Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Banki

Hipoteki nadal będš miały wzięcie

Adobe Stock
Wzrost dochodów Polaków, niskie stopy procentowe i ucieczka z nisko oprocentowanych lokat zadecydujš o silnym popycie na kredyty mieszkaniowe.

Sprzedaż nowych kredytów hipotecznych w całym 2017 r. wyniosła 46,5 mld zł, czyli urosła o 11,1 proc. Udzielono 204,4 tys. takich kredytów, o 5 proc. więcej niż rok wczeœniej – wynika z danych Biura Informacji Kredytowej. Pod względem wartoœci sprzedaży to najlepszy rok od szeœciu lat.

O kredyt doœć łatwo

WyraŸnie widać zróżnicowanie pod względem kwoty – przybywa kredytów wartych ponad 350 tys. zł, mniej zaœ udziela się tych na niskie kwoty, do 100 tys. zł.

– Trend ten powinien być kontynuowany i w ujęciu liczbowym popyt na kredyty mieszkaniowe powinien w 2018 r. charakteryzować się dodatniš kilkuprocentowš dynamikš, ale niższš niż w 2017 r. – prognozuje prof. Waldemar Rogowski, główny analityk BIK. – Tempo przyrostu pod względem wartoœci może nieco spaœć, dwucyfrowy wynik raczej jest nie do powtórzenia. Chyba że istotnie wzrosłyby ceny nieruchomoœci, a tym samym koniecznoœć finansowania wyższš kwotš kredytu.

Dobra sprzedaż hipotek to pochodna mocnego rynku mieszkaniowego w Polsce – w ubiegłym roku deweloperzy sprzedali rekordowe w historii 72,7 tys. mieszkań (ta liczba dotyczy szeœciu największych miast w Polsce). Popyt na hipoteki wzmacniał program „Mieszkanie dla Młodych", którego œrodki już zostały wyczerpane.

To zagrożenie dla zdolnoœci mniej zamożnych Polaków do zacišgnięcia kredytu mieszkaniowego. Z danych BIK wynika, że w 2017 r. ok. 13 proc. udzielonych kredytów mieszkaniowych korzystało ze wsparcia ze œrodków z „MdM". Jednak nie należy przeceniać wpływu tego programu.

– W ujęciu wartoœciowym efekt „MdM" był niewielki, wartoœć przyznanego dofinansowania 744 mln zł stanowiła jedynie 1,5 proc. wartoœci kredytów mieszkaniowych udzielonych w 2017 r. – zaznacza Rogowski. Według NBP duża częœć korzystajšcych z tego wsparcia i tak byłaby w stanie zacišgnšć kredyt mieszkaniowy.

Polakom w zacišganiu zobowišzań finansowych nadal pomagać będzie niski poziom stóp procentowych (prawdopodobnie Rada Polityki Pieniężnej zacznie je podnosić dopiero w przyszłym roku). – To przy rosnšcych realnych dochodach ludnoœci zwiększa zdolnoœć kredytowš – wskazuje główny analityk BIK.

Stopy majš ogromne znaczenie, bo decydujš nie tylko o koszcie kredytu, ale także o tym, w jaki sposób Polacy lokujš swoje nadwyżki finansowe. Obecnie oprocentowanie nowych lokat detalicznych jest bardzo niskie, œrednio wynosi tylko 1,5 proc. w skali roku (czyli po uwzględnieniu inflacji i podatku przynoszš realnš stratę). Dlatego Polacy wycofywali w ubiegłym roku pienišdze z lokat bankowych (ok. 17 mld zł przez dziesięć miesięcy) i szukali innych sposobów oszczędzania i inwestowania.

Gros pieniędzy trafiło na rynek mieszkaniowy. Jak szacuje Open Finance, w całym 2017 r. gotówkowe zakupy mieszkań w siedmiu największych polskich miastach były warte rekordowe 17,5 mld zł. Według NBP dwie trzecie mieszkań obecnie jest kupowanych za gotówkę, pozostała jedna trzecia na kredyt. Firma REAS szacuje, że co trzecie mieszkanie kupowane jest w celach inwestycyjnych.

Ceny idš w górę

Stopy procentowe nadal będš niskie, banki majš dużo finansowania, więc nie ma co liczyć na podwyżkę oprocentowania lokat. Zatem nadal sporo pieniędzy, wspomaganych także kredytem, może trafiać na rynek mieszkaniowy.

Pytanie, czy deweloperzy sprostajš popytowi. Jeœli nie, zacznš podnosić ceny. Według BIK w 2017 r. ceny nieruchomoœci na rynku pierwotnym wzrosły o 6 proc. Możliwe, że w tym roku tempo wzrostu przyœpieszy, bo istotny spadek podaży gruntów wpływa na wzrost ich ceny, drożejš również materiały budowlane. Ale najistotniejszym kosztowym czynnikiem, który może determinować wzrost cen mieszkań, jest wzrost kosztów wynagrodzeń w branży budowlanej.

– Wzrost realnych dochodów Polaków, a co za tym idzie wzrost aspiracji co do wielkoœci mieszkania oraz oczekiwany wzrost cen mieszkań mogš spowodować, że wartoœć kredytów może w 2018 r. rosnšć – podsumowuje Rogowski.

Nie należy jednak zapominać o aspekcie podażowym. Tu sytuacja jest ciekawa, bo cztery główne banki, obecne na tym rynku, majš 75 proc. udziału w nowej sprzedaży.

– Banki skupione do tej pory na hipotekach nadal będš chętnie ich udzielać, majš odpowiedniš do tego płynnoœć i finansowanie. To dla nich bardzo ważny produkt, bo choć nie jest wysokomarżowy, pozwala istotnie zwiększać bilans. Poza tym wišże klienta z bankiem, umożliwia sprzedaż dodatkowych produktów – mówi Łukasz Jańczak, analityk Ipopemy.

Rogowski wskazuje, że być może w obliczu dużego popytu i ewentualnie rosnšcych cen banki zareagujš. – Mogš być bardziej ostrożnie w doborze kredytobiorców. Będš preferować klientów z bezpiecznym, niskim wskaŸnikiem wysokoœci raty do dochodów i dokładnie analizować sytuację potencjalnych kredytobiorców, którzy dziœ ze względu na niskie stopy sšdzš, że z łatwoœciš będš spłacać kredyt, a przy ich wzroœcie mogš mieć problemy z ich spłatš – dodaje ekspert BIK.

Czy duży popyt na hipoteki przełoży się na wyższy ich koszt? – Marże po obłożeniu banków podatkiem od aktywów już wzrosły, ale raczej nie spodziewam się, aby nadal miały istotnie rosnšć albo spadać, powinny być stabilne – wskazuje Jańczak.

Regulacje nie powinny przeszkodzić

Ten rok jest pierwszym od dawna, kiedy nie wchodzš w życie żadne regulacje utrudniajšce zdobycie kredytu lub obniżajšce zdolnoœć do zacišgnięcia długu. W poprzednich latach w górę szedł wymagany minimalny wkład własny (po 5 pkt proc. rocznie; obecnie wynosi 20 proc., choć bywa niższy – o ile zostanie ubezpieczony). To, mimo stale rosnšcego przeciętnego wynagrodzenia, powodowało, że zdolnoœć kredytowa nie rosła tak szybko. W połowie stycznia, jak wynika z danych Open Finance, przeciętna zdolnoœć kredytowa trzyosobowej rodziny, w której oboje rodzice pracujš i zarabiajš œredniš krajowš oraz majš dobrš historię kredytowš i nie sš zadłużeni, wyniosła 466 tys. zł. To o prawie 9 tys. więcej niż miesišc wczeœniej, ale o 10 tys. mniej niż przed rokiem. Nowa ustawa o kredycie hipotecznym nie wpłynęła na zdolnoœć kredytowš. Decydujšca dla tego parametru będzie w tym roku wysokoœć stóp procentowych.

Opinia

Bartosz Turek, analityk, Open Finance

W tym roku wysoki popyt na kredyty mieszkaniowe utrzyma się ze względu na nadal rekordowo niskie stopy procentowe. Tani pienišdz, a więc i niskie oprocentowanie lokat, oznacza też, że ludzie będš szukali innych sposobów oszczędzania niż trzymanie pieniędzy na lokatach i mogš wybierać właœnie rynek mieszkaniowy. Wprawdzie dopłaty z „MdM" się skończyły, ale nie wpłynie to negatywnie na popyt, bo z badań NBP wynika, że ludzie korzystajšcy z tego programu i tak w większoœci byliby w stanie kupić mieszkanie bez tego wsparcia. Popytowi na lokale sprzyja poprawiajšca się kondycja finansowa Polaków – rosnšce wynagrodzenia, niskie bezrobocie i utrzymanie programu 500+, co powoduje, że dobrze oceniajš swoje możliwoœci i chętniej sięgajš po finansowanie mieszkań kredytem.

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL