Mniej ziemi pod osiedla

Szyki deweloperom może popsuć rząd. Jeśli wejdą w życie przepisy dotyczące handlu ziemią rolną, może się zmienić mapa nowych inwestycji mieszkaniowych. Problemu nie będzie jedynie z gruntami rolnymi, na których obowiązujący plan zagospodarowania dopuszcza inwestycje. Sęk w tym, że wiele samorządów cierpi na niechęć planistyczną. Całe wielkie obszary miast planów wciąż nie mają.

Miliony na parcele

– Zawarta w ustawie definicja nieruchomości rolnej wyklucza w praktyce obrót ziemią, która nie jest objęta planem przeznaczającym grunt pod zabudowę – komentuje Jacek Bielecki, dyrektor ds. rozwoju i jakości w firmie deweloperskiej Marvipol. – Zważywszy że ponad 60 proc. inwestycji mieszkaniowych powstaje na terenach bez planów, o tyle skurczy się potencjalny zasób ziemi, na której można byłoby budować mieszkania. W Warszawie znacznie zmniejszy się możliwość stawiania osiedli bliżej centrum. Większość planów miejscowych obejmuje bowiem peryferia miasta.

Oscar Kazanelson, przewodniczący rady nadzorczej spółki Robyg, dopowiada, że w stolicy grunty rolne zajmują ok. 30 proc. powierzchni miasta, a ich znaczna część nie jest objęta planami zagospodarowania. – Takie tereny będą praktycznie wyłączone ze sprzedaży pod osiedla mieszkaniowe – mówi Kazanelson. – Nowe przepisy w dużym stopniu przełożą się na procesy inwestycyjne w miastach. Wiele gruntów bez planów jest na peryferiach. Inwestorzy mogą się skupić na poszukiwaniu działek w centralnych częściach miast, gdzie ceny są zdecydowanie wyższe. Grunty inwestycyjne mogą zacząć jeszcze drożeć – przypuszcza.

W najlepszej sytuacji są deweloperzy posiadający wielkie banki gruntów inwestycyjnych, na których mogą prowadzić inwestycje latami. Zapasy zgromadziła m.in. spółka J.W. Construction. Firma koncentruje się, jak mówi Małgorzata Ostrowska, członek jej zarządu, na zabudowie posiadanych gruntów. Może na nich stanąć nawet 6 tys. lokali. Spółka nie wyklucza zakupów działek, jeśli trafi się okazja.

Duży bank ziemi ma też Dom Development. Jarosław Szanajca, prezes zarządu tej firmy, podaje, że zgromadzone tereny pozwalają na uruchomienie budowy 6,5 tys. lokali. Inwestycje są już przygotowywane. – W 2015 roku wydaliśmy na grunty 320 mln zł, uzupełniając bank ziemi o 12 zróżnicowanych pod względem wielkości działek. Na dziewięciu z nich budowa rozpoczęła się lub rozpocznie przed upływem roku od zawarcia transakcji – mówi prezes Szanajca. Na zakupionych w ubiegłym roku terenach deweloper może wybudować 4,5 tys. lokali plasujących się w różnych segmentach rynku.

Dom Development myśli o kolejnych zakupach. Trwają negocjacje. – Łączna wartość zakupów będzie zależeć od potencjału działek i ceny – wyjaśnia Jarosław Szanajca. – Może to być nawet ok. 300 mln zł.

Ronson Development, jak podaje Tomasz Łapiński, dyrektor finansowy spółki, na kolejne działki planuje przeznaczyć w tym roku ok. 70 mln zł. – W ubiegłym roku zanotowaliśmy świetny wynik sprzedaży mieszkań, dlatego też intensywnie poszukujemy gruntów pod kolejne inwestycje – wyjaśnia Łapiński. – Chcemy sukcesywnie poszerzać ofertę. Interesują nas przede wszystkim działki w Warszawie i Poznaniu, które pozwolą na budowę osiedli na co najmniej 300–400 mieszkań – opowiada.

Ronson ma działki w tych miastach, w których jest już obecny ze swoją ofertą, czyli w Warszawie, Poznaniu, Wrocławiu i Szczecinie. Na posiadanych przez spółkę gruntach może powstać w sumie prawie 4 tys. mieszkań o łącznej powierzchni ponad 280 tys. mkw. – Uwzględniając tereny z umowami przedwstępnymi, jest to prawie 5,5 tys. lokali – podaje dyrektor Łapiński.

Pytany o projekt ustawy dotyczącej handlu ziemią mówi, że nowe przepisy będą mieć ograniczony wpływ na działalność tych firm deweloperskich, które realizują inwestycje w dużych miastach na obszarach objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. – Kłopoty związane z nową ustawą będą oczywiście tym większe, im większą część powierzchni miasta stanowią grunty bez planów – nie ukrywa dyrektor z Ronsona. – Podobnie będzie z inwestycjami na obrzeżach miast, na terenach, dla których plany są dopiero przygotowywane.

Marvipol z kolei prowadzi inwestycje jedynie w Warszawie. – Budujemy 760 mieszkań. Na zgromadzonych terenach w ciągu najbliższych dwóch lat możemy ruszyć z budową kolejnych 2,7 tys. lokali – podaje Jacek Bielecki.

Rynkowe zawirowania

Ogromny bank ziemi w Warszawie i Gdańsku – na 10,5 tys. mieszkań – ma Robyg. Grupa cały czas poszukuje kolejnych parceli. – Jesteśmy zainteresowani przede wszystkim terenami, na których można prowadzić duże inwestycje – mówi Oscar Kazanelson. W 2015 roku Grupa Robyg kupiła lub podpisała umowy przedwstępne nabycia 12 terenów inwestycyjnych w Warszawie i Gdańsku na łączną kwotę ponad 230 mln zł:

Planowane zmiany w obrocie ziemią rolną z uwagą obserwuje Archicom, firma budująca osiedla we Wrocławiu. Jak mówi prezes spółki Dorota Jarodzka-Śródka, mogą one doprowadzić do zawirowań na rynku nieruchomości, chociaż pewnie go nie zrewolucjonizują.

– Znacząca część gruntów na terenach miast nadal jest sklasyfikowana jako rolna. Trudniej będzie kupić grunty pod nowe inwestycje w gminach podmiejskich, stanowiących naturalną przestrzeń rozwoju aglomeracji – komentuje prezes Jarodzka-Śródka. Dlatego Polski Związek Firm Deweloperskich, którego jesteśmy członkiem, wystąpił z postulatem wyłączenia terenów miast spod działania ustawy. Taki zapis nie zmieni celów nowego prawa ze względu na niską jakość gruntów rolnych w obrębie miast. Umożliwi jednak rozwój rynku mieszkaniowego – podkreśla.

Dodaje, że ostateczna wersja ustawy może więc mieć nieco inny kształt niż dziś proponowany.

– Niewykluczone, że niektórzy deweloperzy będą chcieli przyspieszyć plany rozbudowy banków ziemi. Zwiększa to jednak ryzyko zakupu nieatrakcyjnej parceli albo przepłacenia za nią – mówi prezes Archicomu, pytana, czy deweloperzy rzucą się kupować ziemię, zanim wejdą w życie nowe przepisy.

Archicom planuje kupować działki we Wrocławiu i Krakowie. – Kilka dni temu zakończyliśmy publiczną ofertę akcji, której wartość przekroczyła 72 mln zł. Pozyskane środki chcemy wykorzystać między innymi na zakup gruntów – mówi prezes Jarodzka-Śródka. Firma ma już przedwstępną umowę zakupu gruntu we Wrocławiu o powierzchni 4,3 ha. Negocjuje zakup kolejnych sześciu parceli.

– Nasz wrocławski bank ziemi na początku tego roku liczył 29 ha. Na gruntach, których rynkowa wartość wyceniana jest na 123 mln zł, będziemy w stanie wybudować ok. 2,8 tys. mieszkań – podaje prezes Archicomu.

Duży bank ziemi ma też Polnord. Spółka zgromadziła działki m.in. w Warszawie, Gdańsku, Gdyni, Sopocie, Łodzi, Olsztynie, Lublinie i Szczecinie. Powierzchni posiadanych gruntów spółka nie podaje. – Cały czas analizujemy atrakcyjne cenowo oferty zakupu działek pozwalających na realizację dzielonych na etapy osiedli liczących ok. 150–200 mieszkań – mówi Wioletta Kleniewska, dyrektor sprzedaży i marketingu w Polnordzie. – Interesują nas chłonne rynki największych polskich miast – informuje.

Opinia

Anna Woźniakowska-Dębiec | adwokat z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni

Zmiany w obrocie ziemią rolną podwyższą ceny gruntów pod inwestycje.

Rządowy projekt ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa nowelizuje ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego i zakłada wprowadzenie ograniczeń w obrocie ziemią rolną. Projekt budzi kontrowersje, niemal połowa posłów uważała, że należało go odrzucić już po pierwszym czytaniu.

Przewidziane regulacje dotyczą nie tylko własności Skarbu Państwa, ale wszystkich nieruchomości rolnych, które nie są położone na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Dotyczą więc także gruntów oznaczonych w ewidencji jako rolne, położonych w obrębie miast oraz na terenach podmiejskich, postrzeganych jako lokalizacje inwestycyjne. Taka zmiana może spowodować wzrost cen działek przeznaczonych w obowiązującym miejscowym planie pod inwestycje.