Partnerstwo publiczno-prywatne, czyli jak pozyskać środki na inwestycje

Od wejścia w życie ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym minęło niemal siedem lat. Niemniej taka forma współpracy przy projektach nieruchomościowych jest nadal niedoceniana zarówno przez inwestorów prywatnych, jak i podmioty publiczne. Świadczy o tym stosunkowo niewielka liczba projektów zrealizowanych w ramach PPP. A szkoda, bo przykłady inwestycji realizowanych w takich miastach, jak Sopot, Katowice czy Poznań pokazują, że współpraca sektora publicznego i prywatnego może stać się niezwykle udanym małżeństwem z rozsądku.

Trzy modele

Zgodnie z ustawą o PPP jedną z form zaangażowania majątkowego podmiotu publicznego w realizację inwestycji w ramach PPP może być wniesienie nieruchomości jako wkładu własnego. Rozwiązanie to jest szczególnie interesujące z punktu widzenia podmiotów publicznych, które dysponują gruntami, jednak nie mają wystarczających środków na sfinansowanie potrzebnych inwestycji.

Ustawa o PPP nie zawiera zamkniętego katalogu form współpracy podmiotów publicznych i prywatnych. Dotychczasowe doświadczenia zarówno polskie, jak i zagraniczne pozwalają jednak na wyróżnienie trzech modeli współpracy przy realizacji projektów PPP przy wykorzystywaniu nieruchomości partnera publicznego.

Pierwszy z modeli zakłada czasowe oddanie nieruchomości do korzystania podmiotowi prywatnemu. Właścicielem nieruchomości pozostaje podmiot publiczny, a partner prywatny realizuje projekt i organizuje jego finansowanie w zamian za możliwość czerpania korzyści z inwestycji.

Przykład

Model ten został wykorzystany m.in. przy będącym w trakcie realizacji projekcie budowy budynku Sądu Rejonowego w Nowym Sączu, którym partner prywatny będzie zarządzał przez następne 20 lat w zamian za tzw. opłatę za dostępność. Podobne rozwiązanie zastosowano przy projekcie obejmującym remont akademików w Krakowie, którymi inwestor prywatny będzie zarządzał przez 25 lat.

Drugi model opiera się na sprzedaży nieruchomości podmiotowi prywatnemu.

Przykład

Schemat ten został wykorzystany w ramach PPP przy zagospodarowaniu terenów dworca PKP w Sopocie, gdzie inwestor prywatny nabył nieruchomość publiczną w zamian za wybudowanie układu komunikacyjnego oraz obiektu spełniającego m.in. funkcje handlowe i usługowe, jak również dworca kolejowego.

Trzeci model współpracy polega na zawiązaniu przez podmiot prywatny i podmiot publiczny spółki celowej odpowiedzialnej za realizację projektu łączącego funkcje publiczne z czysto komercyjnymi. Podmiot publiczny wnosi do takiej spółki aportem nieruchomość, obejmując w zamian odpowiednią ilość udziałów i przyjmując zazwyczaj rolę wspólnika pasywnego. Partner prywatny wnosi do spółki kapitał oraz know-how, a także jest odpowiedzialny za realizację inwestycji. Po zrealizowaniu projektu partner publiczny otrzymuje na własność korzyści rzeczowe, np. lokal biurowy, infrastrukturę komunikacyjną czy parking, pozostając jednak nadal wspólnikiem w spółce celowej. Następnie w fazie powykonawczej obaj wspólnicy zmierzają do sprzedaży inwestycji i podziału należnego im zysku.

Pojawiają się wątpliwości

Przy analizie trzeciego modelu współpracy powstaje pytanie, czy prawnie dopuszczalne jest jego wdrożenie z pominięciem przepisów ustawy o PPP. W szczególności wątpliwość ta powstaje na tle ustawy o gospodarce komunalnej, która przewiduje możliwość zawiązania przez gminę spółki prawa handlowego. Należy jednak pamiętać, że możliwość zawiązania przez gminę spółki z partnerem prywatnym podlega ustawowym ograniczeniom.

Spółka ta może zostać zawiązana przez gminę z partnerem prywatnym w przypadku łącznego spełnienia przesłanki w postaci istnienia niezaspokojonych potrzeb wspólnoty samorządowej oraz znacznej stopy bezrobocia na obszarze gminy. W związku z tym zawiązywanie spółek w takim trybie stanowić powinno wyjątek od ogólnej zasady, zgodnie z którą spółki komunalne nie powinny prowadzić regularnej działalności gospodarczej.

W praktyce możliwość zawiązywania spółek na podstawie tego wyjątku bywa nadużywana. Warto mieć świadomość, że w przypadku projektów, co do których partnerzy planują ich zbycie na rynku, taka nieprawidłowość może znacznie utrudnić planowaną sprzedaż czy uzyskanie finansowania.