Banki

Banki znów mają żniwa. Hipoteki napędzają ceny mieszkań

Fotolia
Rosnąca sprzedaż hipotek, napływ na rynek gotówki i rosnące koszty deweloperów mogą przyśpieszyć wzrost cen mieszkań.

W maju Polacy złożyli wnioski o kredyty mieszkaniowe na kwotę prawie 26 proc. wyższą niż rok temu – wynika z danych Biura Informacji Kredytowej. Majowy wzrost obliczanego przez BIK indeksu popytu na hipoteki jest najwyższy od stycznia 2017 r. Dla porównania – w kwietniu wyniósł prawie 19 proc., w marcu i lutym po ok. 13 proc., zaś w styczniu ponad 7 proc.

Popyt będzie duży

Tak wysokie ostatnio tempo robi wrażenie, szczególnie jeśli weźmiemy pod uwagę, że już 2017 r. był dla hipotek bardzo dobry – najlepszy od sześciu lat – więc baza porównawcza jest wysoka. W maju wzrosła liczba osób wnioskujących (o 11 proc.) i średnia kwota kredytu (o 8 proc.).

– Zaciąganiu hipotek sprzyjają rekordowo niskie stopy procentowe, którym towarzyszy wzrost dochodów rozporządzalnych gospodarstw domowych, dzięki czemu rośnie zdolność kredytowa bez nadmiernego wzrostu ryzyka – wskaźniki zadłużenia do dochodów utrzymują się na bezpiecznym poziomie – mówi prof. Waldemar Rogowski, główny analityk BIK.

Na rynku pierwotnym nieruchomości w siedmiu największych miastach dwie trzecie transakcji nie jest współfinasowanych kredytem bankowym, ale na rynku wtórnym kredyt nadal ma istotne znaczenie jako źródło finansowania nieruchomości.

Średnia kwota wniosków kredytowych rośnie już od kilkunastu miesięcy, ostatnio w tempie blisko 10 proc. w skali roku. – Może mieć to źródło w coraz bardziej widocznym wzroście cen nieruchomości zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, szczególnie w największych aglomeracjach oraz zakupie mieszkań o większej powierzchni – mówi Rogowski.

Poza tym rosną ceny gruntów, pracy i materiałów budowlanych. – Można więc spodziewać się wzrostu kosztów związanych z budową, a więc może także cen sprzedaży. Wydaje mi się jednak, że rynek nie jest jeszcze gotów do akceptacji dużo wyższych cen – mówi Rogowski.

– Od kiedy BIK informuje o wzroście popytu na hipoteki, zauważalnie zaczęły rosnąć ceny mieszkań. Gotówka w mniejszym stopniu niż kiedyś napędza popyt na mieszkania, rosnące kredyty go istotnie zwiększyły i dewoloperzy zaczynają mieć trudności, aby nadążyć za wzrostem podaży. Dlatego podnoszą ceny – mówi Bartosz Turek, analityk Open Finance.

Wskazuje na wyzwania i rosnące koszty dewloperów, więc zdaniem analityka utrzymanie cen w ryzach przy tak dużym popycie zasilanym kredytami wydaje się niemożliwe. Zresztą pierwsze tego symptomy widać już było w kilkuprocentowym wzroście cen w 2017 r.

– W tym roku wzrost cen mieszkań o 5–10 proc. jest jak najbardziej możliwy. W efekcie liczba sprzedanych mieszkań może nie rosnąć tak szybko jak w ubiegłym roku, a może nawet lekko spaść – prognozuje Turek.

– Poza tym nieruchomości stały się atrakcyjną alternatywą wobec innych możliwości inwestycyjnych – dodaje Rogowski. Polacy wycofują pieniądze z niskooprocentowanych lokat bankowych i przeznaczają je na mieszkania. Zakupy w celach inwestycyjnych stanowią około jednej trzeciej wszystkich.

– W dużych miastach roczna rentowność netto inwestycji w mieszkanie to obecnie ok. 5 proc. zainwestowanej kwoty. Do tego dochodzi wzrost wartości nieruchomości. Według NBP używane mieszkania w dużych miastach zdrożały w ubiegłym roku o ponad 6 proc., więc na wynajmie można uzyskać dziesięć razy więcej niż na przeciętnej lokacie – mówi Turek. Dodatkowo ceny mieszkań mogą przyśpieszyć, jeśli popyt zasilą inwestorzy spekulacyjni, chcący szybko zarobić na samej zwyżce cen mieszkań.

Turek ostrzega, że hossa na rynku nieruchomości nie będzie wieczna, i oczekuje spadku cen mieszkań w dłuższym terminie. Przypomina, że to nie jest całkowicie pozbawiona ryzyka inwestycja – nie wiadomo, jak duży w przyszłości będzie popyt najemców, jakie będą czynsze i koszt obsługi kredytu mieszkaniowego.

Najlepiej od dekady

Na razie jednak banki zacierają ręce. Dobre warunki makroekonomiczne, niskie stopy i wzrost optymizmu konsumentów powodują, że popyt na hipoteki będzie rósł. – Naszym zdaniem nie ma siły na rynku, która mogłaby wyhamować tempo wzrostu kredytów hipotecznych do poziomu niższego niż kilkanaście procent rok do roku. Wszystko wskazuje na to, że ten rok będzie najlepszym w tej dekadzie. Pęknie w tym roku 50 mld zł – mówi Brunon Bartkiewicz, prezes ING BSK.

Według BIK sprzedaż nowych hipotek w 2017 r. wyniosła 46,5 mld zł, czyli urosła o 11 proc. (w ujęciu liczbowym wzrosła o 5 proc. i udzielono ich 204,4 tys.).

Dobra koniunktura gospodarcza jeszcze potrwa i być może dopiero w 2020 r. RPP zdecyduje się na pierwszą podwyżkę stóp procentowych. – To miałoby wpływ na rynek szczególnie od strony inwestycyjnej. Gdyby oprocentowanie lokat poszło w górę o 1 pkt proc., spora część osób zrezygnowałaby z kupna mieszkania na wynajem i założyła bezpieczną i bezobsługową lokatę – mówi Bartosz Turek.

Wiele elementów wpływa na rynek

Teraz popyt na mieszkania – ich zakup, ale głównie wynajem – dodatkowo zasilają obcokrajowcy, przede wszystkim Ukraińcy. Jednak zdaniem ekspertów Biura Informacji Kredytowej w dłuższej perspektywie sprzedaż kredytów mieszkaniowych w ujęciu liczbowym będzie się osłabiać ze względu na demografię. – Jest ona bezlitosna – obecnie w porównaniu do 2007 r. mamy w Polsce o jeden milion mniej osób w wieku 18–24 lat, a to właśnie ludzie młodzi w dużej części tworzą popyt na kredyty mieszkaniowe – mówi prof. Waldemar Rogowski, główny analityk BIK. Jest jeszcze jeden czynnik, który może mieć wpływ, niekoniecznie w samym 2018 r., ale w latach późniejszych, na wielkość rynku kredytów mieszkaniowych. – To zmiana podejścia młodych ludzi do własności. Chodzi o gospodarkę współdzielenia, gdzie korzystamy z danego dobra bez konieczności jego kupowania – wyjaśnia. Z drugiej strony pozytywnie na popyt powinien wpływać fakt, że polski rynek najmu jest mały, tzn. ledwie 6 procent mieszkań w naszym kraju przeznaczonych jest do wynajmu (w Unii Europejskiej ten udział sięga blisko 19 proc.). Szacuje się, że obecnie w Polsce jest ponad 750 tys. mieszkań na wynajem.

Popularność najmu może zwiększać także rosnąca mobilność pracowników, większa niż kiedyś liczba rozwodów, a poza tym coraz dłużej żyjemy. Jeśli mieszkań na wynajem ma przybywać, muszą być sprzedawane nowe (co będzie rodziło popyt także na finansowanie zakupu, czyli na kredyty hipoteczne). Rok 2017 był pod względem nowej sprzedaży rekordowy i deweloperzy sprzedali 73 tys. lokali.

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL