Ponowny cios wymierzony w najemców galerii handlowych – lista branż objętych zakazem handlu

Jesienne ograniczenia działalności galerii handlowych stanowią powtórzenie ograniczeń z początków pandemii. Zarówno obecnie, jak i na przełomie marca i kwietnia, w obiektach handlowych o powierzchni powyżej 2000 m

2

 

obowiązywał

 

zakaz handlu detalicznego

 

a także

Autopromocja
FIRMA.RP.PL

Sprawdzona, pogłębiona i kompleksowa wiedza dla MŚP

CZYTAJ WIĘCEJ

 

zakaz prowadzenia działalności usługowej

. Rozporządzenie dozwalało najemcom powierzchni handlowych (lub właścicielom lokali) na prowadzenie tylko określonych działalności.

Otwarte pozostały sklepy spożywcze, apteki, drogerie, sklepy zoologiczne, markety budowlane, operatorzy telekomunikacyjni, a także punkty z gazetami i księgarnie (które podczas wiosennego handlowego lockdownu były objęte zakazem). Zakaz świadczenia usług nie dotyczył m.in.: fryzjera, kosmetyczki, pralni, ubezpieczyciela, banków, krawca czy gastronomii (jednak potrawy można serwować jedynie na wynos lub na dowóz).

Ponad miesięczny zakaz prowadzenia działalności handlowych objął wszystkich najemców galerii, którzy nie znaleźli na powyższej liście. Należą do nich przedsiębiorcy prowadzący m.in. sklepy odzieżowe, salony jubilerskie, czy sklepy obuwnicze. Wielu przedsiębiorców w tym trudnym dla nich okresie zastanawiało się czy umowa najmu lokalu użytkowego może zostać rozwiązana.

Milionowe straty przedsiębiorców

Wynikające z pandemii spowolnienie gospodarcze oraz cyklicznie wprowadzane zakazy handlu spowodowały negatywne nastroje wśród najemców galerii handlowych. Efekty widać w wynikach badania opublikowanego przez Konfederację Lewiatan: 39,1 proc. firm planuje zamknięcie do 20 proc. sklepów w galeriach handlowych.

Już po pierwszym handlowym lockdownie, wiosną, straty najemców liczono w milionach złotych. Najem w galeriach handlowych wynosi zazwyczaj z opłatami od 50 zł za metr kwadratowy powierzchni handlowej w mniejszych miejscowościach do nawet ponad 500 zł za metr kwadratowy w Warszawie.

Zatem najemca 50 m

2

 

powierzchni handlowej prowadzący sklep z kosmetykami w mniejszym mieście wojewódzkim zapłaci często ponad 8000 zł miesięcznie, z kolei cena najmu w Warszawie wyniesie np. 25 000 zł. Najwięcej za czynsz płacą najemcy topowych lokali w topowych polskich galeriach. Czynsz niektórych lokali wynajmowanych w galeriach w stolicy przez sieci odzieżowe wynosi nawet 500 000 zł miesięcznie (+VAT!).

Czynsz to nie jedyne koszty stałe najemców powierzchni handlowych w galeriach. Najemcy opłacają także pensje pracowników, składki na ubezpieczenia społeczne czy raty kredytów. Koszty prowadzenia średniej wielkości sklepu, w którym pracuje kilku pracowników, wynoszą dziesiątki, a czasem nawet setki tysięcy złotych miesięcznie. Jak najemcy mają pokryć stałe zobowiązania finansowe, gdy przez wprowadzone obostrzenia ich działalność nie przynosi nie tylko żadnych zysków, ale nawet żadnych przychodów?  Dla wielu wypowiedzenie umowy najmu to przykra konieczność.

Przepisy pomocowe

Remedium na problemy finansowe najemców galerii handlowych miała stanowić pomoc państwa przewidziana w kolejnych tarczach antykryzysowych.

Znowelizowana pod koniec marca ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (t.j. Dz. U. poz. 1842) – dalej: ustawa antycovidowa zapewniła najemcom lokali w galeriach handlowych swoiste mechanizmy do walki ze skutkami obowiązywania handlowego lockdownu.

Na mocy art. 15ze ust. 1

 

ustawy antycovidowej

, w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m

2

 (a zatem w okresie od dn. 7 listopada 2020 r. do najprawdopodobniej 27 listopada 2020 r.),

 

wygasają wzajemne zobowiązania stron umów najmu

, dzierżawy lub innych podobnych umów, przez które dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej. Czym są wzajemne zobowiązania stron umów najmu?

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740) – dalej: k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zatem w myśl art. 15ze ust. 1 ustawy antycovidowej w trakcie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych najemcy lokali objętych ograniczeniami handlu nie muszą uiszczać żadnych świadczeń przewidzianych w umowie najmu – w tym czynszu czy opłat eksploatacyjnych. Z kolei wynajmujący nie są zobowiązani do udostępniania najemcom powierzchni handlowej.

Zwolnienie z czynszu – haczyk

Istnieje jednak warunek, który przedsiębiorca musi spełnić, by skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w ustawie. Najemca jest zobowiązany w ciągu 3 miesięcy od dnia zniesienia zakazu handlu do złożenia wynajmującemu oferty przedłużenia trwania umowy najmu o okres zakazu handlu oraz dodatkowe sześć miesięcy.

Jeżeli najemca takiej oferty nie złoży, w myśl art. 15ze ust. 1 ustawy antycovidowej wynajmującego przestają wiązać ograniczenia związane z wygaśnięciem wzajemnych zobowiązań stron umowy. Oznacza to, że wynajmujący może wtedy żądać od najemcy zapłaty czynszu i pozostałych opłat za okres obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w galerii.

Aktualny zakaz handlu detalicznego i działalności usługowej obowiązywał od 28 grudnia 2020 r. do 31 stycznia 2021r. Zatem najemcy galerii handlowych, którzy chcą skorzystać ze zwolnienia z płatności najmu za ten okres, powinni do końca kwietnia złożyć wynajmującemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu + dodatkowe sześć miesięcy. Łączny czas przedłużenia umowy dla najemców po tegorocznych przerwach wynosi już ponad półtora roku. Wszystko to w czasie w którym nastąpiła istotna i trwała zmiana stosunków - część ludzi nauczyła się kupować ubrania w internecie i oni tak łatwo do galerii już nie wrócą.

Wydaje się, że nałożony na najemców obowiązek, stanowi podjętą przez ustawodawcę nie do końca udaną próbę wyrównania strat wynajmujących, które wynikają z braku wpływów z czynszów.

Ustawa antycovidowa - czy to dla najemców betonowe koło ratunkowe?

Czasowe zwolnienie z czynszu na 35 dni w zamian za zobowiązanie do ponoszenia dalszych kosztów najmu przez okres o co najmniej 7 miesięcy dłuższy niż zakładała pierwotna umowa, nie wydaje się dostateczną pomocą dla najemców galerii handlowych.

Wielu najemców stoi przed wyborem, czy skorzystać ze zwolnienia, jednocześnie wydłużając okres trwania umowy, czy uregulować wymagalne należności wobec wynajmującego, unikając jednocześnie przedłużenia trwania umowy. Mechanizm przewidziany w art.  15ze ust. 1 ustawy antycovidowej stanowi wątpliwy rodzaj pomocy dla najemców galerii handlowych. Szczególnie nieatrakcyjny ekonomicznie jest dla tych przedsiębiorców, których umowy wygasną w najbliższych miesiącach lub dla tych, którzy nie planowali dalszego prowadzenia swoich biznesów. Wielu z najemców widzi coś jeszcze ważniejszego - nawet poza czasem całkowitego lockdownu, wielu klientów zwyczajnie boi się odwiedzać galerie handlowe. I nie ma im się co dziwić - aktualnie przebywanie w dużych skupiskach ludzkich to narażanie życia swojego i sprzedawców.

Ponadto treść powołanego przepisu wywołuje wiele wątpliwości. Między innymi ustawodawca nie wyjaśnił, czy w przypadku wygaśnięcia wzajemnych zobowiązań stron w trakcie obowiązywania zakazu handlu najemca zachowuje dostęp do lokalu, czy może zobowiązany jest do jego opróżnienia, skoro obowiązek wynajmującego do udostępnienia lokalu także wygasa. Część wynajmujących proponuje najemcom zawarcie umowy o przechowywanie asortymentu pozostawionego w lokalach handlowych za kwotę wynoszącą nawet 1 000 zł za kilka metrów kwadratowych. Do czasu zaś podpisania umowy o przechowywanie lub opróżnienia lokalu, wynajmujący często naliczają opłaty za bezumowne korzystanie z powierzchni handlowej. Ekonomiści już teraz alarmują, a my wspomagający tych przedsiębiorców radcowie prawni widzimy w codziennej praktyce, że wielu najemców galerii handlowych nie przetrwa epidemii.

Należy zatem stwierdzić, że wprowadzony do ustawy antycovidowej mechanizm, który miał docelowo polepszyć sytuację finansową najemców galerii handlowych pozbawionych możliwości zarobkowania, okazał się jedynie betonowym kołem ratunkowym, wywołującym szereg wątpliwości natury prawnej.

Część najemców broni się innymi przepisami kodeksu cywilnego i próbuje rozwiązać umowę, część pozywa wynajmujących na podstawie przepisu regulującego nadzwyczajną zmianę stosunków [klauzula rebus sic santibus] o obniżkę czynszu lub rozwiązanie umowy najmu. Część próbuje sprawdzić w jaką stronę pójdzie orzecznictwo sądowe składając wnioski o zabezpieczenie roszczeń. Orzeczenia zdarzają się i takie i takie - niektóre sądy widzą bardzo trudną sytuację najemców, inne widzą stan przejściowy i pomijają to, że także poza lockdownami najemcom bardzo pogorszyły się warunki prowadzenia biznesu.

Przychody uzyskiwane przez Najemców w czasie kiedy mogą prowadzić działalność, pomimo epidemii często nie pozwalają na pokrycie zarówno kosztów czynszowych, jak i wynagrodzeń pracowników – o zapłacie za towar i pokryciu innych kosztów nie wspominając. To nie jedynie ustawodawcy decydują kiedy sklepy będą czynne, to ludzie samodzielnie decydują czy będą w nich dokonywać zakupów. I trudno mieć klientom za złe, to że unikają dużych skupisk ludzkich.

Nastąpiła trwała zmiana stosunków – czas więc dostosować się do nowej sytuacji. Wiele spośród zawartych wcześniej umów nie będzie kontynuowanych, im wcześniej się z tym pogodzimy, albo ustawodawcy podejmą odpowiednie kroki, tym wcześniej zaczniemy myśleć o tym jak sprawić by nie przegrać w następnym wyścigu o silną gospodarkę, który już się przecież zaczął.

Piotr Kłodziński

Radca Prawny Warszawa

KancelariaKlodzinski.pl

Materiał Promocyjny