Czynsze za wynajmowane mieszkania mocno ostatnio wzrosły, bez zmian pozostaje natomiast limit zwolnienia z VAT. Co ma jedno do drugiego? Otóż fiskus każe przedsiębiorcom sumować obroty z biznesu i prywatnego najmu. Przez to łatwo przekraczają limit i tracą zwolnienie.

– Wielu przedsiębiorców o tym nie wie i wpada w pułapkę. Okazuje się bowiem, że mimo niskich obrotów z działalności przez wynajem prywatnego mieszkania stracili prawo do zwolnienia z podatku. I muszą płacić VAT z biznesu, mimo że sam wynajem nadal jest z niego zwolniony – mówi Grzegorz Gębka, doradca podatkowy w kancelarii GTA.

Skarbówka każe sumować obroty

O tej pułapce napisał do nas jeden z naszych czytelników. Prowadzi firmę i korzysta ze zwolnienia podmiotowego z VAT, przysługującego tym, którzy mają do 200 tys. zł obrotu rocznie. Wynajmuje też mieszkanie na cele mieszkaniowe, od czynszu nie płaci podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Zapytał Krajową Informację Skarbową, jak ma liczyć limit zwolnienia. Okazuje się, że musi sumować obroty z biznesu i wynajmu. „Wszystkie transakcje związane z nieruchomościami (również obrót z najmu mieszkań na cele mieszkaniowe) należy wliczyć do limitu zwolnienia podmiotowego” – wskazuje Krajowa Informacja Skarbowa.

– To bardzo niemiła niespodzianka dla przedsiębiorców. Chociaż sam wynajem mieszkania na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT, może spowodować opodatkowanie podstawowej działalności. Konsekwencje są bardzo przykre – mówi Cezary Szymaś, współwłaściciel biura rachunkowego ASCS-Consulting.

Jakie to konsekwencje?

– Jeśli okaże się, że przedsiębiorca powinien rozliczać VAT już wcześniej, to przede wszystkim musi zapłacić zaległy podatek. Nie odzyska go od kontrahentów, musi sam ponieść jego ciężar, potrącając go z kwot, które od nich otrzymał. Do tego są odsetki za zwłokę – tłumaczy Grzegorz Gębka.

Czytaj więcej

Wynajem na cele mieszkalne jest zwolniony z VAT

– Wiąże się to z korektą wszystkich rozliczeń, także PIT. Dochodzą też obowiązki administracyjne: konieczność prowadzenia ewidencji sprzedaży i zakupów, składania deklaracji, sporządzania Jednolitego Pliku Kontrolnego – wymienia Cezary Szymaś.

Fiskus powołuje się na dyrektywę

Eksperci podkreślają, że stanowisko skarbówki całkowicie zmienia zasady rozliczeń wielu przedsiębiorców. Sporo firm tak bowiem kalkuluje swoje przychody z działalności, aby uniknąć VAT. A okazuje się, że przez wynajem muszą go zapłacić. W interpretacjach fiskus argumentuje jednak, że polskie przepisy stanowią odwzorowanie unijnej dyrektywy 2006/112/WE. Z niej również wynika, że kwota obrotu obejmuje wartość transakcji związanych z nieruchomościami, do których zalicza się także najem i dzierżawę.

– Obroty z najmu nie są uwzględniane przy ustalaniu prawa do zwolnienia tylko wtedy, gdy można go uznać za transakcję pomocniczą. Trudno jednak potraktować najem mieszkania jako transakcję pomocniczą, np. przy działalności handlowej. Jest to bowiem odrębna czynność – mówi Grzegorz Gębka.

Limit zwolnienia z podatku określony jest w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Od 2017 r. wynosi 200 tys. zł obrotu rocznie. Na początku października Stowarzyszenie Współpracujących Biur Rachunkowych wystosowało do Ministerstwa Finansów list w sprawie jego podniesienia (pisaliśmy o tym w „Rzeczpospolitej” z 17 października).

Limit trzeba podnieść

Stowarzyszenie argumentuje, że od ostatniej podwyżki limitu ceny wzrosły ponad 30 proc. Realny poziom zwolnienia z VAT jest więc coraz niższy.

– Przedsiębiorcy przekraczający limit są zmuszeni do podnoszenia cen oferowanych towarów i usług. To powoduje problemy ze sprzedażą – wskazuje SWBR.

„Uważamy, że zwiększenie limitu zwolnienia w znaczny sposób wpłynęłoby na zmniejszenie obciążeń przedsiębiorców i rozwój gospodarczy, o który tak mocno walczymy” – pisze stowarzyszenie. I proponuje, aby rząd wystąpił do Komisji Europejskiej z wnioskiem o wyrażenie zgody na wyższy próg. Do tej pory nie otrzymało jednak odpowiedzi.

Magdalena Michałowska
właścicielka biura rachunkowego Meritum

Przedsiębiorcy bardzo często nie wspominają księgowym o uzyskiwaniu dochodów z najmu prywatnego, ponieważ nie są świadomi, że ma to wpływ na ich biznes i może spowodować przekroczenie limitu zwolnienia z VAT. Skutki mogą być opłakane. Przedsiębiorca, który nie płacił podatku i nie składał deklaracji, musi się liczyć z odpowiedzialnością karnoskarbową. Grzywny można uniknąć, jeśli złożymy czynny żal (czyli poinformujemy urząd o wykroczeniu), nie chroni on jednak przed zapłatą zaległości wraz z odsetkami. Zaległy podatek trzeba potrącić z kwot otrzymanych od kontrahentów. Dodatkowo konieczna jest korekta wszystkich ewidencji na potrzeby PIT/CIT. Co gorsza, wielu przedsiębiorców rozliczających się ryczałtem i korzystających ze zwolnienia z VAT nie przechowuje faktur dokumentujących wydatki. Jeśli okaże się, że faktycznie ten VAT musieli płacić, nie będą mogli odliczyć podatku naliczonego od zakupów.