Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Budowa i remont

Dobra zmiana czy rewolucja w zagospodarowaniu przestrzennym

Piotr Laszkiewicz, prezes NC Investment, wiceprzewodniczšcy rady Polskiego Zwišzku Firm Deweloperskich
materiały prasowe
Czeka nas rewolucja, jeœli nowe prawo wejdzie w życie - mówi Piotr Laszkiewicz, prezes NC Investment, wiceprzewodniczšcy rady Polskiego Zwišzku Firm Deweloperskich.

Łatwo jest prowadzić w Polsce biznes deweloperski? Jak wypadamy na tle Europy?

Uczestniczę w tym biznesie 20 lat i muszę przyznać, że staje się on coraz trudniejszy, i do zaplanowania, i do realizowania. Powodów jest kilka. Kluczowa jest szeroko pojęta przestrzeń prawna. To ona tworzy granice, w jakich się poruszamy i które przekraczamy, jeœli nie obawiamy się konsekwencji.

Etyka zawodowa, misja, poszanowanie własnoœci, to dla wielu œrodowisk pojęcia jedynie ksišżkowe. To wynik braku konsekwencji w stosowaniu i przestrzeganiu prawa, braku konsekwencji w ulepszaniu tego, co już działa, wreszcie przeœwiadczenia o przewadze rewolucji nad ewolucjš.

Brak oparcia w przepisie, który dałoby się jednoznacznie interpretować, stwarza nieograniczone możliwoœci arbitralnoœci podejmowanych decyzji, a brak sankcji tylko tę arbitralnoœć pogłębia. Jesteœmy w Europie, dzięki niej dokonał się skok cywilizacyjny, ale wystarczy spojrzeć na europejskie i polskie miasta. Różnice widać nawet z samolotu...

Co sprawia największe trudnoœci?

Postępowania administracyjne. Ogromne ryzyko dla dewelopera stanowi ich przewlekłoœć i nieprzewidywalnoœć, podobnie jak arbitralnoœć podejmowanych decyzji. Szczególnie groŸnym zjawiskiem jest œwiadome wydawanie decyzji negatywnych lub nieprawidłowych, po to by ciężar rozstrzygania sprawy przesunšć na inny organ. Strony postępowania majš też zbyt duże możliwoœci wpływania na proces administracyjny poprzez możliwoœć zaskarżania rozstrzygnięć poœrednich.

Brakuje też urzędników zajmujšcych się inwestycjami, a ich nastawienie do dewelopera jest, delikatnie mówišc, asekuracyjne. Nie chciałbym jednak generalizować. Spotykam również urzędników bardzo rzetelnych i podejmujšcych decyzje.

Polskie samorzšdy cierpiš na niechęć planistycznš, a brak planów utrudnia prowadzenie inwestycji. Jak wielki jest to problem?

Uchwalanie planów miejscowych jest kosztowne, pocišga okreœlone konsekwencje i wymaga myœlenia długofalowego. Wymaga wizji i odwagi. Wizję i odwagę do jej wcielania w życie powinni mieć liderzy, a tych brakuje.

Stanowiska liderów zajmujš ludzie realizujšcy polityczne kariery. Dla jednego z takich liderów w Warszawie nowa zabudowa mieszkaniowa to kłopot, bo generuje koniecznoœć wybudowania szkoły, przedszkola czy przychodni. Przykładowo Warszawa jest pokryta planami w zaledwie 37 proc.

Dlatego na podstawie decyzji o warunkach zabudowy powstaje ponad połowa inwestycji mieszkaniowych w kraju.

Rzšd planuje nowe zasady budowania. Decyzje o warunkach zabudowy majš być ważne dwa, może trzy lata od daty, gdy stanš się ostateczne.

Po co? Jeœli decyzja ostateczna w wyniku zaskarżenia trafi do WSA, potem NSA, może upłynšć znacznie więcej czasu. Znam przykłady odmowy rozpatrywania wniosku o pozwolenie na budowę, mimo że deweloper ma ostatecznš i niezaskarżonš decyzję o warunkach zabudowy. Wniesiono bowiem o wznowienie postępowania.

Odmowa procedowania jest bezprawna, a samo postępowanie, które ma wzruszyć WZ, może trwać bardzo długo. To rozwišzanie będzie zachęcało wszelkich malkontentów i pseudospołeczników do podejmowania interwencji.

Ustawa zakłada też, że warunki zabudowy można będzie uzyskać jedynie wtedy, gdy działka ma bezpoœredni dostęp do drogi publicznej albo przez zjazd albo przez drogę wewnętrznš, z której inwestor może korzystać bez ograniczeń na postawie tytułu prawnego. Dotychczas ustawa o gospodarce nieruchomoœciami stanowiła, że każda wydzielana działka musi mieć zapewniony taki dostęp. Istniała możliwoœć ustanawiania służebnoœci.

Proponowane zapisy znacznie utrudniš lub nawet wyeliminujš możliwoœć zagospodarowywania działek, jeœli wydzielenie drogi wewnętrznej będzie niemożliwe. Sama budowa większego biurowca trwa w Polsce 14-18 miesięcy. Najczęœciej sš protesty, odwołania. Nie ma mowy, aby zmieœcić się w dwuletnim terminie ważnoœci wuzetki. Pewien deweloper stawiał biurowiec chyba 4-4,5 roku. Przez pierwsze 2-2,5 roku nie mógł ruszyć z budowš. Tu nie wystarczyłaby nawet trzyletnia wuzetka. Na unicestwieniu całej inwestycji poniósłby olbrzymie straty.

Warunki zabudowy, czyli wuzetki, majš być wydawane tylko dla obszarów zabudowanych. To krok w dobrym kierunku?

Czeka nas rewolucja, jeœli nowe prawo wejdzie w życie. Nie sšdzę, że popchnie nas jednak do przodu. Ustawa wprowadza np. element centralnego planowania, co ograniczy wolny rynek. O ile centralne planowanie przestrzenne w zakresie urbanistyki jest pożšdane, o tyle wyznaczanie bilansu terenów przeznaczonych pod zabudowę na podstawie œredniej powierzchni całkowitej budynków przypadajšcej na mieszkańca, dziwi nie tylko mnie i œrodowisko deweloperskie.

Na tej podstawie gminy obliczš, ile mieszkań na ich terenie powinno powstać w perspektywie do 30 lat. Kuriozalne założenie. Z nowelizacjš problemy będzie miał i sektor mieszkaniowy, i komercyjny.

Deficyt mieszkaniowy jest ogromny, więc deweloperzy będš mieli co robić długie lata.

W Polsce na osobę przypada œrednio 25 mkw. mieszkania. W Warszawie - 36 mkw. Œrednia w Europie Zachodniej to 44 mkw. Rodzi się pytanie, jaki stawiamy sobie cel? Bo wspomniane 36 mkw. jak dotychczas ukształtował wolny rynek, a nie ustawa. Krytycznie ocenia pan projekt nowego prawa. Oceniam projekt jako eksperyment, którego jeszcze nie rozumiem. Obawiam się, że podaż nowych mieszkań spadnie ze względu na ograniczenie terenów inwestycyjnych tylko do wyznaczonych obszarów.

To może wpłynšć na wzrost cen nieruchomoœci. Obszary zurbanizowane, zdefiniowane przez projekt ustawy i wyznaczane przez gminy, będš jedynymi potencjalnymi terenami inwestycyjnymi dla deweloperów. Muszš składać się min. z "obszarów o skupionej zabudowie". Przy takich założeniach nie powstałoby Miasteczko Wilanów albo Białołęka. Nie powstałyby też osiedla satelickie wokół dużych aglomeracji. Jako przedsiębiorca i obywatel życzyłbym sobie rewolucji w usprawnianiu działania administracji samorzšdowej.

W eksperyment wpisane jest ryzyko. Efekt może być inny, niż oczekujemy. Uważa pan, że projekt ustawy jest nieprzemyœlany?

Chyba dotykamy sedna. W projekcie jest na przykład zapis stanowišcy warunek sine qua non wydania decyzji o warunkach zabudowy. W minimum trzy boki działki budowlanej, w tym jej front, musi dać się wpisać okršg o œrednicy 16 m. Projekty zabudowy szeregowej na wydzielonych parcelach mogły powstawać już na 5-metrowych traktach.

Siedem czy dziewięć metrów to doœć częsty trakt takiej zabudowy. W takš działkę nie wpiszemy okręgu o wspomnianej œrednicy. Jak w takim razie uzupełniać zabudowę pierzejowš choćby na starej Pradze w Warszawie? Jest tam wiele działek o węższym froncie. Ten zapis, bez planów miejscowych, wyeliminuje taki rodzaj zabudowy.

Nie lada atrakcjš architektonicznš i turystycznš jest Dom Kereta w Warszawie. Nie powstałby pod rzšdami nowej ustawy. To budynek mieszkalny pomiędzy blokiem a starš kamienicš. Szerokoœć szczeliny, w którš wpisano ten dom, to... 1,5 m. Sšdzę, że możliwoœć wpisania konkretnej funkcji powinna decydować o możliwoœci uzyskania decyzji o warunkach zabudowy a nie wymiar działki okreœlany ustawowym algorytmem.

Widzi pan coœ dobrego w proponowanych zmianach?

Głównš ideš było zapobieganie suburbanizacji, czyli rozlewaniu się miast. To zjawisko występuje w Polsce ze względu na dostępnoœć i ceny terenów inwestycyjnych poza obszarami centrów miast. Niestety tereny te sš zazwyczaj bardzo ubogie w infrastrukturę, której wybudowanie jest kosztowne, a kosztami budowy sš obcišżani zazwyczaj inwestorzy. Koszty utrzymania infrastruktury przejmujš potem samorzšdy. Idea jest słuszna.

Podpisuję się pod niš. Ale cel nie powinien uœwięcać œrodków. Realizacja tego celu nie została wnikliwie przeanalizowana. Stšd wiele kuriozalnych rozwišzań. Podoba mi się propozycja powołania instytucji umowy urbanistycznej. Ustawowe uregulowanie kwestii współpracy inwestora z samorzšdem powinno ułatwić kompleksowe planowanie inwestycji na terenach publicznych i prywatnych. Ale i w tym rozdziale brakuje narzędzi do skutecznego zawierania takich umów.

Deweloperzy zamknęli rok 2017 rekordowymi wynikami. Ten rok będzie równie dobry?

Ma szanse, żeby nie być gorszy niż miniony. Kilkunastoprocentowe tempo wzrostu pewnie nie zostanie utrzymane, ale popyt na mieszkania nie słabnie i dopóki deweloperzy majš co budować, będš starali się temu popytowi sprostać.

Co planuje NCI?

Wprowadzimy na rynek ok. 500 mieszkań. Negocjujemy zakup kolejnych gruntów, na których można będzie wybudować ok. 700 lokali. Działamy też na innych polach. Dla dzielnicy Bemowo projektujemy drogę wraz z infrastrukturš stanowišcš przedłużenie ul. Marynin od ul. Zaborowskiej do Dywizjonu 303. Częœć tego zadania zakończymy w pierwszym kwartale tego roku. To rzecz dla mieszkańców tego kwartału o niebagatelnym znaczeniu.

CV

Piotr Laszkiewicz z branżš inwestycyjno-deweloperskš jest zwišzany od 20 lat. Ukończył Akademię Rolniczš w Poznaniu i studiował prawo na Uniwersytecie Adama Mickiewicza. Wiceprzewodniczšcy rady PZFD. Wczeœniej pracował m.in. w spółkach Echo Investment i Concept Development BSD 5. Miłoœnik jeŸdziectwa, instruktor bokserski. Zwolennik ratowania drzew.

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL