VAT: kiedy bezumowne korzystanie z nieruchomości nie podlega opodatkowaniu

W obrocie gospodarczym zdarza się, że przedsiębiorca korzysta z określonej nieruchomości (np. magazynu) bez tytułu prawnego. Do takiej sytuacji może dojść, gdy wygaśnie umowa uprawniająca do korzystania z tego obiektu. Równie powszechną praktyką jest pobieranie przez właściciela tej nieruchomości opłat za korzystanie z niej, pomimo braku stosunku prawnego łączącego obie strony. Wątpliwości podatników wzbudza kwestia czy takie zachowanie podlega opodatkowaniu VAT.

Czytaj też: Bezumowne korzystanie z nieruchomości a VAT

Tolerowanie sytuacji

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu tym podatkiem podlega m.in. odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Z kolei w myśl art. 8 ust. 1 tej ustawy, poprzez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej oraz jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów. Istotą problemu jest zatem stwierdzenie czy w przypadku bezumownego korzystania z nieruchomości dochodzi do dalszego świadczenia usług na rzecz kontrahenta. Kwestia ta była przedmiotem licznych sporów podatników z organami podatkowymi.

Organy przyjmują, że kluczowym elementem dla rozstrzygnięcia czy czynność bezumownego korzystania z nieruchomości podlega opodatkowaniu jest istnienie, nawet nieformalnej, zgody na korzystanie z niej. W myśl bowiem art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, za świadczenie usług uważa się również zobowiązanie do tolerowania określonej czynności lub sytuacji. W konsekwencji podmiot, który nie zgłasza zastrzeżeń co do dalszego korzystania z określonej nieruchomości i dalej otrzymuje z tegu tytułu opłaty, w istocie dalej świadczy usługę za wynagrodzeniem.

Nawet milcząca zgoda

Nieformalna zgoda na dalsze korzystanie z nieruchomości może być rozumiana na różne sposoby. Na przykład Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 21 czerwca 2018 r. (0114-KDIP4.4012.289.2018.1.MPE) stwierdził, że jeżeli „najemca/dzierżawca zawarł umowę najmu/dzierżawy nieruchomości z Gminą na czas określony lub nieokreślony i upłynął termin obowiązywania umowy, umowa została wypowiedziana, jednak najemca/dzierżawca nie przekazał Gminie nieruchomości do dnia zakończenia obowiązywania umowy, a Gmina nie chce zawierać z najemcą kolejnej umowy i wyznacza termin, w którym najemca/dzierżawca ma przekazać nieruchomość w stanie wolnym od osób i rzeczy, a najemca/dzierżawca korzysta jeszcze z nieruchomości bez tytułu prawnego przez pewien okres czasu po czym przekazuje Gminie w określonym terminie nieruchomość na podstawie np. protokołu, to wynagrodzenie jakie Gmina otrzyma od najemcy/dzierżawcy z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług".

Jednocześnie w interpretacji tej czytamy również, że: „Odnosząc się do sytuacji, w której Gmina po okresie od ujawnienia bezumownego korzystania z nieruchomości dąży do formalnoprawnego uregulowania zaistniałej sytuacji wskazać należy, że Gmina toleruje sytuację, w której przy braku formalnego stosunku prawnego najemca/dzierżawca korzysta z nieruchomości w okresie realizacji niezbędnych procedur do zawarcia kolejnej umowy lub wyznaczenia terminu, w którym najemca/dzierżawca ma opuścić nieruchomość – nie podejmując w tym czasie kroków prawnych związanych z wstąpieniem na drogę sądową celem wydania nieruchomości przez najemcę/dzierżawcę".

W konsekwencji należy uznać, że nawet milcząca zgoda właściciela nieruchomości na bezumowne korzystanie z niej przy jednoczesnym pobieraniu opłat, rozumiana jest jako usługa na gruncie ustawy o VAT. W takim przypadku dochodzi bowiem do świadczenia wzajemnego. Dotychczasowy kontrahent dalej korzysta z nieruchomości, za co właściciel otrzymuje określone świadczenie pieniężne. Przy czym nie ma w tej sytuacji znaczenia, że strony nie zawarły umowy.

Musi być wiedza...

Organy podatkowe wskazują także kiedy bezumowne korzystanie z nieruchomości nie podlega opodatkowaniu. Twierdzą, że brak wiedzy właściciela o zaistniałym stanie rzeczy powoduje, iż nie dochodzi do wzajemnego świadczenia usług, gdyż nie otrzymuje on żadnego wynagrodzenia z tego tytułu. Jednocześnie, nawet jeżeli właściciel nieruchomości dowiedział się o tym, że podmiot bezumownie korzysta z jego nieruchomości, to istotne jest, aby od razu wystąpił na drogę sądową.

...a potem podjęcie działań

Ważne jest również, aby bezzwłocznie podjąć działania procesowe (np. wystąpić z powództwem o opróżnienie lokalu) i bezwzględnie dążyć do odzyskania zajętej nieruchomości. Ponadto właściciel nie może pobierać w trakcie sporu żadnego wynagrodzenia od podmiotu korzystającego z nieruchomości. W konsekwencji, otrzymana np. w wyniku wyroku sądowego kwota nie stanowi wynagrodzenia w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Takie stanowisko potwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 9 lutego 2018 r. (0114-KDIP1-1.4012.725. 2017.1.AM), stwierdzając: „W sytuacji, gdy osoba trzecia korzysta z nieruchomości bez wiedzy i zgody jej właściciela, zasadne jest przyjęcie, że pomiędzy właścicielem nieruchomości i korzystającym bezumownie z tej nieruchomości nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek umowny, w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne. W przypadku wystąpienia przeciwko podmiotowi korzystającemu z określonej rzeczy bez tytułu prawnego np. z powództwem sądowym o wydanie rzeczy –nie można powiedzieć, że pomiędzy stronami zdarzenia istnieje określony stosunek prawny – jawny czy też dorozumiany – skutkujący realizacją wzajemnych świadczeń. W takiej sytuacji świadczenie podatnika, nieoparte na tytule prawnym, wskazującym obowiązek świadczenia usług jak i wynagrodzenie za to świadczenie - nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług".

Jednocześnie organ w ww. interpretacji wskazał, że ważny jest cel właściciela nieruchomości. Jeśli dąży on to odzyskania nieruchomości, to nie sposób w tym przypadku mówić o świadczeniu usług na gruncie ustawy o VAT. Jeśli natomiast właściciel pobiera wynagrodzenia, a dopiero później występuje z powództwem do właściwego sądu, to w konsekwencji dochodzi do świadczenia usług. Dyrektor KIS stwierdził w ww. interpretacji: „Pomimo, że Wnioskodawca wyrażał wolę zakończenia umowy najmu, nadal tolerował sytuację zajmowania Budynku przez wynajmującego i przyjmował płatności z tego tytułu. Budynek był więc wykorzystywany do celów zarobkowych w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W konsekwencji, bezumowne korzystanie z Budynku spełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem, również kwoty wpłacone za korzystanie z Budynku za okres od dnia, w którym zgodnie z wypowiedzeniem przez Wnioskodawcę Umowy najmu Z i Muzeum powinny były opróżnić Budynek, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług".