Niektórzy inwestorzy chcą, aby obniżyć próg kapitału zakładowego dla REIT-ów, a pan - nie. Dlaczego?
Proponowany próg 60 milionów wydaje się być odpowiednim. REIT mieszkaniowy muszą stworzyć duże firmy z możliwie zdywersyfikowanym portfelem mieszkań.
Prace nad ustawą i plan stworzenia REIT rozumiem tak, że to będzie narzędzie dla szerokiego kręgu społeczeństwa, służące oszczędzaniu środków w długim terminie. Jestem przekonany, że zarówno ustawodawca, jak i zainteresowane podmioty, liczą na zaangażowanie nie tylko dużych inwestorów instytucjonalnych czy mniejszych graczy giełdowych, którzy rozumieją mechanizmy rynkowe i nie obawiają się inwestować, ale przede wszystkim myślą o zaktywizowaniu osób, których wiedza na ten temat jest znikoma, a swoje oszczędności trzymają w przysłowiowej skarpecie lub co najwyżej na lokacie bankowej.
Zakładam, że wypromowanie REIT-ów doda paliwa giełdzie i w mojej ocenie taki też jest cel. Ale jeśli mamy przekonać laika do zainwestowania w REIT-y, to podmioty te muszą być maksymalnie wiarygodne, co z kolei musi być poparte ich siłą kapitałową.
W mojej ocenie nie chodzi o to, żeby powstało z dnia na dzień kilkaset firm z paroma mieszkaniami czy kilkoma lokalami handlowymi, bo ryzyko dla tak małych portfeli - na wypadek problemu z najmem - jest zbyt duże. Jeśli REIT-y mają stanowić dla ludzi narzędzie do odkładania pieniędzy na przyszłość - bez ryzyka - to muszą to być podmioty, które będą dysponowały kilkoma tysiącami różnych mieszkań, portfelem maksymalnie zdywersyfikowanym.
Jak nie stracić kontroli nad REIT-em mieszkaniowym?
Prowadzenie biznesu najmu i zarządzania mieszkaniami wymaga specjalistycznej wiedzy - chodzi o dobór mieszkań, negocjowanie cen, potem komercjalizację, ściąganie czynszów, remonty, wymianę mebli i urządzeń AGD, itd. O ile zatem kapitał powinien być rozproszony, o tyle jakiś podmiot profesjonalny - twórca czy założyciel REIT-a - powinien mieć pakiet dający możliwość podejmowania strategicznych decyzji.
Spółki z rozproszonym kapitałem, gdzie nie ma wiodącej siły, popadają w dryf. Trudno się porozumieć w zakresie wyboru czy zmiany władz, ustalenia strategii. Taki stan byłby niekorzystny dla inwestorów.
Oczywiście można powierzyć zarządzanie zewnętrznemu podmiotowi, ale w którymś momencie i tak trzeba dokonać korekt w strategii czy we władzach spółki dla jej dobra i tu musi być możliwość podjęcia takiej decyzji. Szczególnie w pierwszych latach jej funkcjonowania, kiedy ten biznes będzie kształtowany.
Jeśli ma to być narzędzie do zmobilizowania kapitału społecznego do inwestowania, to muszą to być bezpieczne firmy, a będą takimi m. in. dzięki temu, że nie będą nimi zarządzać przypadkowi ludzie, lecz fachowcy doskonale poruszający się po rynku nieruchomości.
Czy bez zmiany ustawy chroniącej lokatorów ten biznes – zarabianie na mieszkaniach na wynajem dzięki REIT-om – się uda? Nie będzie zbyt ryzykowny?
