Specjalna Strefa Rewitalizacji: Są skutki uchwały o terenie zdegradowanym

Jeśli w ramach obszaru rewitalizacji na wniosek gminy zostanie utworzona Specjalna Strefa Rewitalizacji, to gminie z mocy prawa będzie przysługiwać prawo pierwokupu nieruchomości znajdujących się w niej.

Publikacja: 24.06.2016 02:00

Specjalna Strefa Rewitalizacji: Są skutki uchwały o terenie zdegradowanym

Foto: www.sxc.hu

18 listopada 2015 roku weszła w życie ustawa o rewitalizacji. Na gruncie tej ustawy przez enigmatyczne pojęcie „rewitalizacji" rozumie się proces wyprowadzania ze stanu kryzysowego obszarów zdegradowanych, prowadzony w sposób kompleksowy, poprzez zintegrowane działania na rzecz lokalnej społeczności, przestrzeni i gospodarki, skoncentrowane terytorialnie, prowadzone przez interesariuszy rewitalizacji na podstawie gminnego programu rewitalizacji. Choć sama definicja rewitalizacji jest bardzo ogólna, to rozwiązania prawne przewidziane w ustawie, w tym przewidujące ograniczenia dla właścicieli nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, są bardzo konkretne i powinny zainteresować każdego właściciela takich nieruchomości.

Zależy od gminy

W przypadku podjęcia przez radę gminy uchwały o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji, rada gminy ma możliwość ustanowienia w niej na swoją rzecz prawa pierwokupu wszystkich nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji. Uznaniu gminy pozostawiono, czy prawo pierwokupu zostanie ustanowione. Jeśli jednak w ramach obszaru rewitalizacji zostanie utworzona na wniosek gminy Specjalna Strefa Rewitalizacji (maksymalnie na okres 10 lat), to prawo pierwokupu nieruchomości znajdujących się w tej strefie przysługiwać będzie gminie z mocy prawa. Prawo pierwokupu wykonuje – w zależności od liczby mieszkańców danego miasta – wójt, burmistrz lub prezydent w trybie przewidzianym w ustawie o gospodarce nieruchomościami. O zawarciu warunkowej umowy sprzedaży (warunkiem sprzedaży jest nieskorzystanie z prawa pierwokupu) należy zatem poinformować wójta, burmistrza lub prezydenta, który w terminie miesiąca od otrzymania zawiadomienia o treści tej umowy może złożyć oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu. W takim przypadku gmina nabywa nieruchomość po cenie ustalonej pomiędzy stronami warunkowej umowy sprzedaży.

Swoboda zagospodarowania

W uchwale o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji rada gminy może wprowadzić zakaz wydawania decyzji o warunkach zabudowy na obszarze rewitalizacji, jeśli stan zagospodarowania obszaru rewitalizacji oraz stopień jego pokrycia miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego wskazują, że brak takiego zakazu może doprowadzić do niekorzystnych zmian w zagospodarowaniu tego obszaru. Warto odnotować, iż omawiany zakaz może dotyczyć wszystkich albo określonych w uchwale rady gminy zmian sposobu zagospodarowania terenu wymagających uzyskania tej decyzji, w tym zmian sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Jeśli zatem inwestycja nie będzie się wiązać z koniecznością uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (np. wymiana okien, drzwi lub pokrycia dachowego), będzie ona mogła zostać zrealizowana nawet w razie wprowadzenia omawianego zakazu. Takie same zakazy mogą zostać wprowadzone w uchwale o wyznaczeniu Specjalnej Strefy Rewitalizacji w odniesieniu do nieruchomości położonych na jej obszarze.

Co istotne, jeśli w terminie 2 lat od daty wejścia w życie uchwały o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji nie weszła w życie uchwała w sprawie ustanowienia Specjalnej Strefy Rewitalizacji, ustanowione przez gminę prawo pierwokupu oraz zakaz wydawania decyzji o warunkach zabudowy przestają obowiązywać.

Solidna dotacja

W sytuacji, gdy nieruchomość położona jest w Specjalnej Strefie Rewitalizacji gmina może udzielić jej właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu dotacji w wysokości do 50 proc. nakładów koniecznych na wykonanie robót budowlanych polegających na remoncie lub przebudowie albo prac konserwatorskich i restauratorskich (w odniesieniu do nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków). Warunkiem jest, by planowane działania służyły realizacji przedsięwzięć rewitalizacyjnych określonych w uchwalonym przez radę gminy gminnym programie rewitalizacji. Wszelkie szczegóły w zakresie możliwości skorzystania z dotacji powinny być zawarte w uchwale o ustanowieniu Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Opłata adiacencka

Jeśli w następstwie działań rewitalizacyjnych polegających na budowie urządzeń infrastruktury technicznej wzrosła wartość nieruchomości położonej w Specjalnej Strefie Rewitalizacji, właściciel tej nieruchomości może być zmuszony do uiszczenia opłaty adiacenckiej. Wysokość tej opłaty wynosi nie więcej niż 75 proc. różnicy pomiędzy wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a jej wartością po ich wybudowaniu.

Dotychczasowe lokalne programy

Co ważne, do końca 2023 roku mogą być realizowane lokalne programy rewitalizacji, które zostały uchwalone przed wejściem w życie ustawy o rewitalizacji z 9 października 2015 roku. Po 31 grudnia 2023 roku kontynuowanie procesu rewitalizacji wymagać będzie uchwalenia gminnego programu rewitalizacji, w oparciu o przywołaną ustawę. Przewiduje ona możliwość przekształcenia dotychczasowych procesów rewitalizacji w gminne programy rewitalizacji, jeśli spełniają one wymagania przewidziane w tejże ustawie.

Zaskarżanie uchwał

Właściciele nieruchomości położonych na obszarach, na których planowane jest realizowanie rewitalizacji, nie muszą obojętnie przypatrywać się działaniom gmin.

Oprócz możliwości aktywnego uczestniczenia w procesie poprzedzającym podjęcie uchwały o wyznaczeniu obszaru rewitalizacji (np. w ramach konsultacji społecznych) mają oni możliwość kwestionowania uchwał rady gminy o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji oraz uchwał o ustanowieniu Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Omawiane uchwały stanowią bowiem akty prawa miejscowego, a więc mogą zostać zaskarżone do sądu administracyjnego, po uprzednim bezskutecznym wezwaniu rady gminy do usunięcia naruszenia interesu prawnego lub uprawnienia podmiotu, który z takim żądaniem wystąpił.

Zdaniem autora

Piotr Furmaga, radca prawny, Kancelaria Prawna Piszcz, Norek i Wspólnicy

Realizowanie rewitalizacji przez gminę może w istotny sposób wpłynąć na możliwość korzystania z uprawnień właścicielskich w stosunku do nieruchomości, a także ograniczyć działania inwestycyjne planowane przez potencjalnych nabywców nieruchomości. Z tych względów wskazane jest monitorowanie przez przedsiębiorców sytuacji w poszczególnych gminach, tak aby nie być zaskoczonym, że omawiane obok restrykcje obejmą konkretną jego nieruchomość.

18 listopada 2015 roku weszła w życie ustawa o rewitalizacji. Na gruncie tej ustawy przez enigmatyczne pojęcie „rewitalizacji" rozumie się proces wyprowadzania ze stanu kryzysowego obszarów zdegradowanych, prowadzony w sposób kompleksowy, poprzez zintegrowane działania na rzecz lokalnej społeczności, przestrzeni i gospodarki, skoncentrowane terytorialnie, prowadzone przez interesariuszy rewitalizacji na podstawie gminnego programu rewitalizacji. Choć sama definicja rewitalizacji jest bardzo ogólna, to rozwiązania prawne przewidziane w ustawie, w tym przewidujące ograniczenia dla właścicieli nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, są bardzo konkretne i powinny zainteresować każdego właściciela takich nieruchomości.

Pozostało 89% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Prawo karne
Przeszukanie u posła Mejzy. Policja znalazła nieujawniony gabinet
Prawo dla Ciebie
Nowe prawo dla dronów: znikają loty "rekreacyjne i sportowe"
Edukacja i wychowanie
Afera w Collegium Humanum. Wykładowca: w Polsce nie ma drugiej takiej „drukarni”
Edukacja i wychowanie
Rozporządzenie o likwidacji zadań domowych niezgodne z Konstytucją?
Praca, Emerytury i renty
Są nowe tablice GUS o długości trwania życia. Emerytury będą niższe