Tak wynika z interpretacji Izby Skarbowej w Warszawie z 27 sierpnia 2013 r. (IPPB3/423-358/13-4/MC).
Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie zarządzania nieruchomościami. Jest zainteresowany najmem części powierzchni użytkowej supermarketu od wynajmującego, który do tej pory wynajmował nieruchomość innemu podmiotowi (pierwotnemu najemcy).
Zgodnie z aneksem do umowy najmu zawartym pomiędzy wynajmującym i pierwotnym najemcą, wnioskodawca przejął całość praw i zobowiązań pierwotnego najemcy. Począwszy od daty wejścia w życie aneksu wnioskodawca, jako nowy najemca, jest uprawniony do podnajmu powierzchni nieruchomości pierwotnemu najemcy. Tym samym najemca będzie ponosił wszystkie koszty wynikające z umowy najmu, takie jak czynsz, kaucja, koszty wspólne (np. sprzątanie, ochrona), koszty eksploatacji (np. woda, elektryczność), które następnie refakturuje na pierwotnego najemcę. Na mocy aneksu ustanowiono również warunki potencjalnego przedterminowego rozwiązania umowy najmu. Zgodnie z tymi warunkami najemca ma prawo do wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu w ściśle określonych przypadkach, przy czym każdy uzależniony jest od aktualnej i prognozowanej rentowności biznesu prowadzonego w najmowanym lokalu (np. od wysokości obrotów). Wnioskodawca został przy tym zobowiązany do zapłaty dodatkowego czynszu najmu, w kwocie określonej z góry w aneksie, tytułem zadośćuczynienia za wcześniejsze rozwiązanie umowy. Po trzech miesiącach prowadzenia biznesu wnioskodawca przeprowadził analizę średniorocznych obrotów lokalu i stwierdził, że prowadzenie działalności w tym kształcie nie jest w dalszej perspektywie opłacalne zarówno dla niego, jak i dla pierwotnego najemcy. W związku z tym podjęto decyzję o zaprzestaniu działalności w lokalu i o wcześniejszym wypowiedzeniu umowy najmu.
Wnioskodawca uznał, że ponieważ taka decyzja była powodowana dążeniem do minimalizacji strat z prowadzonej w lokalu działalności oraz do zachowania i zabezpieczenia źródła przychodu, to dodatkowy czynsz najmu, do którego zapłaty wnioskodawca został zobowiązany, może stanowić koszt uzyskania przychodów.
Organ podatkowy uznał jednak stanowisko podatnika za nieprawidłowe. Fiskus stwierdził, że analiza rentowności biznesu powinna być przeprowadzona jeszcze przed podpisaniem aneksu do umowy najmu, a jej wynik powinien być czynnikiem decydującym o przystąpieniu do umowy. Zdaniem organu podatkowego fakt, że decyzja o zaprzestaniu działalności w lokalu została podjęta już po trzech miesiącach od podpisania aneksu, świadczy o niskiej opłacalności biznesu już w momencie podpisania aneksu.