Ziemia podniesie ceny lokali

Nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadzi duże zamieszanie na rynku mieszkaniowym w ocenie Jarosława Jędrzyńskiego, analityka RynkuPierwotnego.pl. – Jeśli obrót ziemią rolną zostanie mocno ograniczony na kilka lat, to kłopoty mogą mieć nie tylko deweloperzy – ocenia ekspert. – W największych polskich miastach, które są na celowniku firm budujących mieszkania, planami zagospodarowania jest zwykle objętych nie więcej niż jedna trzecia powierzchni, a często znacznie mniej.

A tam, gdzie nie ma planów, do tej pory trzeba się było starać o warunki zabudowy. – Teraz każda działka poza planem będzie traktowana jako rolna – mówi Jędrzyński.

Kto zaciera ręce

Analityk RynkuPierwotnego.pl przypomina, że grunty rolne zajmują dziś dużą część miast. W Warszawie jest to 30 proc., w Krakowie – 50 proc. – Proces pozyskiwania nowych terenów pod inwestycje – zarówno mieszkaniowe, jak i komercyjne – bardzo się skomplikuje – ocenia Jarosław Jędrzyński. – Nowe przepisy nie wyeliminują wprawdzie możliwości przekształcania terenów rolnych w inwestycyjne, ale mogą znacznie utrudnić i przedłużyć procedury biurokratyczne – twierdzi. Po wejściu w życie nowych przepisów deweloper nie kupi działki rolnej w celu jej wyłączenia z produkcji rolnej i uzyskania decyzji o warunkach. Przed sprzedażą będzie to musiał zrobić właściciel.

Według Jędrzyńskiego jest niemal pewne, że posiadacze działek inwestycyjnych na terenach mających plany będą chcieli podnosić ceny. – O ile i czy skutecznie, to już będzie zależało od popytu i od tego, czy będą chętni na droższe grunty – mówi ekspert. – A to wcale nie jest oczywiste. Na początek jednak 10–15-proc. wzrost cen ofertowych gruntów inwestycyjnych wydaje się raczej nieunikniony.

Czy czekają nas podwyżki cen mieszkań? – Zanim osiedla będą budowane na droższych gruntach, minie trochę czasu. Najpierw deweloperzy zabudują tereny zgromadzone w tzw. bankach ziemi – uspokaja Jędrzyński. – Największe firmy mają grunty pozwalające inwestować przez dwa–trzy lata. A to właśnie rynkowe tuzy decydują o cenach mieszkań, ich podaży i całej polityce inwestycyjnej na pierwotnym rynku mieszkaniowym – wyjaśnia. Dlatego też, jak mówi analityk, jest mało prawdopodobne, by nowe regulacje natychmiast wywindowały ceny.

– Deweloperzy mają świadomość, że byłoby to dla nich zabójcze w dobie idei tanich czynszówek i perspektywy narodowego programu budowy mieszkań – ocenia Jarosław Jędrzyński. – Z czasem procedury przekształcania miejskich gruntów rolnych w inwestycyjne zostaną najprawdopodobniej stosownie dopracowane, co pozwoli uniknąć zapaści inwestycyjnej na rynku pierwotnym.

Klient zapłaci

Sławomir Horbaczewski, ekspert rynku nieruchomości, przewiduje, że nowe przepisy najprawdopodobniej znacznie wpłyną na ceny gruntów, nie tylko rolnych. – Zdrożeją parcele objęte planami zagospodarowania przestrzennego, na które wzrośnie popyt – prognozuje. – Deweloperzy, którzy przecież muszą kontynuować swoją działalność, będą skazani na zapłacenie wyższej ceny. Z pewnością nie będą chcieli tych kosztów brać wyłącznie na siebie i zechcą się nimi podzielić z kupującymi mieszkania czy najemcami powierzchni magazynowej – mówi. Ale jak zastrzega ekspert, podwyżki będą na tyle duże, na ile pozwoli na nie rynkowa konkurencja.

Na ograniczoną podaż działek objętych planami zagospodarowania zwraca uwagę także Emil Chrzanowski, ekspert Grupy Emmerson. – Siłą rzeczy będą one zyskiwać na wartości. Wzrostu cen działek budowlanych można się spodziewać w obrębie największych miast. Do tej pory deweloperzy wykorzystywali też działki rolne, aby zmieścić się w limitach programu dopłat „MdM". Teraz może być o to trudniej.

Najwięcej tanich

W opinii Sławomira Horbaczewskiego nieunikniony wydaje się wzrost cen mieszkań na terenach podmiejskich. – Skalę zjawiska pokaże codzienna praktyka. Raczej nie będzie tak, że na droższych gruntach będą realizowane inwestycje z wyższej półki – ocenia. – Te powstają zwykle w najbardziej atrakcyjnych miejskich lokalizacjach. Wprawdzie prestiżowe inwestycje znajdziemy także poza miastem, ale nabywcy wolą jednak zapłacić więcej za lokal w mieście, gdzie wszędzie jest blisko – opowiada.

Jarosław Jędrzyński, pytany, jak nowa ustawa wpłynie na strukturę budowanych mieszkań, ocenia, że na pewno nie czeka nas zmiana proporcji w segmentach mieszkaniówki. Nie będzie mniej inwestycji popularnych, a więcej tych z wyższej półki. – Jeżeli grunty trwale podrożeją, podrożeją w proporcjonalnym stopniu wszystkie segmenty deweloperskiego rynku mieszkaniowego – przypuszcza ekspert RynkuPierwotnego.pl.

A Sławomir Horbaczewski dopowiada, że prestiżowych inwestycji może powstać tylko określona liczba. – Trzeba bowiem znaleźć chętnych na takie nieruchomości. A w Polsce z oczywistych względów ekonomicznych największą popularnością cieszą się mieszkania z segmentu popularnego. I to się jeszcze przez wiele lat nie zmieni – prognozuje Horbaczewski.

A Emil Chrzanowski zauważa, że deweloperzy, którzy mają w planach postawienie osiedla, już teraz szukają odpowiednich lokalizacji. – Zdają sobie sprawę, że po wejściu w życie nowych przepisów ceny atrakcyjnych gruntów mogą jeszcze wzrosnąć – komentuje ekspert Grupy Emmerson.

W jego opinii ceny nowych mieszkań nie powinny jednak znacząco wzrosnąć. – Inwestycje muszą być konkurencyjne, w przeciwnym razie kupujący zaczną szukać mieszkań na rynku wtórnym – wyjaśnia Chrzanowski. Także jego zdaniem struktura nowych projektów się nie zmieni.

– Im bliżej centrum, tym droższe działki i tym samym droższe mieszkania. Tereny w najlepszych lokalizacjach będą zajmować inwestycje z najwyższej półki, gdzie deweloperzy będą prześcigać się w pomysłach, by dołożyć np. najnowsze rozwiązania technologiczne – ocenia Emil Chrzanowski.

Opinia

Robert Latuszek | analityk projektów inwestycyjnych, Home Broker Business

Budowanie osiedli na terenach bez planu zagospodarowania nie wiąże się z nowymi przepisami dotyczącymi obrotu ziemią rolną.

Deweloperzy co prawda realizują wiele inwestycji na terenach nieobjętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, jednak nie są to grunty rolne. Aby można było na nich budować, muszą być bowiem wcześniej przekształcone w tereny budowlane.

Deweloperzy nie podejmują ryzyka i nie kupują ziemi rolnej z myślą o jej przekształceniu i późniejszym uzyskaniu możliwości budowy osiedla mieszkaniowego.

Ustawa uderza zatem w inwestorów indywidualnych, którzy decydowali się do tej pory na zakup niewielkiej działki powstałej w wyniku rozparcelowania większego gruntu z myślą o budowie własnego domu jednorodzinnego.

Przypadki, w których deweloperzy realizowali inwestycje na gruntach rolnych położonych na obrzeżach największych miast, są już przeszłością.

Największy problem będą miały podmioty, które posiadają bogaty zapas gruntów rolnych w swoich portfelach nieruchomości, oraz osoby prywatne, które niekiedy decydują się na sprzedaż działek.

Ustawa i wprowadzane przez nią zmiany mogą również doprowadzić do ograniczenia rozlewania się miast na obrzeża, gdzie ziemia rolna nieobjęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego stanowi relatywnie największy udział.