W innych przypadkach sądy konsekwentnie odmawiają prawa do obniżonego opodatkowania.

Przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą, który posiada grunty, budynki i budowle, zobowiązany jest do odprowadzania corocznie do budżetu gminy podatku od nieruchomości. W przypadku, gdy ze względów technicznych posiadane budynki i budowle nie są i nie mogą być wykorzystywane w prowadzonej przez przedsiębiorcę działalności, to prawo podatkowe umożliwia mu skorzystanie z niższej stawki podatku od nieruchomości. Tyle teoria. W praktyce uprawnienie to jest dla przedsiębiorcy w zasadzie nieosiągalne. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, która reguluje przedmiotowe zagadnienie, nie definiuje bowiem pojęcia względy techniczne, przyczyniając się tym samym do powstawania konfliktów na linii gmina – przedsiębiorca.

W zrozumieniu pojęcia względy techniczne nie pomagają też sądy administracyjne, które wyrażają często sprzeczne ze sobą poglądy. Najczęściej w orzecznictwie przyjmuje się, że pod tym pojęciem należy rozumieć okoliczności, które są: obiektywne, trwałe, nieusuwalne oraz niezależne od przedsiębiorcy. Taka interpretacja przepisu powoduje, że przedsiębiorca może zastosować preferencyjną stawkę podatku od nieruchomości tylko w odniesieniu do ruin nadających się jedynie do rozbiórki. W innych przypadkach sądy konsekwentnie odmawiają prawa do preferencyjnego opodatkowania.

Co to są względy techniczne

Zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w ustawie z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają grunty, budynki i budowle wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej przez przedsiębiorcę. Artykuł 1a ust. 1 pkt 3 ustawy umożliwia zastosowanie niższej stawki podatku (stawki preferencyjnej), jeżeli przedsiębiorca nie korzysta i nie może korzystać z nieruchomości ze względów technicznych.

Niestety sądy administracyjne prezentują różne poglądy co do tego, co należy rozumieć przez względy techniczne. W orzecznictwie przyjmuje się, że pod tym pojęciem należy rozumieć okoliczności, które są: obiektywne, trwałe, nieusuwalne oraz niezależne od przedsiębiorcy. Taka definicja dość istotnie ogranicza krąg sytuacji, w których przedsiębiorca może zastosować obniżoną stawkę podatku od nieruchomości, właściwie czyniąc to uprawnienie iluzorycznym. Zgodnie z takim rozumieniem pojęcia „względytechniczne", remont, modernizacja lub brak podłączenia mediów nie są przesłankami uprawniających do korzystania z niższej stawki podatku. W tej kwestii sądy administracyjne są dość zgodne. W jednym z najnowszych wyroków (wyrok z 19 lipca 2013 r., II FSK 2188/11) NSA uznał, że na niemożność wykorzystywania nieruchomości nie mają wpływu takie czynniki jak np. brak przyłączenia do sieci elektroenergetycznej. Zgodnie z prezentowaną przez sądy definicją pojęcia względy techniczne - takie okoliczności nie mają charakteru trwałego (nieodwracalnego). Taka przeszkoda może bowiem zostać zlikwidowana w każdym momencie poprzez podjęcie stosownych działań przez przedsiębiorcę (podatnika), zmierzających do przyłączenia budynku do sieci. Podobnie sądy oceniają kwestię remontu lub modernizacji.

Czy konieczna jest decyzja

W świetle najnowszego orzecznictwa trudno jednoznacznie stwierdzić, kiedy przedsiębiorca może skorzystać z niższej stawki podatku od nieruchomości. Proponowana obecnie definicja względów technicznych (okoliczności trwałe i nieodwracalne) sprowadza się w istocie do tezy, że tylko budynek nienadający się do kapitalnego remontu uzasadnia wyłączenie go z budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej i, tym samym, opodatkowanie preferencyjnymi stawkami w podatku.

Urzędy skarbowe często starają się forsować koncepcję, że zaistnienie względów technicznych uzależnione jest od wydania stosownej decyzji przez właściwy organ nadzoru - najczęściej oczekuje się decyzji organu budowlanego. Jednak sądy dość konsekwentnie orzekają, że stawianie takiego wymogu nie ma żadnych podstaw prawnych. Nie oznacza to jednak, że stosowna dokumentacja nie mogłaby być pomocna podatnikowi (wyrok WSA w Warszawie z 21 października 2009 r., III SA/Wa 682/09).

Firmy w sporze z fiskusem

Kwestia względów technicznych to obecnie jeden z najmniej klarownych fragmentów regulacji dotyczących podatku od nieruchomości, a wysokość tego podatku jest dla przedsiębiorców istotnym obciążeniem finansowym. Szansą dla podatników w prowadzonych postępowaniach jest powoływanie się na bardziej „umiarkowane" orzeczenia składów sędziowskich, wskazywanie na obiektywne przeszkody do wykorzystywania nieruchomości, uzasadniające zwolnienie, a także wskazywanie na tezy, które przypomniał Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 13 września 2011 r. (P 33/09), że w przypadku prawa podatkowego wszelkie wątpliwości co do treści przepisu powinny być rozstrzygane na korzyść podatnika. Trybunał Konstytucyjny zwrócił uwagę na tę zasadę właśnie w kontekście przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Potrzebna zmiana przepisów

Tomasz Hatylak, doradca podatkowy w departamencie podatkowym Squire Sanders Święcicki Krześniak sp.k.

Autopromocja
Subskrybuj nielimitowany dostęp do wiedzy

Unikalna oferta

Tylko 5,90 zł/miesiąc


WYBIERAM

Częstotliwość toczących się sporów dotyczących możliwości stosowania preferencyjnego opodatkowania nieruchomości przez przedsiębiorców pokazuje, że aktualne przepisy wymagają zmian. Podatnicy mogą liczyć na bardziej jasne regulacje jeszcze w tym roku. Zapowiadana nowelizacja ustawy o poprawie warunków świadczenia usług przez jednostki samorządu terytorialnego (m.in. projekt z 18 kwietnia 2013 r.) zakłada ograniczenie stosowania obniżonej stawki podatku ze względów technicznych do sytuacji stwierdzonych jednoznacznie decyzją właściwego organu nadzoru budowlanego (obecnie nie ma takiego wymogu). Wprawdzie będzie to kolejny obowiązek, jaki ustawodawca nakłada na podatników chcących skorzystać ze swoich uprawnień, ale może dzięki niemu zmniejszy się liczba długich i kosztownych sporów, jakie pod obecnie obowiązującymi przepisami przedsiębiorcy toczą z gminami i sądami administracyjnymi.