Tak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z 22 maja 2014 r., IV CSK 546/13.
Powódka wniosła pozew przeciwko spółdzielni mieszkaniowej, żądając nakazania pozwanej złożenia oświadczenia woli obejmującego zawarcie umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu użytkowego i przeniesienia jego własności na powódkę, powołując się na art. 39 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (u.s.m.).
Strony zawierały umowy dzierżawy gruntu, z czego ostatnią na czas nieokreślony. Na gruncie tym powódka wybudowała z własnych środków pawilon handlowy, który położony jest na dwóch odrębnych działkach stanowiących własność gminy. Pozwana jest użytkownikiem wieczystym jednej z działek.
Sąd okręgowy uznał, iż powódce jako dzierżawcy gruntu nie przysługuje roszczenie z art. 39 ust. 1 u.s.m. Roszczenie to przysługuje jedynie najemcy. Sąd apelacyjny stwierdził natomiast, że umowy łączące strony były umowami najmu lokalu. Ponieważ jednak pawilon znajduje się na dwóch odrębnych działkach, to nie mogłoby dojść do spłaty z tytułu udziału w nieruchomości wspólnej, zgodnie z art. 39 ust. 1 u.s.m. Składnikiem nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ustawy o własności lokalu (u.w.l.) nie może być udział we współwłasności nieruchomości sąsiedniej. Ponadto pozwana jako użytkownik wieczysty gruntu nie jest właścicielem pawilonu. Jego właścicielem jest właściciel gruntu (gmina).
Od wyroku sądu apelacyjnego powódka wniosła skargę kasacyjną, która została oddalona. Sąd Najwyższy uznał, że budynek wzniesiony przez najemcę na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowi własność użytkownika wieczystego. Z treści art. 39 ust. 1 u.s.m. wynika konieczność istnienia uprawnień pozwanego do wynajęcia lokalu użytkowego i zachowania odpowiedniego uprawnienia do nieruchomości oraz lokalu w chwili zaktualizowania się roszczenia najemcy. Niezbędne jest wykazanie tożsamości przedmiotu objętego najmem i przedmiotu objętego roszczeniem z art. 39 ust. 1 u.s.m. Tożsamość powinna istnieć także wówczas, gdy przedmiotem najmu była jednocześnie nieruchomość i wzniesiony na niej budynek. Pawilon wykraczał poza granice nieruchomości, którą pozwana władała jako użytkownik wieczysty, nie można zatem mówić o zachowaniu tożsamości. SN nie podzielił poglądu powódki, iż sądy naruszyły treść art. 3 u.w.l.