Z dużym zaciekawieniem przeczytałem artykuł prof. Michała Romanowskiego z 27 marca 2020 r. na stronach Rzeczpospolitej, dotyczący sytuacji stron umowy najmu w centrach handlowych. Pomijając ciekawe anegdoty opisujące potrzebę współpracy stron umowy w trudnych czasach, wypada zatrzymać się przy tezie pana profesora dotyczącej możliwości zastosowania przepisu art. 495 do uregulowania stosunków stron. Abstrahując od ułomnej regulacji tzw. „tarczy antykryzysowej" i zawartego w niej przepisu art. 15ze, warto zastanowić się, czy argumentacja przytaczana przez pana profesora może okazać się skuteczna w zaistniałym stanie rzeczy. Moim zdaniem – nie, choć rynkowy barometr pokazuje, że obecnie wielu najemców próbuje na tej podstawie prawnej budować oś argumentacji w negocjacjach z wynajmującymi.

Przepis art. 495 kc dotyczy niemożności świadczenia, całkowitej lub częściowej, która powstała z przyczyn niezależnych od stron. Jej skutkiem, w przypadku częściowej niemożności i utraty znaczenia całości świadczenia, jest możliwość odstąpienia od umowy. Przytaczany art. 475 kc stanowi o następczej niemożności świadczenia, za którą dłużnik odpowiedzialności nie ponosi, co skutkuje wygaśnięciem zobowiązania.

Obiektywna niemożność świadczenia

Moim zdaniem, błędna jest teza profesora Romanowskiego dotycząca niemożności świadczenia, która spowodowana jest przez przepisy zakazujące handlu wskutek pandemii COVID-19. Jak słusznie sam autor stwierdza, galerie były otwarte, a zakaz był skierowany do najemcy. Każdy, kto miał do czynienia z umowami najmu w galeriach handlowych wie, że są one co prawda skomplikowane i zawierają wiele szczegółowych obowiązków stron, ale ich treść sprowadza się do wydania powierzchni w stanie możliwym do używania przez wynajmującego i zapłaty czynszu przez najemcę. Jak sam autor zauważa, wynajmujący ten obowiązek spełnia, choć najemca nie może prowadzić działalności. Argument, że umowa najmu bez możliwości handlu jest atrapą umowy jest częściowo słuszny, lecz nie uzasadnia twierdzenia o niemożności świadczenia. Należy rozróżnić podstawowe pojęcia: świadczenie strony oraz możliwość skorzystania ze swojego uprawnienia przez drugą stronę. Niemożność nie dotyczy bowiem świadczenia między stronami umowy najmu, ale możności wykorzystania przez najemcę przedmiotu najmu w sposób, w jaki zamierzał go wykorzystać. A zatem wynajmujący świadczy, a najemca nie korzysta.

Czytaj także: Zbigniew Hockuba: Gospodarka na wojnie z wirusem

Idąc za argumentami autora, czy sytuacja, w której wynajmujący wydaje powierzchnię, a najemca nie może prowadzić handlu np. z przyczyny choroby wszystkich pracowników (okoliczność niezależna od stron) stanowiłaby też przypadek, o którym mowa w hipotezie przepisu art. 495 lub 475 kc? Czy w sytuacji, gdy najemca nie będzie mógł prowadzić handlu, bo statek z towarem nie dopłynął - też mamy do czynienia z niemożnością świadczenia? Czy taką sytuacją jest awaria sieci internet lub brak energii elektrycznej, która uniemożliwi najemcy sprzedaż? Przykłady można mnożyć. Jakie więc inne świadczenie stało się niemożliwe? Czy najemca nie może płacić czynszu? Może – banki działają normalnie. Ponadto trzeba zauważyć, że najemca korzystał z powierzchni, choć w sposób bierny i ograniczony – chociażby składując towar w przedmiocie najmu. Centra handlowe nie są nieczynne, jedynie pewne (większość) sklepy nie mogą prowadzić handlu?

Idąc dalej tym tropem można by ewentualnie zasadnie twierdzić, że zakaz handlu w niedziele i święta oznacza niemożność świadczenia i może skutkować odstąpieniem od umowy, gdyż zakaz ten uniemożliwia wynajmującemu (a nie najemcy) spełnienie świadczenia. Tego argumentu nikt nie podnosi.

Gospodarcza niemożność świadczenia

Zatem, niezależnie od powyższego, działając zgodnie z logiką używaną w postępowaniach sądowych, niejako „z ostrożności procesowej", gdyby jednak dalej próbować znaleźć argumenty za tezą o niemożności świadczenia, to należałoby w przypadku zakazu handlu zaryzykować tezę, że nie można mówić o faktycznej niemożności świadczenia. Najemca mógłby przecież teoretycznie otworzyć sklep i sprzedawać. Narażałby się „jedynie" na administracyjną karę za naruszenie przepisu, ale zawarta ewentualnie umowa sprzedaży, moim zdaniem, nie byłaby nieważna – wiązałaby strony, byłaby ważną umową sprzedaży. Wskazuje to na fakt, że nie mieliśmy do czynienia z obiektywną niemożnością świadczenia, a jedynie z tzw. niemożnością gospodarczą, którą wyróżniano przed wejściem w życie przepisu art. 3571 kc. (klauzula rebus sic stantibus), a więc przed rokiem 1990. Najemca co prawda fizycznie może otworzyć sklep i zawrzeć ważną umowę sprzedaży, ale gospodarczo takie działanie nie ma dla niego sensu. Okoliczność ta jest istotną wskazówką jaki przepis może mieć zastosowanie w opisanym stanie. Jeśli mamy szukać podstaw prawnych do uregulowania relacji stron umowy najmu, to niewątpliwie odpowiednia jest klauzula rebus sic stantibus.

Wygaśnięcie czy odstąpienie?

Należy zwrócić uwagę również na fakt, że próba powoływania się jednocześnie na oba przepisy, która ma miejsce w przypadku wielu sporów najemców z wynajmującymi (art. 475 i 495 kc) wydaje się być chybiona. Najemca powinien się zdecydować czy umowa wygasła, a zatem nie ma od czego odstępować, czy też że umowa trwa, świadczenie straciło dla niego znaczenie, dlatego najemca od umowy odstępuje. Przepis art. 495 kc, stanowiący lex specialis i mający zastosowanie do umów wzajemnych, nie może być podstawą praw równocześnie z przepisem art. 475kc. Jednoczesne argumentowanie oparte na obu podstawach prawnych przypomina w tym przypadku próbę wywarcia presji na kontrahencie i osiągnięcia celu w negocjacjach.

Autopromocja
Subskrybuj nielimitowany dostęp do wiedzy

Unikalna oferta

Tylko 5,90 zł/miesiąc


WYBIERAM

Całkowicie nietrafny jest, moim zdaniem, używany w praktyce argument, że wskutek niemożności świadczenia, która trwała niecałe dwa miesiące, całość umowy straciła dla strony znaczenie. Przypomnijmy, że umowy zwykle zawiera się na co najmniej 5 lat. Zatem nawet gdyby przyjąć tezę o niemożności świadczenia, to niemożność ta dotyczy zaledwie ok. 3% czasu trwania tejże umowy.

Poszukując argumentów, jakich mógłby użyć najemca, możemy odwołać się do instytucji siły wyższej. Nie jest ona uregulowana ustawowo w polskim prawie, ale jest przyjęta przez doktrynę oraz orzecznictwo, a także często odrębnie definiowana w poszczególnych kontraktach. Dużo zależy tutaj zatem od brzmienia konkretnej umowy.Argumenty najemcy

Ponadto, niewątpliwie argumentem jest wskazana wyżej klauzula nadzwyczajnej zmiany stosunków (art. 3571 k.c.), która wymaga jednak drogi sądowej i wykazania, że zapłata czynszu w nowych okolicznościach jest połączona z nadmiernymi trudnościami.

W przypadku niektórych umów niewykluczone jest też, twierdzenie, że umowa może być zakwalifikowana jako umowa dzierżawy (a nie najmu), co uprawniałoby dzierżawcę do powołania się na przepis art. 700 kc i obniżenie czynszu wskutek zmniejszenia przychodu z przedmiotu dzierżawy.

Równowaga stron

Moim zdaniem argumentacja przytoczona przez prof. Michała Romanowskiego ma charakter wybitnie sprzyjający najemcom. Wbrew twierdzeniom autora, wcale nie uwzględnia ona równoważnych interesów stron. Publikacja zbliża się raczej w swym wydźwięku do charakteru pisma procesowego w obronie jednej ze stron. Wydaje się, że przedstawiona argumentacja nie znajduje uzasadnienia, a jej obrona przed sądem byłaby dalece utrudniona, jeśli nie niemożliwa. Podmiotom, które próbują budować własną pozycję negocjacyjną na tak skonstruowanej podstawie prawnej pozostaje zatem życzyć, by do sporu sądowego nie doszło.

- dr Piotr Michał Kosmęda, radca prawny, specjalista w zakresie prawa nieruchomości w kancelarii Eversheds Sutherland Wierzbowski