Posiadanie nieruchomości o charakterze inwestycyjnym (a w zasadzie wszelkich inwestycji o długoterminowym charakterze), zwłaszcza przy stosowaniu ich wyceny opartej na cenach rynkowych (wartościach godziwych), uzasadnia ustalenie przejściowych różnic. Ustalane są one pomiędzy wynikiem brutto a podstawą opodatkowania. Oczywiście w takiej sytuacji trzeba zaksięgować odroczony podatek dochodowy.

Załóżmy, że przekwalifikowaliśmy budynek produkcyjny na inwestycyjny i – po zakończeniu adaptacji – przeszacowaliśmy go „w górę” do ceny rynkowej. Przeszacowanie to sprawi, że wartość bilansowa budynku (1 mln 200 tys. zł) wzrośnie w stosunku do jego wartości podatkowej (750 tys. zł to wartość początkowa budynku zmniejszona o dokonane odpisy amortyzacyjne oraz zwiększona o nakład adaptacyjny, przy czym w praktyce powinna być ona jeszcze nieco mniejsza, jeśli nie było podstaw do zaprzestania dokonywania odpisów amortyzacyjnych w czasie adaptacji). W tej sytuacji powstanie przejściowa różnica o charakterze dodatnim:

- wartość bilansowa inwestycji w nieruchomość 1 200 000 zł

- wartość podatkowa inwestycji w nieruchomość 750 000 zł

- różnica przejściowa dodatnia 450 000 zł

Kwota odroczonego podatku dochodowego wyliczona z zastosowaniem stawki 19 proc. to 85 500 zł.

Ponieważ skutki wyceny nieruchomości zostały odniesione nie na wynik finansowy, lecz na kapitał z aktualizacji wyceny, to także i kwotę odroczonego podatku dochodowego trzeba rozliczyć z tym kapitałem, a nie z kontem podatku dochodowego (odroczonego). Wynika to z art. 37 ust. 9 ustawy o rachunkowości oraz z Krajowego Standardu Rachunkowości nr 2 „Podatek dochodowy”.

Ustaloną kwotę rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego (tj. 85 500 zł) zaksięgujemy następująco:

Wn

Autopromocja
RADAR.RP.PL

Przemysł obronny, kontrakty, przetargi, analizy, komentarze

CZYTAJ WIĘCEJ

konto 807 „Kapitał z aktualizacji wyceny”,

Ma

konto 831 „Rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego”.

W kolejnych okresach konieczne jest ustalanie nowej kwoty rezerwy, gdyż wartość podatkowa nieruchomości, na skutek amortyzacji podatkowej, zmniejsza się. Może się również zmieniać cena rynkowa nieruchomości, co spowoduje korektę jej wartości bilansowej.

Przedstawiona sytuacja to niejedyna, kiedy mogą powstawać przejściowe różnice uzasadniające ustalanie odroczonego podatku dochodowego. Może tak być również wtedy, gdy nieruchomości inwestycyjne będziemy wyceniać nie według wartości godziwej, lecz w sposób przewidziany dla środków trwałych, np. jeśli dla danej nieruchomości zastosujemy wyższą roczną stawkę amortyzacji od stawki przyjętej dla celów bilansowych (tak jest często przy stosowaniu tzw. indywidualnych stawek amortyzacyjnych dla obiektów używanych bądź ulepszanych w rozumieniu przepisów ustaw podatkowych). Wtedy jednak przejściowe różnice będą rozliczane z kontem odroczonego podatku dochodowego, a nie z kapitałem z aktualizacji wyceny.

W przygotowanym projekcie zmian w ustawie o rachunkowości przewidziano, by skutki zmian cen rynkowych rozliczać nie z kapitałem własnym, jak odbywa się to teraz, ale by odnosić je do przychodów lub kosztów okresu bieżącego. Jeśli zmiana ta wejdzie w życie, spowoduje konieczność wyksięgowania kapitału z aktualizacji wyceny środków trwałych i zwiększenia o jego kwotę zysku z lat ubiegłych. Zysk ten będzie podlegał podziałowi. Proponowana zmiana może istotnie wpływać na stan finansów spółek, a także na ich zdolność do wypłat dywidendy.

Piotr Przemysław Żak, biegły rewident współpracujący z TPA Horwath Horodko Audit Poznań