Opłata roczna za użytkowanie wieczyste może być podwyższona z dwóch powodów. Pierwszy – gdy wzrośnie wartość nieruchomości. Drugi – gdy zmieni się stawka  procentowa opłaty rocznej ze względu na inne niż dotychczasowe przeznaczenie gruntu. Przykładowo, nieruchomości przeznaczone na cele rolnicze oraz mieszkaniowe są obciążone opłatą roczną w wysokości 1 proc. ich wartości rynkowej. Gdy zostaną przeznaczone na cel turystyczny – stawka wzrośnie do 2 proc. Natomiast przeznaczenie gruntu na inne cele komercyjne (np. usługi) – uprawnia do podwyżki opłaty do wysokości 3 proc. wartości nieruchomości. Gdy nieruchomość wykorzystuje się w kilku celach, to o konkretnej stawce decyduje jej podstawowe przeznaczenie. Zmianę stawki procentowej – zarówno na wyższą, jak i na niższą – uzasadnia trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości.

Krok 1.

Zbadaj na jakiej podstawie

Podwyżka opłaty rocznej dokonywana z urzędu, jest możliwa raz na trzy lata. Jej podstawą jest wartość nieruchomości określona na dzień aktualizacji opłaty. W praktyce urzędy zamawiają operaty szacunkowe u rzeczoznawców majątkowych. Udostępniają je potem do wglądu w swojej siedzibie (nie muszą ich przesyłać użytkownikom, na ich wniosek mogą tylko dać do wglądu lub skserowania).

To w interesie użytkownika wieczystego jest zapoznanie się z operatem szacunkowym, zdobycie jego kopii oraz – w razie uzasadnionych podejrzeń, że realna wartość nieruchomości jest inna – zamówienie innego operatu u innego rzeczoznawcy.

Szansą na zmniejszenie skutków podwyżki jest możliwość zaliczenia wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji (urządzeń przesyłowych, dróg itp.). Można też wnosić o uwzględnienie wcześniejszych nakładów, jeśli nie zostały one jeszcze zaliczone przy poprzednich podwyżkach. To samo dotyczy poniesionych przez użytkownika wieczystego nakładów koniecznych, które wpłynęły na cechy techniczno-użytkowe gruntu i podniosły jego wartość. Jeśli chcemy, aby nakłady te zostały uwzględnione, to powinniśmy przedstawić dowody, że ponieśliśmy te koszty (głównie faktury za wykonane prace).

Krok 2.

Sprawdź obliczenia

Urzędnicy nie zawsze prawidłowo wyliczają wysokość podwyżki. Najczęściej dochodzi jedynie do błędów rachunkowych. Gorzej jest, gdy nowa wysokość opłaty rocznej miałaby przewyższyć co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej należności. Wtedy w pierwszym roku po podwyżce użytkownik wieczysty płaci jedynie dwukrotność dotychczasowej opłaty rocznej.

Autopromocja
Nowość!

Trzy dostępy do treści rp.pl w ramach jednej prenumeraty

ZAMÓW TERAZ

W drugim roku od aktualizacji płacimy dwukrotność starej opłaty powiększoną o połowę różnicy pomiędzy nią a docelową stawką opłaty. Dopiero opłata roczna w trzecim roku od podwyżki jest równa kwocie wynikającej z aktualizacji.

PRZYKŁAD

Opłata roczna za użytkowanie wieczyste gruntu wynosiła 1300 zł rocznie. Nowa wysokość opłaty wynosi 8750 zł. W pierwszym roku po podwyżce użytkownik wieczysty zapłaci 2600 zł (2 x 1300 zł), w drugim – 5675 zł (2600 zł + 50 proc. różnicy pomiędzy 8750 zł a 2600 zł, czyli 3075 zł), a dopiero w trzecim pełną kwotę, czyli 8750 zł.

Błędy, jakie popełniają urzędnicy, polegają często na:

Krok 3.

Odwołaj się do kolegium

Wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej lub stawki procentowej (wraz z propozycją nowych) powinniśmy dostać do końca grudnia. Inaczej podwyżka nie będzie skuteczna na dany rok, a dopiero na kolejny.

Gdy kwestionujemy ustaloną wartość nieruchomości lub jej przeznaczenie – to możemy złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego (SKO) wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo podwyżka powinna być niższa. Na złożenie takiego wniosku mamy 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia. Składa się go do SKO właściwego ze względu na położenie działki w dwóch egzemplarzach.

Po złożeniu wniosku wnosimy opłaty w dotychczasowej wysokości. Co istotne – wniosek składa się przeciwko właściwemu organowi, a nie podmiotowi (np. w stolicy wniosek składamy przeciwko „Prezydentowi m.st. Warszawy", a nie „m.st. Warszawa").

Organ, wykazując zasadność podwyżki, przedstawia operat szacunkowy albo dokumentację związaną ze zmianą przeznaczenia nieruchomości. Jeśli nie dojdzie do ugody przed SKO, to albo oddali ono wniosek użytkownika wieczystego (czyli w praktyce utrzyma nową stawkę procentową lub opłatę roczną), albo ustali je w nowej, niższej od ustalonej przez urzędników wysokości. Nowe zasady ustalone przez SKO (lub w drodze ugody) obowiązują już za okres następujący po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty lub stawki procentowej.

Użytkownik wieczysty niezadowolony z orzeczenia SKO może wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia jego doręczenia. Wtedy sprawa trafia do sądu właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Krok 4.

Poproś o ulgowe potraktowanie

Niezależnie od sporu o podwyżkę sprawdźmy, czy nie przysługują nam jakieś ulgi. Niekiedy na podstawie zarządzenia wojewody albo uchwały np. rady gminy lub sejmiku województwa możemy dostać bonifikaty w opłatach rocznych. Gdy te akty prawne przewidują jakieś preferencje, to możemy wystąpić o ich przyznanie (dotyczy to również sytuacji, gdy nasza firma nabyła użytkowanie wieczyste powstałe przed 1998 r.). Należy wtedy sprawdzić w urzędzie, jakie dokumenty trzeba przedstawić. Automatycznie bonifikaty przyznawane są bowiem tylko wtedy, gdy nieruchomość gruntowa jest wpisana do rejestru zabytków. Bonifikata wyniesie wtedy 50 proc., jednak lokalne akty prawne mogą tę bonifikatę zarówno zwiększyć, jak i obniżyć.

Przedsiębiorca może też wystąpić o zmianę terminu zapłaty. Zamiast 31 marca można zaproponować inny termin wnoszenia opłat (nawet koniec grudnia). Wniosek w tej sprawie należy wnieść do odpowiedniego organu (albo władz odpowiedniego samorządu, albo do starosty reprezentującego Skarb Państwa) najpóźniej na 14 dni przed upływem terminu płatności. Przepisy nie nakazują jednak urzędnikom pozytywnie rozpatrzyć naszego wniosku.

Krok 5.

Wnioskuj o obniżkę opłat

Gdy wartość rynkowa działki spada (co nie jest dziwne w czasach kryzysu), to przedsiębiorca może również wystąpić z wnioskiem o obniżkę opłat. To istotne, bo jeśli urzędnicy zgodzą się na obniżenie corocznych płatności, to nasza firma kolejnej podwyżki może się spodziewać dopiero za trzy lata. Wniosek o obniżkę składamy do końca grudnia. Najlepiej dołączyć do niego operat szacunkowy, bo to użytkownik wieczysty musi wykazać, że obniżka jest uzasadniona.

W razie odmowy mamy 30 dni, aby wystąpić do SKO. W ostateczności możemy odwołać się do sądu. Gdy urzędnicy w ciągu 30 dni nie rozpatrzą wniosku, to możemy z prośbą o obniżkę opłat wystąpić do SKO. Mamy na to 90 dni od momentu złożenia wniosku.

Jednak nie w każdym przypadku obniżka opłat jest dopuszczalna – ograniczenia dotyczą np. działek, których użytkowanie wieczyste nabyto wcześniej w drodze przetargu. Obniżka opłat nie jest możliwa, jeśli wartość nieruchomości miałaby być niższa niż ustalona wcześniej w drodze przetargu cena tej nieruchomości. W przypadku nieruchomości mieszkaniowych to ograniczenie obowiązuje jednak jedynie przez pierwsze 5 lat.

Autor jest radcą prawnym, prowadzi kancelarię w Warszawie

podstawa prawna: Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DzU. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.)