu rewitalizacji będą skłonni zapłacić za luksusowe mieszkanie w zabytkowym budynku.

Wskazówką dla potencjalnych inwestorów mogą być dane o bogactwie poszczególnych miast, poziomie bezrobocia czy poziomie inwestycji zagranicznych. W Krakowie na przykład nawet połowa kamienic kupowana jest przez cudzoziemców, a zaraz po nich są deweloperzy i fundusze.

Miasto tak naprawdę może mieć znaczenie drugorzędne. W każdym są miejsca, którymi warto się interesować i które lepiej omijać szerokim łukiem. W Krakowie poza okolicami Rynku Głównego powodzeniem cieszą się Kazimierz i ulice w obrębie tzw. pierwszej obwodnicy - Lubicz, Długa, Karmelicka, Zwierzyniecka. Coraz częściej też - pl. Na Stawach na Salwatorze czy okolice Mazowieckiej.

W Warszawie na topie są kamienice w Śródmieściu, na Mokotowie i Żoliborzu, a także na coraz modniejszej Pradze. Natomiast w Łodzi króluje Piotrkowska i okolice Manufaktury. Z punktu widzenia inwestora nastawionego na zarobek najlepiej wybierać dzielnice aspirujące do bycia modnymi.

Ceny w takich miejscach są wciąż jeszcze niewygórowane, ale można się spodziewać ich wzrostu. W przypadku kamienic niewygórowana cena oznacza kwotę rzędu kilku milionów złotych. Dla przykładu - w Krakowie średnia cena wśród tej kategorii nieruchomości w 2015 roku wynosiła 4,4 mln zł, a najdroższą kamienicę sprzedano za 15,5 mln zł. Co więcej - najdroższa kamienica sprzedana rok wcześniej była o 10 mln droższa.

Przeglądając oferty z serwisów ogłoszeniowych możemy się dowiedzieć, jak kształtują się ceny w pozostałych miastach. W Domiporta.pl można znaleźć ofertę sprzedaży kamienicy na warszawskiej Pradze o powierzchni mieszkalnej 1400 mkw. w cenie sięgającej 13,5 mln zł. Za podobną, ale już w Śródmieściu, będziemy musieli zapłacić już ponad 15 mln zł.

W Warszawie te najdroższe, bo dobrze zlokalizowane nieruchomości są wyceniane nawet na kilkadziesiąt milionów złotych. Co więcej, zakup tak drogiego obiektu nie oznacza, że nie nie są potrzebne dodatkowe koszty. Wyspecjalizowane firmy inwestujące w kamienice szukają w tej sytuacji okazji. Kupują budynki do remontu, w cenach znacznie poniżej średniej (np. 4 tys. zł za mkw)..