Wystarczy, że nabycie nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego) przynajmniej przez jednego z właścicieli (użytkowników wieczystych) było chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, by następcy prawni dawnych właścicieli nieruchomości nie mogli skutecznie żądać odzyskania nieruchomości w naturze ani podnosić jakichkolwiek roszczeń wobec aktualnego właściciela (użytkownika wieczystego). Ewentualne roszczenia reprywatyzacyjne następców prawnych dawnych właścicieli nieruchomości zostaną w takiej sytuacji zaspokojone poprzez odszkodowanie wypłacone przez Skarb Państwa.
Zdarzają się oczywiście przypadki, gdy ochrona rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych nie występuje. Dotyczy to np. sytuacji, gdy do nabycia przez państwową osobę prawa użytkowania wieczystego gruntu i prawa własności budynków doszło w drodze tzw. uwłaszczenia. Otóż na mocy art. 2 ust.1-3 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości grunty stanowiące własność Skarbu Państwa bądź jednostek samorządu terytorialnego będące w zarządzie odpowiednio państwowych osób prawnych bądź osób prawnych odpowiednich jednostek bądź samorządowych stały się z dniem 5 grudnia 1990 r. przedmiotem użytkowania wieczystego. W odniesieniu do budynków, urządzeń oraz lokali osoby prawne, o których wyżej mowa, nabyły prawo własności. Nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu i prawa własności budynków na podstawie art. 2 ust.1-3 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości potocznie zwane jest uwłaszczeniem osób prawnych. Uwłaszczenie potwierdzane jest decyzją administracyjną właściwego organu (decyzja uwłaszczeniowa). Decyzja uwłaszczeniowa stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej.
W naszej praktyce spotykamy się przede wszystkim z kupnem nieruchomości, wniesieniem nieruchomości jako aportu do spółki lub nabyciem udziałów (akcji) spółki będącej właścicielem nieruchomości ewentualnie użytkownikiem wieczystym gruntu i właścicielem budynków i urządzeń, udzieleniem kredytu.
Przed transakcją nabywca nieruchomości dysponuje co najmniej dostępem do treści księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, najczęściej ma możliwość przeglądania akt księgi wieczystej i zapoznania się z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisów. Pozwala to na ustalenie stanu prawnego nieruchomości i wyjaśnienie kwestii rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Jeżeli ochrona rękojmią ma zastosowanie, wówczas bez znaczenia jest, czy zgłoszono w stosunku do nieruchomości roszczenia reprywatyzacyjne. Brak rękojmi powinien spowodować zbadanie procesu nacjonalizacji, ocenę znanych roszczeń oraz konieczność identyfikacji roszczeń mogących wystąpić w przyszłości. Decyzja o nabyciu nieruchomości lub udzieleniu kredytu winna być podjęta na podstawie opinii prawnej dotyczącej reprywatyzacji.
Informacja o roszczeniach reprywatyzacyjnych
Utrwaliła się praktyka występowania, na żądanie nabywcy nieruchomości, ewentualnie banku udzielającego kredytu, o informację o roszczeniach do właściwych organów administracji publicznej. Wydanie zaświadczenia bądź informacji publicznej w tym zakresie następuje na podstawie danych wskazanych przez wnioskodawcę i dotyczy postępowań aktualnie prowadzonych bądź zakończonych.
