Zgodnie z rozporządzeniem ministra finansów z 4 listopada 2014 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących (DzU z 2014 r., poz. 1544 ze zm.) zwalnia się w okresie do 31 grudnia 2016 r. z obowiązku stosowania kas fiskalnych „Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi" (poz. 26 załącznika do rozporządzenia). Wartość sprzedaży nie ma w tym przypadku znaczenia. Istotne jest jedynie, aby usługi wynajmu były udokumentowane każdorazowo fakturą lub rachunkiem.
Miejsce postojowe razem z mieszkaniem
Prowadzę działalność w zakresie wynajmu lokali na rzecz osób fizycznych. Sprzedaż każdorazowo jest udokumentowana fakturą VAT ze stawką zw. W cenie czynszu udostępnione jest również przypisane do lokalu miejsce postojowe lub garażowe. Czy prawidłowo fakturuję wszystkie usługi ze stawką VAT zw.? Czy organy nie zakwestionują zwolnienia z VAT w odniesieniu do garażu?
W przypadku łącznego wynajmu mieszkania razem z garażem stawka zwolniona została zastosowana prawidłowo. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zwolnieniu z podatku podlegają usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. W praktyce obrotu gospodarczego, wynagrodzenie za udostępnianie garażu, miejsca postojowego (komórki lokatorskiej itp.) jest uwzględnione w zbiorczej kwocie za wynajem mieszkania ze stawką VAT zw. Wynajem miejsca garażowego nie stanowi bowiem odrębnej transakcji (można to uznać za świadczenie komplementarne do najmu mieszkania), a jednocześnie jest objęty jedną kwotą wynagrodzenia. Tym samym wyłącznie w sytuacji gdyby wynajem dotyczył tylko i wyłącznie miejsca garażowego, zasadne byłoby zastosowanie stawki podstawowej 23 proc.
Organy podatkowe w wydawanych interpretacjach kwestionują jednak prawo do zwolnienia z VAT w odniesieniu do miejsc garażowych (postojowych). Argumentują, że zwolnienie dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych, a garaże są lokalami użytkowymi, w odniesieniu do których zwolnienie z VAT nie przysługuje. I tak w interpretacji Izby Skarbowej w Poznaniu z 8 października 2015 r. (ILPP5/4512-1-180/15-2/PG) czytamy: „(...) garaż nie mieści się ani w pojęciu pomieszczenia technicznego, ani pomieszczenia gospodarczego. Zatem należy uznać, że stanowi lokal użytkowy. W związku z powyższym garaż nie stanowi lokalu mieszkalnego ani pomieszczenia pomocniczego służącego bezpośrednio zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Zatem zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, nie będzie miało zastosowania w stosunku do miejsca postojowego. W przypadku świadczenia usług wynajmu miejsca postojowego nie jest spełniona przesłanka stanowiąca o charakterze wynajmowanej nieruchomości. Hala garażowa, w której znajduje się miejsce postojowe, nie jest lokalem o charakterze mieszkalnym, lecz częścią lokalu o charakterze użytkowym, służącym co do zasady do przechowywania pojazdu. Hala garażowa nie stanowi również pomieszczenia pomocniczego oraz gospodarczego służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Wynajem miejsca postojowego – przez zarejestrowanego czynnego podatnika podatku VAT – jest zatem opodatkowany 23-proc. stawką podatku VAT na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy". Podobnie wypowiedziała się Izba Skarbowa w Katowicach w interpretacji z 5 lutego 2015 r. (IBPP2/443-1048/14/ICz).
Interpretacje organów podatkowych są sprzeczne w tym zakresie z dyrektywą VAT 2006/112/WE oraz orzecznictwem TSUE. Zgodnie z art. 135 ust. 1 pkt l dyrektywy zwalnia się z podatku dzierżawę i wynajem nieruchomości, przy czym zwolnienie nie ma zastosowania w odniesieniu do wynajmu miejsc parkingowych dla pojazdów. Jednocześnie wyłączenie ze zwolnienia dotyczy wynajmu miejsc parkingowych bez wynajmu mieszkania. W przypadku świadczenia obejmującego zarówno wynajem mieszkania, jak i uzupełniający wynajem miejsca garażowego zastosowanie ma stawka właściwa dla świadczenia głównego, tj. stawka VAT zw. dla wynajmu mieszkania. Potwierdza to wyrok TSUE z 13 lipca 1989 r. (C-173/88), w którym skład orzekający orzekł, że wynajem garażu jest zwolniony z VAT, jeżeli jest ściśle związany z wynajmem lokalu na cele, które są zwolnione z VAT (tutaj: wynajem lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe).