Kiedy pękają ściany w mieszkaniu

Usterki w nowym mieszkaniu potrafią pojawić się dopiero po kilku latach. Nie oznacza to jednak, że deweloper nie ma już obowiązku ich usunąć w lokalu czy w częściach wspólnych budynku.

Rękojmia, czyli co?

Klienta dewelopera chroni rękojmia za wady fizyczne, o której mówi art. 556 kodeksu cywilnego. Przysługuje ona z mocy prawa. Oznacza to, że nie można jej stosowania wyłączyć np. poprzez odpowiedni zapis w umowie. Deweloper nie ponosi jednak odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący lokal wiedział o usterce w chwili zawarcia umowy, np. odbierając lokal, widział rysy na ścianach i to mu wtedy nie przeszkadzało.

Rękojmia chroni nabywców lokali zarówno w wypadku wad prawnych, jak i fizycznych. W praktyce chodzi często o popękane ściany, przeciekające tarasy czy też źle wykonaną izolację w podziemnym garażu.

Co daje rękojmia? Kupujący ma prawo żądać naprawienia czy wymiany wyposażenia lokalu, a także obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy (jeśli wada jest istotna).

Ograniczenie w czasie

W wypadku rękojmi bardzo ważny jest czas. Nie jest ona bowiem bezterminowa. Możliwość skorzystania z niej upływa po trzech lub pięciu latach od wydania lokalu (budynku). Pierwszy termin obowiązuje w wypadku mieszkań nabytych przed 25 grudnia 2014 r., a drugi, gdy sprzedaż nastąpiła później.

Data nie jest przypadkowa. Wtedy właśnie weszła w życie nowelizacja do kodeksu cywilnego, która wydłużyła okres rękojmi z trzech do pięciu lat. Chodzi dokładnie o ustawę z 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta.

Wspomniane terminy liczy się od dnia ujawnienia wady w trakcie użytkowania mieszkania. Wystarczy, że kupujący powiadomi sprzedawcę (dewelopera) listem poleconym, zanim upłynie miesiąc, w czasie którego ujawniono usterkę. Jeżeli deweloper nie będzie chciał dobrowolnie usunąć usterki, wówczas klient musi iść do sądu.

Cesja praw na wspólnotę

Usterki mogą pojawić się nie tylko w mieszkaniu, ale również w częściach wspólnych budynku. np. na klatce schodowej, dachu czy patio. Wówczas właściciel lokalu niewiele zdziała, jeśli jego zastrzeżenia dotyczą nie tylko mieszkania, ale i budynku. Wówczas inicjatywę przejmuje zarząd wspólnoty i to ona walczy w imieniu właścicieli. W tym celu właściciele lokali powinni przelać na nią swoje uprawnienia z tytułu rękojmi. Przez długie lata sądy podważały ważność umów w sprawie cesji praw z rękojmi, np. gdy swoich roszczeń nie scedowali wszyscy właściciele. Tymczasem w budynku liczącym 50 czy 100 lokali bardzo trudno uzyskać cesję od wszystkich.

Zmiana nastąpiła dopiero po decyzji Sądu Najwyższego. W swojej uchwale (podjętej w składzie siedmiu sędziów) przesądził on, że właściciele mieszkań mogą scedować na wspólnotę swoje roszczenia przeciw deweloperowi, związane z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej (sygn. III CZP 84/13). Wspólnota może więc występować w sprawie sądowej przeciwko deweloperowi. A umowy cesji, na podstawie których zostało wytoczone powództwo, są co do zasady ważne.

Tylko odszkodowanie

Czasami właściciele sami chcą usunąć usterkę i wolą otrzymać od dewelopera pieniądze. Wówczas wspólnota mieszkaniowa może domagać się odszkodowania. Problem jednak komplikuje się wtedy, gdy nie wszyscy właściciele mieszkań scedowali swoje uprawnienia z rękojmi. Wówczas wspólnota mieszkaniowa otrzyma odszkodowanie proporcjonalnie do reprezentowanych przez nią udziałów w nieruchomości wspólnej objętych cesją. Jeżeli wynoszą one 30 proc., taką część odszkodowania dostanie. Jest to bowiem roszczenie podzielne. Gdy jednak wspólnota domaga się usunięcia wad, nie ma to już znaczenia. Wada musi być usunięta w całości albo wcale. Nie można bowiem oczekiwać od sądu, by orzekł, że grzyb ze ścian usunięto tylko częściowo. Poza tym pojawia się problem: od jakiej daty liczyć bieg terminu rękojmi: od sprzedaży pierwszego czy może ostatniego lokalu? Wszystko zależy od tego, kiedy ujawnią się wady: przed sprzedażą ostatniego lokalu czy wcześniej. Większość prawników uważa, że jeżeli deweloper udowodni, że jego klient wiedział o wadzie dotyczącej części wspólnej przed kupieniem lokalu, rękojmia już mu nie przysługuje.

Jest i gwarancja

Wielu deweloperów wystawia gwarancje na niektóre prace albo elementy wyposażenia lokalu, np. na okna czy antywłamaniowe drzwi wejściowe. W gwarancji zazwyczaj określa się: kiedy można z niej skorzystać, jakich wad nie obejmuje, jakie prawa ma nabywca czy jak długo gwarancja trwa, np. rok, dwa lata, a nawet więcej. Jeśli z gwarancji nie wynika, jaki okres obejmuje, przyjmuje się, że trwa ona dwa lata od dnia wydania rzeczy. Dotyczy to gwarancji udzielanych od 25 grudnia 2014 r. W starszych dokumentach domyślny termin gwarancji wynosi rok.