Jest to dobre rozwiązanie, unika się bowiem ryzyka, że inwestor kupuje nieruchomość, na której w czasach PRL znajdował się duży zakład przemysłowy, a następnie występuje do władz miasta o opinię w sprawie przekwalifikowania gruntu i dostaje negatywną odpowiedź. Szans na przekwalifikowanie nie ma więc żadnych. Zostaje z bezwartościowym gruntem. Nie zarobi więc, a jeszcze straci.
Pod kontrolną lupą gminy
Co daje natomiast możliwość sprzeciwu gminie? Przede wszystkim to, że nie traci kontroli nad tym, co buduje się na jej terenie. Łatwo przewidzieć sytuację, kiedy inwestycja jest sprzeczna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Może on przewidywać np., że w miejscu, w którym deweloper chce wybudować osiedle, w przyszłości zostanie urządzony park lub wybudowany szpital. Mogłoby więc w praktyce dojść do kolizji inwestycji. Sprzeciw będzie więc wentylem bezpieczeństwa.
Nie wiadomo jednak, czy specustawa mieszkaniowa będzie przewidywała powody, dla których władze miasta będą mogły wnieść sprzeciw. Prawdopodobnie tak. W przeciwnym razie sprzeciw mógłby stać się nie tyle wentylem, ile groźnym orężem w rękach władz miasta. Będą one mogły dyktować warunki deweloperom. Na przykład zgodzą się na przekwalifikowanie nieruchomości, ale postawią swoje warunki. Dziś niektóre miasta uzależniają wyrażenie zgody na zmianę przeznaczenia celu, dla którego oddano grunt w użytkowanie wieczyste, od wpłacenia przez dewelopera okrągłej sumki. Z reguły chodzi o przeznaczenie gruntu komercyjnego pod budownictwo mieszkaniowe. Chodzi zaś o kwoty rzędu 12 do 25 proc. wartości prawa użytkowania wieczystego. Tymczasem prawo nigdzie wyraźnie na tego typy praktyki nie pozwala.
Co ciekawe, miasta przegrywają w sądach z deweloperami. Te są po stronie inwestorów. To jednak nie zraża magistratów i wymyślają co rusz inną formułę prawną, by żądać pieniędzy za zmianę celu prawa użytkowania wieczystego.
Po decyzję do wojewody
Projekt specustawy przewiduje, że jeżeli inwestor uzyska już pozytywną opinię miasta, będzie mógł się zwrócić do właściwego wojewody, by wydał decyzję przekwalifikowującą dane tereny pod bloki. W ustawie albo w rozporządzeniu (tego jeszcze nie przesądzono) zostaną określone standardy urbanistyczne, na podstawie których wojewodowie będą wydawać swoje decyzje. W standardach będzie m.in. zakaz budowy na terenach zalewowych czy w szczerym polu na nieuzbrojonym gruncie. Chodzi bowiem o to, by nie budować w takich miejscach, w których nie powinni mieszkać ludzie.
Szkoła i przystanek, czyli infrastruktura
Mechanizm przekwalifikowania gruntów będzie można stosować również w stosunku do działek, na których powstanie infrastruktura towarzysząca osiedlom mieszkaniowym, czyli przedszkola, szkoły czy drogi. Chodzi o to, by uniknąć dziś popełnianych błędów. Teraz buduje się bloki, a w ich sąsiedztwie nie ma żadnych szkół, przedszkoli czy też komunikacji miejskiej. Deweloperzy liczą, że specustawa mieszkaniowa odblokuje sprzedaż gruntów w miastach. Obecnie spółki Skarbu Państwa takie jak PKP czy Poczta Polska nie chcą sprzedawać ziemi deweloperom. Trzymają ją na potrzeby programu Mieszkanie . Podobnie jest w wypadku Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (dawnej Agencji Nieruchomości Rolnych). Zakup ziemi blokują też wprowadzone dwa temu temu ograniczenia w obrocie ziemią rolną. Tylko niewielkich działek, do 3 tys. mkw., ograniczenia te nie dotyczą.
