Komentują:
Magdalena Bartosiewicz radca prawny, Senior Associate, Deloitte
Artur Lisicki radca prawny, Managing Associate, Deloitte Legal:
Aktualizacja: 02.05.2016 13:51 Publikacja: 02.05.2016 13:00
Foto: materiały prasowe
Komentują:
Magdalena Bartosiewicz radca prawny, Senior Associate, Deloitte
Artur Lisicki radca prawny, Managing Associate, Deloitte Legal:
- 14 kwietnia 2016 r. Sejm – po uwzględnieniu poprawek Senatu – uchwalił ustawę o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Ustawa wprowadza rewolucyjne zmiany w obrocie nieruchomościami rolnymi, i to nie tylko w wymiarze nieruchomości państwowych, co może sugerować jej tytuł, ale przede wszystkim nieruchomości znajdujących się w prywatnych rękach.
Nowa ustawa weszła w życie 30 kwietnia, na dzień przed wygaśnięciem 12-letniego okresu ochronnego, w którym ograniczona była możliwość nabywania ziemi rolnej w Polsce przez obywateli UE.
O co chodzi?
Hasłem przewodnim proponowanych zmian jest ochrona państwowej ziemi rolnej przed jej spekulacyjnym wykupem przez podmioty krajowe i zagraniczne, czemu ma służyć: wstrzymanie sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa przez okres 5 lat od dnia wejścia ustawy w życie oraz wprowadzenie umowy dzierżawy jako podstawowej formy udostępniania państwowych gruntów rolnych.
Nazwa ustawy, towarzyszące jej hasła oraz niektóre przekazy medialne są jednak mylące – nowa ustawa dotyczy w głównej mierze ziemi rolnej znajdującej się w rękach osób prywatnych. Kluczowe zmiany dla podmiotów będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych lub przedsiębiorców zamierzających nabyć tego typu nieruchomości zawierają się zatem w tej części ustawy określonej mianem „o zmianie niektórych ustaw".
Zmiany wprowadzone ustawą nie ominą również podmiotów sektora bankowego – nowelizacja przepisów stawia bowiem pod znakiem zapytania skuteczność podstawowego sposobu zabezpieczenia kredytów, jakim jest hipoteka, w przypadku gdy jest ona ustanawiana na nieruchomości rolnej.
Tylko dla rolników
Po wejściu w życie ustawy obrót prywatnymi nieruchomościami rolnymi (za wyjątkiem tych, których powierzchnia jest mniejsza niż 0,3 ha) dozna fundamentalnych ograniczeń i to zarówno w sferze bezpośredniego nabywania własności i użytkowania wieczystego nieruchomości rolnych (asset deal), jak i nabywania praw udziałowych w spółkach będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi takich nieruchomości (share deal). Wynika to z nowelizacji przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, które wprowadza omawiana ustawa.
Nowelizacja przewiduje, że nabywcą nieruchomości rolnej będzie mógł być jedynie rolnik indywidualny, czyli osoba fizyczna, posiadająca kwalifikacje rolnicze, zamieszkała na terytorium gminy miejsca położenia nieruchomości i prowadząca osobiście gospodarstwo rolne. Ustawa przewiduje co prawda wyjątki, kiedy posiadanie przymiotu rolnika indywidualnego nie będzie konieczne (np. zwolnione z tego obowiązku będą kościoły i związki wyznaniowe), jednak są to przypadki zupełnie wyjątkowe, które nie znajdują zastosowania w obrocie profesjonalnym.
Pozostałe osoby (w tym spółki prawa handlowego) zamierzające nabyć nieruchomość rolną będą musiały uzyskać zgodę Prezesa ANR na takie nabycie, wydawaną w formie decyzji administracyjnej po spełnieniu odpowiednich przesłanek określonych w ustawie. Analiza wymogów ustawowych prowadzi jednak do wniosku, że uzyskanie takiej zgody przez przedsiębiorcę będzie w praktyce mało prawdopodobne, jeśli nie niemożliwe.
Tylko na potrzeby gospodarstwa
Nowe przepisy spowodują ponadto, że nabycie nieruchomości rolnej przez inwestora nie będzie miało ekonomicznego uzasadnienia. Nabywca nieruchomości rolnej dozna znaczących ograniczeń w zakresie wykonywania prawa własności nieruchomości, w szczególności, w okresie co najmniej 10 lat od dnia nabycia, będzie zobowiązany do prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabywana nieruchomość. W tym okresie wyłączona będzie również możliwość zbywania nieruchomości, jak również oddawania jej w posiadanie innym podmiotom (np. w dzierżawę lub najem). W konsekwencji od 30 kwietnia br. nieruchomości rolne nie będą mogły być nabywane dla innych celów niż prowadzenie gospodarstwa rolnego, co z pewnością spowoduje spadek zainteresowania ich nabyciem, a w konsekwencji znaczący spadek ich cen.
Prawo pierwokupu
Nowelizacja rozszerza również zakres prawa pierwokupu przysługującego Agencji Nieruchomości Rolnych. Dotychczasowa norma obszarowa 5 ha zniknie z ustawy, co spowoduje, że Agencja będzie miała prawo pierwokupu każdej nieruchomości rolnej bez względu na jej powierzchnię.
Istotne i niespotykane dotąd zmiany dotyczą obrotu prawami udziałowymi w spółkach, które posiadają grunty rolne. Nowe przepisy przyznają Agencji prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce kapitałowej, która jest właścicielem nieruchomości rolnej. Jedyne wyłączenie dotyczy sprzedaży akcji dopuszczonych do obrotu na giełdzie. W celu wykonania prawa pierwokupu Agencji przysługiwać będzie prawo przeglądania ksiąg i dokumentów spółki oraz żądania informacji dotyczących obciążeń i zobowiązań nieujętych w jej księgach i dokumentach.
Bardzo szeroki zakres prawa pierwokupu udziałów powoduje, że Agencja będzie mogła nabywać udziały i akcje w spółkach, w których nieruchomości rolne stanowią nawet marginalną część ich majątku.
Ciekawostką jest, że spod ograniczeń wynikających z ustawy wyłączone są przypadki nabycia udziałów i akcji w spółkach kapitałowych, które są wspólnikami w spółkach posiadających nieruchomości rolne. Obrót takimi udziałami będzie się odbywał na dotychczasowych zasadach, bez konieczności stosowania konstrukcji warunkowych spowodowanych uprawnieniem z tytułu pierwokupu Agencji.
Nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego dotyczy również zmian personalnych w spółkach osobowych. W przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika, Agencja będzie miała prawo złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą jej wartości rynkowej. Powyższe oznacza, że spółki osobowe będą miały obowiązek powiadomienia Agencji o każdej zmianie lub przystąpieniu nowego wspólnika do spółki w celu umożliwienia Agencji skorzystania z prawa przejęcia nieruchomości rolnej znajdującej się w zasobie takiej spółki.
Drożej z planami
Nowe przepisy z pewnością będą miały znaczący wpływ na transakcje sprzedaży gruntów rolnych przeznaczonych na inwestycje o charakterze nierolniczym (budownictwo mieszkaniowe, przemysł, powierzchnie komercyjne na wynajem). Należy spodziewać się znacznego wzrostu wartości nieruchomości, dla których uchwalone są plany zagospodarowania przestrzennego, przewidujące przeznaczenie terenów na cele inne niż rolne. Takie nieruchomości są wyłączone wprost spod działania nowej ustawy.
W pozostałych przypadkach, inwestorzy będą musieli przesuwać nabycie nieruchomości rolnych na moment uzyskania decyzji o warunkach zabudowy określających dopuszczalny sposób zabudowy gruntu rolnego i wyłączenia gruntu z produkcji rolnej (tzw. odrolnienia).
Pomocne może się okazać wydanie przez Agencję Nieruchomości Rolnych - wspólnie z Krajową Radą Notarialną - analogicznego stanowiska (wykładni przepisów ustawy), jak miało to miejsce przy okazji wejście w życie w 2003 r. ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, w celu zajęcia stanowiska, czy w przypadku nieruchomości zlokalizowanych na terenach, dla których nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dopuszczalne jest ustalanie przeznaczenia takich nieruchomości na podstawie danych (oznaczenia nieruchomości) w ewidencji gruntów i budynków.
© Licencja na publikację
© ℗ Wszystkie prawa zastrzeżone
Źródło: ekonomia.rp.pl
Komentują:
Magdalena Bartosiewicz radca prawny, Senior Associate, Deloitte
Tanie kredyty hipoteczne – na 2 proc. – mają być dostępne już od lipca. Wyczekują ich i klienci, i deweloperzy.
Troska o środowisko czy o portfel – niezależnie od motywów trend modernizacji lub zastępowania starszych nieruchomości będzie się tylko nasilać. Są tacy, co wietrzą w tym dobry interes.
Rok temu o zakupach nieruchomości za granicą decydowały emocje, dziś nabywcy spokojniej analizują sytuację.
Część osób już rezerwuje mieszkania, które będzie można kupić na tańszy kredyt. Wzrost popytu może podbić ceny.
Przez aplikację mobilną, serwis internetowy, telefon i w placówce – w Biurze Maklerskim Pekao klienci sami mogą wybrać najdogodniejszy sposób zakupu detalicznych obligacji skarbowych.
Według danych BIK, w lutym do banków i SKOK-ów wpłynęło 19 tys. wniosków o mieszkaniowy, o 37 proc. mniej rok do roku, ale i o 43,5 proc. więcej niż w styczniu. Średnia wartość wnioskowanego kredytu wyniosła 359,7 tys. zł, o 0,3 proc. mniej niż rok wcześniej i o 4 proc. więcej miesiąc do miesiąca.
O ile w pierwszych miesiącach tego roku popyt był uśpiony, o tyle w połowie kwietnia Polacy ruszyli na mieszkaniowe łowy. Co ich zmotywowało?
Renowacja wodotrysku resortu finansów wyniesie 1,2 mln zł. – Będziemy przyglądać się temu wydatkowi – obiecuje opozycja.
Nie można mieć pretensji do nastawionych na zyski firm, że są głównymi dostawcami mieszkań w Polsce. Budownictwo społeczne i komunalne od dawna jest na marginesie. Czy dosypanie miliardów złotych zmieni te proporcje?
Deweloper przekazał więcej mieszkań i większy był wkład segmentu PRS. Zysk byłby jeszcze lepszy, gdyby nie koszty wejścia na giełdę.
Nowela warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wejdzie w życie nie 1 kwietnia, a 1 sierpnia.
W 2023 r. deweloper zebrał owoce skokowego wzrostu biznesu mieszkaniowego. Kurs na nowych szczytach.
Spoglądając na Niemcy, zamiast zazdrościć spadków cen mieszkań, powinniśmy raczej zdać sobie sprawę z tego, jak fundamentalna rewolucja w podejściu do wycen nieruchomości czeka i nas.
Grupa stawia na budowę mieszkań na sprzedaż i wynajem, rusza z akademikami. Nie narzeka na brak zainteresowanych biurami.
Prezydent USA chce mocniejszej ochrony amerykańskiego przemysłu przed chińską konkurencją i składa propozycję potrojenia ceł na część wyrobów ze stali i aluminium produkowanych w Chinach.
24 lutego 2022 roku Rosja rozpoczęła pełnowymiarową inwazję na Ukrainę. Premier Holandii oferuje zakup zestawów Patriot, od krajów, które je posiadają i przekazanie ich Ukrainie.
Od rana gwałtownie tanieje ropa europejskiej marki Brent. Do południa surowiec potaniał o 2,57 proc., do 86,56 dolara za baryłkę. To reakcja rynku na rosnące zapasy ropy w USA i ryzyko spadku popytu w obliczu wysokich stóp procentowych w Ameryce. Ceny spadają także, bo nie ma eskalacji konfliktu na Bliskim Wschodzie. Sytuacja w tym regionie będzie w najbliższych dniach kluczowa dla rynku czarnego złota.
Nowy program "Na start" będzie miał mniejszy wpływ i na sprzedaż mieszkań, i na ich ceny, niż wygaszony w styczniu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” – oceniają analitycy REDNET Property Group.
Dane osoby, którą Instytut Pamięci Narodowej uznał za byłego tajnego agenta SB, nie mogą być dowolnie publikowane w internecie - wynika z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego. Takie działanie wykluczać mogą przepisy RODO i zapisy konstytucji.
Od 12 lat w rankingu najlepiej ocenianych przez pasażerów lotnisk na świecie przodowało singapurskie Changi. W tym roku zostało zdetronizowane — wynika z najnowszego rankingu Skytrax.
Z informacji, które uzyskaliśmy z resortu obrony wynika, że na razie nie ma zatem mowy o przekazaniu Ukrainie polskich zestawów Patriot. Ale czy nasz kraj powinien objąć obroną powietrzną przygraniczne terytorium Ukrainy i strzelać do rosyjskich rakiet lecących w naszym kierunku?
Rosji i Białorusi grożą nowe sankcje, w postaci zaporowych ceł na produkty rolne. Jak informuje radio RMF FM, sprawa ma być już przesądzona, a sankcje mają być wprowadzone niebawem.
Wczesna wiosna oraz coraz większa popularność rowerów elektrycznych i gravelowych napawają optymizmem sprzedawców rowerów i akcesoriów do tych jednośladów.
Następczyni holenderskiego tronu, 20-letnia księżniczka Katarzyna-Amalia, w obawie o własne bezpieczeństwo, na ponad rok opuściła kraj. Przed kim uciekała i gdzie przebywała przez ostatnie 12 miesięcy?
Wydatki na wynajęcie lokalu w mieście, w którym przedsiębiorca wykonuje usługi dla klienta można rozliczyć w podatkowych kosztach.
W czwartek w Prokuraturze Okręgowej w Warszawie stawił się były wiceszef MSWiA Maciej Wąsik. Stawiany mu zarzut nazywa "osobistą zemstą Donalda Tuska".
USA miały zgodzić się na operację wojskową Izraela w Rafah pod warunkiem, że Izrael nie przeprowadzi uderzenia na Iran - informują katarskie media.
PZU rozwiązał dziś lukratywną umowę z prof. Alojzym Nowakiem. Rektor Uniwersytetu Warszawskiego był wciąż zatrudniony jako doradca prezeski Beaty Kozłowskiej-Chyły, choć tę rada nadzorcza ubezpieczyciela odwołała już w lutym. Prof. Nowak twierdzi, że sam odszedł ze spółki.
Do 264 mln zł wzrosło zadłużenie branży IT w Polsce w ciągu dwóch lat – wynika z raportu Krajowego Rejestru Długów. Sektor, który z założenia jest skazany na rozwój, powoli zaczyna być ofiarą własnego sukcesu.
Zamiast zapowiadanego sprawiedliwego systemu podatkowego stworzono chaos i złamano podstawowe reguły legislacji – tak Najwyższa Izba Kontroli oceniła reformę podatków rządu PiS.
1,75 miliarda dolarów winne są rosyjskie linie lotnicze zachodnim firmom leasingowym. Nielegalnie przejęte maszyny są teraz tropione przez wyspecjalizowane firmy.
W Nowym Jorku w środę wieczorem czasu lokalnego (w nocy ze środy na czwartek czasu polskiego) doszło do spotkania między prezydentem Polski, Andrzejem Dudą, a byłym prezydentem USA, kandydatem na prezydenta w najbliższych wyborach, Donaldem Trumpem.
"Tarcza dla pogranicza” okazała się fikcją. Przedsiębiorcy zamiast odszkodowań woleliby rządowe inwestycje w turystykę.
- Na świecie może wybuchnąć trzecia wojna światowa, jeśli Ukraina przegra wojnę z Rosją — przestrzega ukraiński premier Denys Szmyhal. Wypowiedź ta padła w kontekście opóźnienia w dostawach amerykańskiej pomocy dla Ukrainy, w związku z ustawą przyznającą dodatkowe środki na ten cel, która utknęła w amerykańskim Kongresie.
Konsorcjum Certares przejęło trzecie pod względem wielkości biuro podróży w Niemczech, należące do Grupy FTI.
Po raz pierwszy od rosyjskiej agresji na Ukrainę chiński eksport do Rosji znacząco spadł. Putin ma interweniować w Pekinie. Bez chińskich części i towarów gotowych, rosyjski przemysł, także zbrojeniowy, polegnie.
- Stany Zjednoczone to nie Korea Północna i nawet prezydent nie jest w stanie sam kreować polityki, która zaprzeczałaby wartościom, które stanowią podstawę funkcjonowania tego państwa - ocenił gen. Roman Polko, były dowódca GROM.
Jeśli Mariusz Kamiński nie stawi się w poniedziałek zawnioskuję do sądu o wymierzenie kary dla Mariusza Kamińskiego - mówił w rozmowie z TVN24 Michał Szczerba, przewodniczący komisji śledczej badającej tzw. aferę wizową.
Masz aktywną subskrypcję?
Zaloguj się lub wypróbuj za darmo
wydanie testowe.
nie masz konta w serwisie? Dołącz do nas