Dwa odcinki, dwie decyzje
Jedna z firm niemieckich, prowadząca sieć centrów handlowych, buduje kolejne na terenie Polski. Do terenu, na którym zaplanowano inwestycję nie było dojazdu. Firma musiała więc wybudować drogę. Przebiega ona przez dwie działki. Na jeden odcinek dołożył samorząd, ale na drugi – już nie. Efekt: część nakładów niemiecka firma może odliczyć od aktualizacji, a część nie. Obecnie inwestor toczy batalię w sądzie, by gmina uwzględniła wszystkie poniesione przez niego nakłady, a nie tylko ich część.
To nie jedyna firma, która zdecydowała się walczyć o swoje w sądzie. Tego rodzaju postępowań jest znacznie więcej. Bo są spore szanse na wygraną. – Z przepisów przejściowych nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że do spraw rozpoczętych przed jej wejściem w życie i nie zakończonych stosuje się przepisy stare. Chodzi o zaliczanie wartości poniesionych nakładów. Jest więc o co bić się w sądzie – uważa mec. Maciej Obrębski. – Skorzystają jednak na tym tylko ci inwestorzy, których postępowania w zakresie zaliczenia nakładów rozpoczęły się przed 23 sierpnia 2017 r., czyli datą wejścia w życie tych przepisów – podkreśla mec. Obrębski.
Niekorzystna uchwała
Inwestorom psuje szyki uchwała Sądu Najwyższego, którą podjął dzień po tym, jak nowela zaczęła obowiązywać. SN stwierdził w niej, że zwrot nakładów poczynionych przez użytkownika wieczystego nie może nastąpić przy pierwszej aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Uchwała była odpowiedzią na pytanie prawne Sądu Apelacyjnego, rozstrzygającego spór w tej sprawie między inwestorem HGC Gretna Inv., który wybudował hotel Hilton przy ul. Grzybowskiej w Warszawie, a władzami stolicy. Miasto podniosło spółce roczną opłatę do kwoty 1,2 mln zł. Była to pierwsza podwyżka, choć prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w 1990 r. Od tego czasu opłata nie była zmieniana. Inwestor wystąpił o to, by miasto odliczyło od tej opłaty nakłady poniesione na infrastrukturę, czyli kwoty 900 tys. zł.
Ratusz na odliczenie kosztów inwestycji od rocznej opłaty nie wyraził zgody. Sąd Okręgowy w Warszawie rozstrzygnął kwestię na korzyść spółki. Uznał, że może ona odliczyć wartość poniesionych nakładów przy pierwszej aktualizacji.
Miasto odwołało się do Sądu Apelacyjnego w Warszawie, a ten nabrał wątpliwości natury prawnej. Zadał pytanie SN, czy przy aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste możliwe jest zaliczenie na poczet różnicy między opłatą dotychczasową, a opłatą zaktualizowaną wartości nakładów poniesionych na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej dokonanych przed pierwszą aktualizacją opłaty. A jeśli tak, to czy można je zaliczyć w toku pierwszej aktualizacji?
Sąd Najwyższy orzekł, że nie wolno nakładów zaliczyć w wypadku pierwszej aktualizacji. Trzeba zdecydowanie czekać do kolejnej podwyżki. Po zmianie przepisów czekanie do kolejnej podwyżki w większości wypadków nie ma już specjalnie sensu, bo nie wolno odliczyć nakładów poniesionych z prywatnych środków. Traci się więc bezpowrotnie szansę na zrekompensowanie kosztów uzbrojenia działki pod inwestycję.
