Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Budowa i remont

Co zrobić gdy gmina lub skarb państwa zabiera ci działkę czy mieszkanie. Należy się odszkodowanie

Fotorzepa, Dariusz Gorajski
Gmina lub skarb państwa mogš pozbawić własnoœci działki czy mieszkania, jeżeli planujš zrealizować inwestycję publicznš. W zamian otrzymuje się odszkodowanie.

W czasie poszerzania drogi albo budowy szpitala każdy może zostać przymusowo pozbawiony działki lub budynku. Gmina albo skarb państwa, ma prawo wywłaszczyć z nieruchomoœci, żeby zrealizować lokalnš inwestycję. Ale w zgodzie z prawem.

W prawie sš dwie œcieżki wywłaszczenia z nieruchomoœci: zwykła i uproszczona. W obu jednak wypadkach obowišzujš te same trzy żelazne zasady. Po pierwsze, wywłaszczyć z nieruchomoœci może tylko samorzšd terytorialny lub Skarbu Państwa. Po drugie, może to zrobić tylko na okreœlone cele publiczne. Po trzecie, właœciciel (użytkownik wieczysty) za zabranš nieruchomoœć musi otrzymać odszkodowanie.

Można oddać dobrowolnie

Gdy chodzi o zwykłš œcieżkę wywłaszczenia, to mówi o niej ustawa o gospodarce nieruchomoœciami (dalej jako: ugn). Przewiduje ona, że przed rozpoczęciem właœciwego postępowania wywłaszczeniowego zawsze odbywajš się rokowania (art. 114 ugn). To nic innego jak negocjacje. Prowadzi je z właœcicielem (lub użytkownikiem wieczystym) starosta, gdy jednak wywłaszcza się z nieruchomoœci na rzecz samorzšdu, to organem właœciwym jest z reguły burmistrz lub prezydent miasta. Urzędnik proponuje okreœlonš cenę za działkę, budynek lub ewentualnie w zamian za zabieranš nieruchomoœć proponuje innš, zamiennš.

Jeżeli obie strony sš zgodne, dochodzi do zawarcia umowy przenoszšcej prawa do nieruchomoœci na rzecz właœciwego organu i wywłaszczenie nie jest potrzebne. Gdy jednak porozumienia nie ma, wówczas rozpoczyna się właœciwe postępowanie, którego efektem jest przymusowe pozbawienie nieruchomoœci.

Zanim ruszy machina wywłaszczeniowa, sš jeszcze dwa miesišce na przekalkulowanie i zastanowienie się, czy może jednak lepiej zawrzeć zwykłš umowę cywilnoprawnš. W wypadku bowiem postępowania wywłaszczeniowego nic nie ma się do powiedzenia. Rozpoczyna się ono dopiero po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy.

Urzędnik zabiera

Postępowanie wywłaszczeniowe prowadzone na rzecz Skarbu Państwa toczy się z urzędu, a na rzecz jednostki samorzšdu terytorialnego – na wniosek jej organu wykonawczego (tj. wójta, burmistrza lub prezydenta miasta). Datš jego rozpoczęcia jest dzień doręczenia zawiadomienia stronom lub dzień okreœlony w ogłoszeniu o wszczęciu postępowania (wywiesza się je w starostwie).

W trakcie postępowania wywłaszczeniowego odbywa się rozprawa administracyjna. Po jej przeprowadzeniu dochodzi do wydania decyzji. Do wywłaszczenia dochodzi z dniem, kiedy stanie się ona ostateczna. Stanowi wtedy podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej (na wniosek starosty lub jednostki samorzšdu terytorialnego).

Wywłaszczonš nieruchomoœć można jednak użytkować do czasu, aż rozpocznš się roboty budowlane. Zawsze jednak istnieje ryzyko, że starosta wyda zezwolenie na niezwłoczne zajęcie nieruchomoœci tuż po wydaniu decyzji o wywłaszczeniu, a to oznacza, że budowa może się rozpoczšć i sprzęt budowlany może wjechać natychmiast (art. 122 ugn). Od decyzji wywłaszczeniowej zależy odwołanie do samorzšdowego kolegium odwoławczego, a następnie do sšdu administracyjnego. Właœciciel (użytkownik wieczysty) za nieruchomoœci otrzymuje odszkodowanie. Wynika ono z decyzji o wywłaszczeniu. Wysokoœć jest ustalana według stanu i wartoœci wywłaszczonej nieruchomoœci w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu (z pewnymi wyjštkami). Podstawę ustalenia wysokoœci odszkodowania stanowi wartoœć rynkowa nieruchomoœci, którš szacuje rzeczoznawca majštkowy i okreœla w swojej wycenie. Odszkodowanie wypłaca ten, kto wywłaszczył.

Bywa jednak i tak, że chociaż nieruchomoœć została zabrana, to inwestycji, dla której jš zabrano, nigdy nie zrealizowano. Art. 137 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami mówi, że jeżeli państwo lub gmina zabrały nieruchomoœć na okreœlony cel publiczny, powinny zaczšć go realizować w terminie siedmiu lat od daty wywłaszczenia, a zakończyć w cišgu 10 lat. Jeżeli nie będš trzymać się tych dat, uznaje się nieruchomoœć za zbędnš na cel wywłaszczenia i wolno żšdać jej zwrotu. Rzšd pracuje jednak nad projektem, który ma to zmienić. Przewiduje on, że jeżeli od dnia, w którym decyzja wywłaszczenia stała się ostateczna, upłynęło 20 lat, nie wolno jej podważać, nawet gdy celu, pod jaki wywłaszczono grunt, nigdy nie zrealizowano albo wybudowano w tym miejscu kompletnie co innego. Dziœ takiego ograniczenia w prawie nie ma.

Zdaniem prawników, to dobra zmiana. 20 lat to wystarczajšca iloœć czasu na wystšpienie o zwrot nieruchomoœci. Nie można się bowiem domagać zwrotu w nieskończonoœć. Pod warunkiem jednak, że wywłaszczony otrzymał adekwatne odszkodowanie za nieruchomoœć. Projekt przewiduje okres przejœciowy. Osoba, która chce ubiegać się o zwrot wywłaszczonej nieruchomoœci, musi złożyć wniosek w tej sprawie w cišgu szeœciu miesięcy liczonych od dnia ogłoszenia noweli w Dzienniku Ustaw. Dzięki temu, w jej wypadku, nie będzie się brało pod uwagę przesłanki upływu 20 lat. Podobnie będzie ze sprawami rozpoczętymi, a nie zakończonymi.

Szybka œcieżka

W polskim prawie istnieje również szybka œcieżka wywłaszczenia. Zawierajš je specustawy. Wœród nich najbardziej popularna jest specustawa drogowa dotyczšca budowy autostrad czy dróg krajowych. Można z niej także korzystać przy budowie dróg lokalnych. Nie jest to jednak obowišzkowe. Wywłaszczenia w ich wypadku mogš bowiem odbywać się w oparciu o przepisy ugn.

Na podstawie specustawy drogowej wojewoda (drogi wojewódzkie, krajowe) lub starosta (gminne, powiatowe) wydaje zezwolenie na realizację inwestycji drogowej, w której pozbawia prawa własnoœci lub użytkowania wieczystego. Następnie na działce pojawia się rzeczoznawca majštkowy i szacuje jej wartoœć, a na tej podstawie wojewoda lub starosta wydaje decyzję o wysokoœci odszkodowania. Brak odszkodowania nie wpływa jednak na prowadzenie na działce robót budowlanych. Każdy właœciciel lub użytkownik wieczysty, który zdecyduje się wyprowadzić wczeœniej niż przewidujš przepisy, otrzyma odszkodowanie wyższe o 5 proc. wartoœci nieruchomoœci (lub wartoœci prawa użytkowania wieczystego). Wszyscy właœciciele (niezależnie od tego, czy się zdecydujš wyprowadzić wczeœniej) otrzymajš?10 tys. zł na pokrycie dodatkowych wydatków, np. zwišzanych z poszukiwaniem nowej nieruchomoœci, podatkami i opłatami notarialnymi. Š?

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL