Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Administracja

Krajowy Zasób Nieruchomości: przygotowanie gruntów pod inwestycje mieszkaniowe

www.sxc.hu
Nieruchomoœci stanowišce własnoœć jednostek samorzšdu terytorialnego, dla których ustanowiono użytkowanie wieczyste Skarbu Państwa mogš trafić do Krajowego Zasobu Nieruchomoœci. Z kolei grunty z Zasobu mogš trafić do samorzšdów, przekazane im nieodpłatnie lub wniesione w formie aportu do spółek celowych.

Nowe regulacje zawarto w ustawie z 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomoœci (dalej KZN). Zasadniczo weszła ona w życie 11 wrzeœnia 2017 r., choć niektóre jej przepisy (dot. utworzenia KZN) obowišzujš już od 12 sierpnia 2017 r. Ustawš tš wprowadzono rozwišzania służšce zwiększeniu iloœci mieszkań na wynajem (w tym z opcjš uzyskania własnoœci przez najemcę) przez wykorzystanie nieruchomoœci Skarbu Państwa. Nowe przepisy okreœlajš zasady:

- utworzenia i funkcjonowania Krajowego Zasobu Nieruchomoœci,

- kwalifikowania i przekazywania nieruchomoœci stanowišcych własnoœć Skarbu Państwa albo pozostajšcych w użytkowaniu wieczystym Skarbu Państwa do KZN oraz

- gospodarowania nieruchomoœciami wchodzšcymi w skład KZN i mieszkaniami na wynajem (o czynszu normowanym).

Do KZN mogš zostać zakwalifikowane także nieruchomoœci, które stanowiš przedmiot własnoœci Skarbu Państwa, ale sš zarzšdzane przez Państwowe Gospodarstwo Leœne Lasy Państwowe bšdŸ zostały powierzone Krajowemu Oœrodkowi Wsparcia Rolnictwa albo Agencji Mienia Wojskowego. Przepisów ustawy o KZN nie stosuje się do nieruchomoœci oddanych w trwały zarzšd na cele obronnoœci i bezpieczeństwa państwa przed dniem ogłoszenia tej ustawy, czyli 11 sierpnia 2017 r. (por. art. 1 ustawy o KRN).

Przykład:

Załóżmy, że dana nieruchomoœć stanowišca własnoœć Skarbu Państwa jest zarzšdzana przez Lasy Państwowe i wykorzystywana na cele produkcji leœnej. Taka nieruchomoœć nie zostanie przekazana do KZN. Zgodnie z wyjaœnieniami Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa (mib.gov.pl), Lasy Państwowe będš przekazywać do KZN informacje o gruntach zbędnych z punktu widzenia gospodarki leœnej, czyli o gruntach nie pokrytych drzewostanem, niezalesionych w granicach administracyjnych miast oraz o niezalesionych gruntach objętych w planach zagospodarowania przestrzennego funkcjš mieszkaniowš. Jak zwrócono uwagę w uzasadnieniu nowych przepisów, rzadko tereny leœne czy rolne sš przewidziane pod zabudowę. W art. 58 ust. 2 ustawy o KZN zastrzeżono, że przedmiotem przetargu na oddanie nieruchomoœci w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe ani sprzedaży na cele mieszkaniowe, nie mogš być m.in. nieruchomoœci wymagajšce wyłšczenia z produkcji leœnej ani ziemie rolnicze o glebach najwyższych klas.

Funkcjonowanie KZN

KZN jest państwowš osobš prawnš. Po objęciu we władanie powierzonych mu składników mienia Skarbu Państwa, KZN będzie wykonywać we własnym imieniu zwišzane z tymi składnikami prawa i obowišzki w stosunku do osób trzecich i obowišzki publicznoprawne. Organami KZN sš: rada nadzorcza i prezes. Nadzór nad działalnoœciš KZN sprawuje minister infrastruktury i budownictwa. Czynnoœci prawne w zakresie praw i obowišzków majštkowych KZN będzie dokonywać prezes KZN samodzielnie albo 2 pełnomocników powołanych przez prezesa, działajšcych łšcznie, z zastrzeżeniem kompetencji rady nadzorczej i ministra. Przykładowo, do zadań rady nadzorczej należy zatwierdzanie wniosków prezesa KZN w sprawach dokonania czynnoœci prawnej, której przedmiotem jest nieruchomoœć wchodzšca w skład Zasobu, gdy wartoœć tej nieruchomoœci nie przekracza 4.000.000 zł, a jeżeli wartoœć nieruchomoœci przekracza tę kwotę, potrzebna jest pisemna zgoda ministra. Czynnoœci prawne dotyczšce nieruchomoœci wchodzšcych w skład Zasobu dokonane niezgodnie z przepisami ustawy o KZN sš nieważne z mocy ustawy (art. 40 ust. 2 ustawy o KZN). Zgodnie z art. 130 ustawy o KZN do chwili powołania prezesa KZN jego zadania wykonuje pełnomocnik do spraw organizacji KZN powołany przez ministra. Z chwilš powołania prezesa pełnomocnik zakończy swojš działalnoœć.

Spółki celowe

KZN może, za zgodš ministra, w celu realizacji swoich zadań (art. 5 ust. 1 ustawy o KZN) tworzyć spółki celowe, ale tylko z jednostkami samorzšdu terytorialnego (dalej j.s.t.). Wspólnikami, udziałowcami lub akcjonariuszami takich spółek mogš być wyłšcznie KZN, j.s.t. lub zwišzki j.s.t. (art. 7 ustawy o KZN). Udzielanie wsparcia finansowego ze œrodków KZN, w tym wnoszenie mienia Zasobu do spółek celowych, będzie możliwe, o ile przyczyni się to do istotnego na danym obszarze zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych obywateli, zwiększenia iloœci mieszkań socjalnych lub realizowanych w ramach społecznego budownictwa czynszowego i będzie to zgodne z zasadami prawidłowej gospodarki, z zachowaniem szczególnej starannoœci (art. 51 ust. 3 ustawy o KZN).

Przykład:

Załóżmy, że KZN zechce utworzyć spółkę celowš z j.s.t. i wnieœć nieruchomoœci jako aport do tej spółki. Tworzenie spółek celowych, przystępowanie i wnoszenie do nich kapitału lub nieruchomoœci wchodzšcych w skład Zasobu będzie wymagać pisemnej zgody ministra infrastruktury i budownictwa (kierowany do ministra wniosek prezesa KZN będzie podlegać zaopiniowaniu przez radę nadzorczš). Wniesienie nieruchomoœci jako aportu musi być zgodne z art. 52 ust. 1 ustawy o KZN i będzie mogło nastšpić m.in.:

- w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej, w wyniku której powstanš lokale wchodzšce w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym lokale socjalne,

- jeżeli nieruchomoœci sš przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele zwišzane z realizacjš inwestycji infrastrukturalnych służšcych wykonywaniu zadań własnych w zakresie wodocišgów i zaopatrzenia w wodę, kanalizacji, usuwania i oczyszczania œcieków komunalnych, utrzymania czystoœci i porzšdku oraz urzšdzeń sanitarnych, wysypisk i unieszkodliwiania odpadów komunalnych, ochrony zdrowia, pomocy społecznej, edukacji publicznej, kultury i kultury fizycznej, zakładania lub rozszerzania cmentarzy komunalnych albo jeżeli położony jest na nich cmentarz bšdŸ

- jeżeli nieruchomoœci sš przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi gminne, powiatowe i wojewódzkie oraz zajęte na te cele.

W przypadku inwestycji mieszkaniowej zrealizowanej przez spółkę celowš na nieruchomoœci z Zasobu wniesionej jako aport procentowy udział powierzchni użytkowej mieszkań na wynajem w całkowitej powierzchni użytkowej w budynkach objętych inwestycjš okreœli umowa spółki zatwierdzana przez ministra. Do tej inwestycji będš miały zastosowanie przepisy rozdziału 7 ustawy o KZN o najmie i czynszu najmu.

Wykazy nieruchomoœci

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o KZN starosta wykonujšcy zadania z zakresu administracji rzšdowej, prezydent miasta na prawach powiatu wykonujšcy zadania z zakresu administracji rzšdowej, dyrektor generalny Krajowego Oœrodka Wsparcia Rolnictwa, prezes Agencji Mienia Wojskowego i dyrektor generalny Lasów Państwowych majš obowišzek prowadzić wykazy nieruchomoœci Skarbu Państwa, którymi gospodarujš, położonych:

- w granicach gmin miejskich, miast w gminach miejsko-wiejskich, dzielnic m.st. Warszawy oraz delegatur i dzielnic innych gmin miejskich, a także

- poza wskazanymi wyżej granicami, jeżeli przeznaczenie tych nieruchomoœci ustalone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku wynikajšce z funkcji terenu okreœlonej w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy umożliwia ich zagospodarowanie na potrzeby realizacji inwestycji mieszkaniowych.

Właœciwy organ sporzšdzajšcy wykaz nieruchomoœci oznacza w nim nieruchomoœci, których przekazanie KZN może znaczšco utrudnić realizację zadań ustawowych tego organu lub w jego ocenie jest niezasadne. W sprawach spornych, ostatecznš decyzję co do przekazania nieruchomoœci do KZN podejmie Prezes Rady Ministrów (por. art. 11-13 ustawy o KZN).

W myœl art. 136 ustawy o KZN starostowie i prezydenci miast na prawach powiatu powinni sporzšdzić pierwsze wykazy nieruchomoœci i przekazać je do zatwierdzenia wojewodom właœciwym ze względu na miejsce położenia nieruchomoœci w terminie:

- 60 dni od dnia wejœcia w życie ustawy o KZN – w przypadku wykazów nieruchomoœci położonych w granicach gmin miejskich, miast w gminach miejsko-wiejskich, dzielnic m.st. Warszawy oraz delegatur i dzielnic innych gmin miejskich oraz

- 180 dni od dnia wejœcia w życie ustawy o KZN – w przypadku wykazów nieruchomoœci położonych poza tymi granicami.

Terminy te stosuje się odpowiednio do przekazania do KZN pierwszych wykazów nieruchomoœci przez dyrektora generalnego Krajowego Oœrodka Wsparcia Rolnictwa, prezesa Agencji Mienia Wojskowego i dyrektora generalnego Lasów Państwowych. Starostowie i prezydenci miast na prawach powiatu przekażš pierwsze wykazy nieruchomoœci do KZN niezwłocznie po zatwierdzeniu tych wykazów przez wojewodów.

Przekazanie do KZN

Z wnioskiem o przekazanie do Zasobu nieruchomoœci będzie występować prezes KZN. Taki wniosek nie może obejmować nieruchomoœci, co do których w wykazie zawarto informacje o zgłoszonych roszczeniach wobec nieruchomoœci lub jej częœci oraz o toczšcych się postępowaniach administracyjnych i sšdowych dotyczšcych ustalenia własnoœci nieruchomoœci lub użytkowania wieczystego.

Przekazaniu do Zasobu może podlegać także częœć nieruchomoœci. W przypadku nieruchomoœci j.s.t., dla których ustanowiono użytkowanie wieczyste Skarbu Państwa, podział nieruchomoœci nastšpi na wniosek właœciciela nieruchomoœci złożony na wniosek prezesa KZN. Koszty podziałów (lub scalenia) nieruchomoœci przekazywanych do Zasobu będzie ponosić KZN.

Przekazanie nieruchomoœci do Zasobu nastšpi protokołem zdawczo-odbiorczym, który podpisze prezes KZN i właœciwy organ (np. starosta, prezydent miasta na prawach powiatu). Z dniem podpisania przez strony protokołu zdawczo-odbiorczego Skarb Państwa powierzy KZN wykonywanie prawa własnoœci i innych praw rzeczowych na jego rzecz w stosunku do nieruchomoœci wskazanej w tym protokole. Natomiast do dnia podpisania protokołu właœciwy organ będzie gospodarować nieruchomoœciš objętš wykazem nieruchomoœci na dotychczasowych zasadach.

Z dniem przekazania nieruchomoœci do Zasobu:

- wygaœnie trwały zarzšd (właœciwy organ potwierdzi to w drodze decyzji),

- KZN wstšpi w ogół praw i obowišzków trwałego zarzšdcy i będzie ponosić koszty zwišzane z gospodarowaniem nieruchomoœciš, a

- prezes KZN będzie mógł wypowiedzieć każdš umowę dotyczšcš nieruchomoœci, w tym umowy najmu, dzierżawy, użytkowania, jeżeli wypowiedzenie umowy będzie konieczne lub umożliwi wykorzystanie nieruchomoœci na cel mieszkaniowy lub na realizację uzbrojenia technicznego niezbędnego do prawidłowego funkcjonowania inwestycji mieszkaniowych (por. art. 24-25 ustawy o KZN).

Nieruchomoœć wchodzšca w skład Zasobu zostanie zwrócona właœciwemu organowi, który przekazał tę nieruchomoœć, jeżeli do tej nieruchomoœci zgłoszono roszczenia dotyczšce prawa własnoœci lub użytkowania wieczystego.

W art. 30 ustawy o KZN przewidziano także, że j.s.t., państwowe osoby prawne i spółki Skarbu Państwa – w razie uznania, że nieruchomoœć nie jest niezbędna do realizacji ich zadań – mogš przekazywać nieruchomoœci na rzecz KZN, na własnoœć Skarbu Państwa.

Nieodpłatne przekazanie j.s.t.

Zgodnie z art. 51 ust. 1 ustawy o KZN nieruchomoœci wchodzšce w skład Zasobu mogš być przedmiotem m.in.:

- umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste,

- sprzedaży,

- zamiany nieruchomoœci, także na nieruchomoœć budynkowš lub lokalowš, oraz

- nieodpłatnego przekazania j.s.t.

Prezes KZN będzie ogłaszać w Biuletynie Informacji Publicznej KZN przetarg na zawarcie umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomoœci wchodzšcej do Zasobu, z przeznaczeniem na utworzenie na tej nieruchomoœci mieszkań na wynajem. Dopuszczono również sprzedaż nieruchomoœci w drodze przetargu, jeżeli będzie to uzasadnione względami społeczno-gospodarczymi, ale do przeprowadzenia przetargu w tym zakresie potrzebna jest zgoda Ministra Infrastruktury i Budownictwa.

Nieodpłatne przekazanie nieruchomoœci z Zasobu j.s.t. lub zwišzkowi j.s.t. będzie wymagać spełnienia warunków okreœlonych w art. 52 ustawy o KZN. KZN będzie mógł m.in. przekazać j.s.t. lub zwišzkom j.s.t. – na ich wniosek – nieruchomoœci w celu realizacji:

- przedsięwzięć majšcych na celu utworzenie mieszkań chronionych, noclegowni, schronisk dla bezdomnych lub ogrzewalni oraz

- obiektów infrastruktury technicznej lub infrastruktury społecznej, rozumianej jako obiekty budowlane służšce realizacji celów publicznych w zakresie pomocy społecznej, edukacji i wychowania, kultury, zdrowia i sportu oraz tereny zieleni publicznej – wraz z terenami, obiektami i urzšdzeniami niezbędnymi do ich funkcjonowania.

Umowa o nieodpłatnym przekazaniu powinna okreœlać m.in.: cel i warunki wykorzystania nieruchomoœci, kary umowne za wykorzystanie nieruchomoœci niezgodnie z celem, na jaki została przekazana, lub za naruszenie warunków wskazanych w umowie oraz warunki odstšpienia od umowy. Umowa zbycia nieruchomoœci przez j.s.t., której nieodpłatnie przekazano nieruchomoœć, będzie nieważna z mocy prawa.

Opinia rady gminy

W ustawie o KZN okreœlono zasady najmu i ustalania czynszu normowanego w mieszkaniach na wynajem. W przypadku gdy liczba osób ubiegajšcych się o zawarcie umowy najmu mieszkania utworzonego w wyniku inwestycji mieszkaniowej realizowanej na nieruchomoœci przekazanej z Zasobu będzie przekraczać liczbę mieszkań na wynajem, jakie majš zostać utworzone w ramach tej inwestycji, pierwszeństwo zawarcia umowy najmu będš miały osoby spełniajšce kryteria okreœlone w art. 56 ust. 3 ustawy o KZN (m.in. niższe dochody, posiadanie co najmniej jednego dziecka, ukończenie 65 roku życia).

Zgodnie z art. 57 ustawy o KZN, prezes KZN – przed wskazaniem kryteriów pierwszeństwa zawarcia umowy najmu, które będš miały zastosowanie przy danej inwestycji mieszkaniowej - zwróci się do właœciwej miejscowo rady gminy z wnioskiem o wydanie opinii w zakresie potrzeb mieszkaniowych. Rada gminy będzie miała na wydanie opinii 60 dni od dnia otrzymania wniosku. Brak wydania opinii w tym terminie nie będzie jednak przeszkodš do okreœlenia przez prezesa KZN kryteriów pierwszeństwa.

W myœl art. 74 ustawy o KZN inwestor (operator mieszkaniowy) będzie miał obowišzek upowszechniać informacje o możliwoœci zawarcia umów najmu m.in. przez przekazanie ogłoszenia o naborze na najemców do KZN celem przekazania go właœciwej miejscowo gminie, która będzie mogła zamieœcić ogłoszenie na swoich stronach internetowych i w swoim Biuletynie Informacji Publicznej. Umieszczenie takiego ogłoszenia przez gminę na jej stronach internetowych i w jej BIP będzie bezpłatne.

podstawa prawna: ustawa z 20 lipca 2017 r., o Krajowym Zasobie Nieruchomoœci (DzU z 2017 r. poz. 1529)

podstawa prawna: zarzšdzenie nr 36 Ministra Infrastruktury i Budownictwa z 29 sierpnia 2017 r. w sprawie powołania Pełnomocnika do spraw organizacji Krajowego Zasobu Nieruchomoœci (DzUr. MIiB z 2017 r., poz. 58)

- Anna Puszkarska, radca prawny

Mieszkania na wynajem

Zgodnie z ustawš o KZN mieszkania na wynajem sš przedmiotem najmu bez opcji przez 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej, a w przypadku najmu z opcjš przez 30 lat. Mieszkania na wynajem mogš być przedmiotem sprzedaży nie wczeœniej niż po upływie 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej.

Co powinno się znaleŸć w umowie

Umowa wniesienia nieruchomoœci jako aportu do spółki powinna okreœlać m.in.: cel spółki, warunki wykorzystania nieruchomoœci i kary umowne za wykorzystanie nieruchomoœci niezgodnie z celem, na jaki została przekazana, lub za naruszenie warunków wskazanych w umowie. Umowa zbycia nieruchomoœci przez spółkę celowš, do której nieruchomoœć ta została wniesiona jako aport, będzie nieważna z mocy prawa. W razie przekazania przez KZN kapitału do spółki celowej, konieczne będzie spełnienie wymagań okreœlonych w art. 49 ust. 4 ustawy o KZN (m.in. takie przekazanie będzie mogło nastšpić w celu finansowania lub współfinansowania realizacji uzbrojenia technicznego, w tym uzbrojenia technicznego służšcego nieruchomoœciom wykorzystywanym pod budownictwo socjalne lub społeczne budownictwo czynszowe).

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL