Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Budowa i remont

Ruiny mieszkaniowe na celowniku inwestorów

50-metrowe mieszkanie po remoncie przy ul. Wrzeciono w stolicy wyceniono na 376,9 tys. zł.
Archiwum
Wymagajšce generalnego remontu lokale cieszš się sporym wzięciem. Można je kupić nawet o 40 proc. taniej niż podobne, ale odnowione już mieszkania.

– Nieruchomoœci do remontu sš kupowane i dla siebie, i na inwestycje – zauważa Jarosław Mikołaj Skoczeń, ekspert z firmy doradczej i poœredniczšcej w obrocie nieruchomoœciami Emmerson Realty. – Inwestorzy mieszkania po modernizacji albo sprzedajš, albo wynajmujš.

Joanna LebiedŸ, poœredniczka z agencji ReMax Action, zwraca zaœ uwagę, że kompletnie zrujnowane mieszkania czy kamienice rzeczywiœcie cieszš się zainteresowaniem, ale pod warunkiem, że sš dobrze zlokalizowane, a ich remont daje szanse zwielokrotnienia zysków w stosunku do nakładów. – Nie tylko w Warszawie jest wiele przedsiębiorstw specjalizujšcych się w odnawianiu starych nieruchomoœci i odsprzedaży ich z zyskiem – wskazuje poœredniczka. – Odzyskiwane po latach kamienice często przedstawiajš obraz nędzy i rozpaczy, po czym sš doprowadzane do tak wysokiego standardu, że znajdujš nabywców po najwyższych cenach – podkreœla.

Ważne sšsiedztwo

Zdaniem Joanny LebiedŸ łakomym kšskiem dla inwestorów sš także pojedyncze zdewastowane, ale dobrze zlokalizowane mieszkania. – W tym przypadku ważne jest bezpoœrednie sšsiedztwo – twierdzi poœredniczka. – Lepiej jest zainwestować w zrujnowany lokal w pięknej kamienicy, aniżeli w  œrednio zdewastowane mieszkanie w ruderze z przeważajšcš liczbš lokali komunalnych, bez perspektyw na rychłš zmianę – podkreœla.

Opinię podziela Artur KaŸmierczak, prezes Mzuri Investments i Mzuri CFI. – Jeœli inwestujemy w zdewastowany lokal w dobrze utrzymanym budynku, sprawa jest relatywnie prosta. Wystarczy wyremontować samo mieszkanie – wyjaœnia prezes. – Gorzej, jeœli kupujemy mieszkanie w zrujnowanym budynku. Bierzemy na siebie dodatkowe ryzyko. Znam kilka osób, które zainwestowały – po okazyjnych cenach – w mieszkania w zdewastowanych kamienicach, bo właœciciel zobowišzał się do wyremontowania częœci wspólnych. W efekcie zamroziły kapitał, gdyż właœciciel albo zbankrutował, albo od poczštku działał w złej wierze – przestrzega. Ale, jak zapewnia Artur KaŸmierczak, inwestycja w mieszkanie w zdewastowanej kamienicy wcale nie musi być zła.

– Jako Mzuri Investments czy Mzuri CFI kupujemy zrujnowane kamienice do remontu i sprzedajemy w nich mieszkania po okazyjnych cenach. Budynki doprowadzamy zaœ do bardzo dobrego stanu – mówi prezes.

Na pułapki czyhajšce na inwestorów skupujšcych ruiny zwraca też uwagę Maciej Górka, analityk portalu nieruchomoœci Domiporta.pl. – Aby zwrot z inwestycji był odpowiedni, koniecznie trzeba wzišć pod uwagę cztery parametry: cenę zakupu nieruchomoœci, koszt remontu, wysokoœć uzyskiwanego czynszu i lokalizację – wylicza analityk Domiporty.pl. – Najlepiej, by cena zakupu nieruchomoœci i poniesione na remont wydatki dały wartoœć niższš od œredniej ceny metra lokali o podobnym standardzie w danej okolicy – wyjaœnia. Z analiz serwisu Domiporta.pl wynika, że ofert mieszkań, które wymagajš nakładów na remonty, jest w całej Polsce ponad 11 tys. – Ich ceny zaczynajš się od 1,9 zł za mkw. – podaje Maciej Górka. – W szeœciu największych miastach cena za metr kwadratowy takich lokali jest niższa œrednio o 320 zł od lokali o dobrym standardzie. Najmniejszš różnicę – od 112 do 210 zł za mkw. – odnotowaliœmy w Warszawie. Taka kwota oczywiœcie nie wystarczy na remont – zastrzega. W Krakowie różnice te wynoszš od 365 do 620 zł za mkw.

Z analiz Emmersona wynika zaœ, że zrujnowanš nieruchomoœć można kupić nawet o 30– 40 proc. taniej niż podobny lokal w dobrym stanie w tej samej dzielnicy.

Jarosław Mikołaj Skoczeń radzi, by oprócz stanu technicznego budynku pod lupę wzišć m.in. media. – Znam przypadki, kiedy to właœciciel mieszkania wymienił wszystkie instalacje wodne, elektryczne, centralnego ogrzewania. Niewiele to jednak pomogło – opowiada ekspert Emmerson Realty. – W pozostałej częœci budynku wszystko było bowiem w bardzo złym stanie, skorodowane i zgniłe. Woda nadal słabo leciała, a rury odpływowe cišgle się zapychały.

Polowanie na okazje

Na nieruchomoœci do remontu zwraca uwagę także Renata Cimaszewska, członek zarzšdu spółki m2 Group. – Największy zwrot z inwestycji zapewniajš mieszkania często wyglšdajšce jak ruiny, ale położone w dobrej lokalizacji – zauważa. – Lokale o dużym potencjale należš jednak do rzadkoœci. Wymagajš dużych nakładów i pieniędzy, i czasu – nie ukrywa.

Jak jednak zapewnia Renata Cimaszewska, kupujšc mieszkanie w celach inwestycyjnych często bardziej opłaca się postawić na lokal o gorszym stanie technicznym niż już odœwieżony przed sprzedażš przez właœciciela. – Pozwala to łatwiej oszacować zakres wymaganych prac, a tym samym niezbędny budżet. W przypadku ruiny można też wynegocjować bardziej atrakcyjnš cenę – tłumaczy. – Aby inwestycja przyniosła spodziewany zysk, inwestor musi mieć jednak specjalistów od prac remontowo-budowlanych, architekta wnętrz, dostęp do materiałów budowlanych, mebli oraz sprzętu AGD, co pozwoli na wygenerowanie dodatkowych oszczędnoœci przy zachowaniu odpowiedniej jakoœci – dodaje.

Z analiz m2 Group wynika, że majšc 180 tys. zł, inwestor może kupić i wyremontować 25-metrowš kawalerkę w budynku z wielkiej płyty na warszawskiej Pradze-Południe czy Mokotowie.Odnowione i nowoczeœnie urzšdzone mieszkanie można wynajšć nawet za 1,5 tys. zł miesięcznie. – Przy takim założeniu inwestycja powinna się zwrócić w 10–12 lat – szacuje Renata Cimaszewska.

Dodaje, że jeœli inwestorowi zależy na stosunkowo szybkim pomnożeniu kapitału, powinien rozważyć kupno mieszkania z przeznaczeniem na sprzedaż. – Taka inwestycja wymaga jednak znacznie większego budżetu – około 320 tys. zł oraz większych nakładów pracy – wyjaœnia Cimaszewska. – Aby zmieœcić się w wyznaczonym budżecie, inwestor powinien założyć, że na zakup nieruchomoœci przeznaczy około 250 tys. zł, a pozostałš częœć pochłonie remont, wykończenie wnętrz, podatek od czynnoœci cywilnoprawnych (PCC) oraz taksa notarialna – wyjaœnia.

Dodaje, że dysponujšc takim kapitałem, w Warszawie można kupić około 40-metrowe mieszkanie w budynku z cegły np. na Starym Mokotowie, Ochocie czy Żoliborzu. – Będzie to lokal wymagajšcy generalnego remontu, na który trzeba będzie przeznaczyć minimum 1,5 tys. zł na metr – szacuje. – W sprzyjajšcych warunkach urzšdzone w nowoczesny sposób mieszkanie można sprzedać z zyskiem rzędu od 10 do 15 proc. (uwzględniajšc koszt zakupu oraz remontu) w cišgu szeœciu miesięcy od rozpoczęcia inwestycji.

Mzuri CFI 1 stało się ostatnio właœcicielem kamienicy w centrum Łodzi. – Wliczajšc koszty transakcyjne, budynek kosztował prawie 1 mln zł. Remont pochłonie około 3 mln zł. Spodziewamy się sprzedać mieszkania za około 4,75 mln zł, co przy około 45 kawalerkach, które powstanš, da cenę około 105 tys. zł za w pełni wyposażone mieszkanie – mówi Artur KaŸmierczak. – Taka kawalerka powinna przynieœć inwestorowi zwrot rzędu 7 proc. rocznie. Spółka zaœ w cišgu dwóch lat trwania projektu zarobi, przed opodatkowaniem, około 750 tys. zł, czyli około 50 proc. zaangażowanego kapitału – podaje.

Nie zawsze na kredyt

Mzuri CFI 2 kończy z kolei remont zdewastowanego mieszkania w Krakowie. – Kupiliœmy je za około 300 tys. zł, wliczajšc w to koszty transakcyjne. Koszt generalnego remontu i wyposażenia mieszkania to około 110 tys. zł – podaje prezes spółki. – Spodziewany czynsz brutto to 3,8 tys. zł miesięcznie. Zakładajšc opłaty do administracji w wysokoœci 700 zł, jeden miesišc pustostanu rocznie i odejmujšc prowizję Mzuri za zarzšdzanie najmem, oznacza to rentownoœć najmu rzędu 7,2 proc. rocznie – wylicza Artur KaŸmierczak.

A Renata Cimaszewska radzi, by bez względu na formę inwestycji przed zakupem nieruchomoœci zweryfikować jej stan prawny, w tym prawo własnoœci do gruntu. – Zakup lokali w budynkach położonych na nieuregulowanych gruntach nie jest kredytowany przez banki, co znacznie ogranicza liczbę potencjalnych nabywców, którym mieszkanie odsprzedamy, a tym samym zwiększa ryzyko inwestycji – wyjaœnia przedstawicielka m2 Group. Inwestor, który zamierza mieszkanie wynajmować, w swoich kalkulacjach powinien uwzględnić wysokoœć czynszu administracyjnego oraz podatku gruntowego. – Przymierzajšc się do lokowania kapitału w nieruchomoœci, warto także pamiętać, aby nie wydawać pieniędzy na zbędny metraż. Stopa zwrotu z wynajmu lub sprzedaży lokali o powierzchni 40 i 55 mkw. jest często podobna, a nakłady na zakup i wykończenie dodatkowych 15 mkw. mogš znacznie zwiększyć budżet potrzebny na inwestycję – tłumaczy Cimaszewska.

aneta.gawronska@parkiet.com

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL