Kiedy przy sprzedaży budynku warto zapłacić VAT

Umowy sprzedaży rzeczy mogą podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Do takich umów należy zaliczyć m.in. umowy sprzedaży nieruchomości położonych w Polsce (zob. art. 1 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 1 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych; dalej: ustawa o PCC).

Co mówią przepisy

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają czynności, które nie są objęte podatkiem od towarów i usług u jednej ze stron tej czynności (art. 2 pkt 4 ustawy o PCC). W przypadku sprzedaży rzeczy ruchomych wystarczające dla zastosowania tego wyłączenia z opodatkowania PCC jest opodatkowanie VAT lub zwolnienie z VAT dostawy tych towarów. Natomiast w przypadku sprzedaży nieruchomości, aby zastosować to wyłączenie, dostawa nieruchomości nie może być objęta zwolnieniem z VAT (art. 2 pkt 4 lit. b) tiret pierwsze ustawy o PCC). Musi być opodatkowana VAT. Wtedy zastosowanie znajdzie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC i umowa nie zostanie objęta podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zasadniczo przy umowie sprzedaży nieruchomości:

- obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży i ciąży na kupującym (art. 3–5 ustawy o PCC),

- podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa rzeczy (art. 6 ustawy o PCC),

- stawka podatku wynosi 2 proc. (art. 6–9 ustawy o PCC),

- podatek pobierany jest przez płatnika, tj. notariusza sporządzającego akt notarialny umowy sprzedaży (art. 11 ustawy o PCC).

W przypadku nieruchomości zabudowanych, na gruncie ustawy o VAT przyjmuje się, że mamy do czynienia z dostawą budynków, budowli lub ich części – mogą one korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT.

Opcjonalnie...

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim >patrz ramka.

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje zatem, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata (interpretacja Izby Skarbowej w Poznaniu z 8 lipca 2013 r., ILPP2/443-360/13-4/PR).

Uwaga! Zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie ma zastosowania w przypadku, o którym mowa w art. 29 ust. 8 ustawy o VAT, tj. w sytuacji, gdy w okresie 5 lat od ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego jest zawierana umowa o przekształcenie przysługującego członkowi prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub ustanowienie w miejsce tego prawa odrębnej własności lokalu (art. 43 ust. 7 ustawy o VAT – 1 stycznia 2014 r. ust. 7 w art. 43 ustawy o VAT zostanie uchylony).

... albo obligatoryjnie

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 proc. wartości początkowej tych obiektów (z zastrzeżeniem art. 43 ust. 7a ustawy o VAT).

Gdy dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, podatnik nie ma możliwości wyboru opcji opodatkowania tej czynności VAT i umowa sprzedaży tej nieruchomości będzie obligatoryjnie opodatkowana PCC. Na sprzedawcy może natomiast ciążyć konieczność korekty in minus odliczonego podatku naliczonego w trybie art. 91 ust. 7 ustawy o VAT.

Opcja wyboru opodatkowania jest możliwa jedynie w stosunku do dostaw zwolnionych na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a zatem skupmy się na tym zwolnieniu.

Jest sposób na uniknięcie PCC

Gdy dostawa budynków, budowli lub ich części jest objęta zwolnieniem z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to od umowy sprzedaży powinien być pobrany podatek od czynności cywilnoprawnych.

Istnieje jednak możliwość uniknięcia podatku od czynności cywilnoprawnych w sytuacji, gdy nabywcą jest inny podatnik VAT czynny, a dostawa nieruchomości korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Mianowicie sprzedawca może wybrać tzw. opcję opodatkowania stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części. Warunkiem jest, aby dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

- byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,

- złożyli, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie to, stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, musi również zawierać:

- imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy,

- planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części

- adres budynku, budowli lub ich części.

W interpretacji Izby Skarbowej w Łodzi z 12 września 2013 r. (IPTPP2/443-503/13-3/JS) czytamy, że opcja opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, których dostawa byłaby zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jest możliwa w sytuacji gdy, zarówno sprzedawca, jak i nabywca są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi i przed dniem dokonania dostawy nieruchomości właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części. W tym przypadku sprzedawca może zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Autor jest doradcą podatkowym

Z preferencją albo bez

W przypadku wyboru opcji opodatkowania budynki, budowle lub ich części będą opodatkowane właściwa dla nich stawką, czyli:

- preferencyjną stawką 8 proc. VAT, jeżeli przedmiotem dostawy są obiekty budowlane lub ich części zaliczone do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym (art. 2 pkt 12, art. 41 ust. 2, 12 –12c, art. 146a pkt 2 ustawy o VAT) albo

- podstawową 23 proc. stawką VAT, gdy chodzi o pozostałe budynki, budowle lub ich części.

Dla naszego problemu, tj. optymalizacji podatkowej, kluczowe znaczenia ma jednak sam fakt wyboru opodatkowania dostawy tych nieruchomości, a nie wysokość stawki.

Pierwsze zasiedlenie w ustawie o VAT

Przez pierwsze zasiedlenie, w myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej.

Organy podatkowe przyjmują, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli lub ich części) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30 proc. wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), to nie oznacza to, że obiekt został zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę. Zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu (interpretacja Izby Skarbowej w Warszawie z 17 września 2013 r., IPPP3/443-693/13-2/SM; interpretacja Izby Skarbowej w Łodzi z 12 września 2013 r., IPTPP2/443-503/13-3/JS).