Zwiększenie kwoty wolnej od PIT oraz podniesienie progu dochodów uprawniających do 17 proc. podatku. Takie korzystne zmiany czekają w przyszłym roku wynajmujących, którzy rozliczają się według skali podatkowej.

Przypomnijmy, że zarabiający na tzw. wynajmie prywatnym, czyli takim, który nie jest działalnością gospodarczą, mają do wyboru dwie formy rozliczenia z fiskusem. Pierwsza to liczony od przychodu ryczałt. Stawka podatku wynosi 8,5 proc. Od nadwyżki przychodów ponad 100 tys. zł rocznie 12,5 proc.

Druga forma to skala PIT. Podatek liczymy od dochodu (czyli przychodu pomniejszonego o koszty). Teraz do 85,5 tys. zł rocznie jest to 17 proc., powyżej 32 proc.

Polski Ład podnosi próg w skali. Dzięki temu 17 proc. PIT zapłacą ci, którzy mają do 120 tys. zł dochodu rocznie. Także wynajmujący. Skorzystają oni również z wyższej kwoty wolnej, która wyniesie 30 tys. zł dochodu rocznie.

Przelicz, co się opłaca

Te dwie nowości mogą spowodować, że skala podatkowa dla niektórych wynajmujących stanie się bardziej opłacalna niż ryczałt. Tym bardziej że daje prawo do odliczania kosztów. A tych może być całkiem sporo. Przede wszystkim wynajmujący mogą rozliczyć, poprzez odpisy amortyzacyjne, wydatki na nabycie mieszkania. A także zakupy wyposażenia, remonty, czy nawet odsetki od kredytu. Może to dać spore podatkowe oszczędności.

Warto więc skalkulować, uwzględniając nową kwotę wolną od podatku, wyższy próg, a także możliwość odliczania kosztów, czy w przyszłym roku nie warto przejść z ryczałtu na skalę. Tym bardziej że to już ostatnia szansa na taką formę rozliczenia. Polski Ład przewiduje bowiem, że od 2023 r. wszyscy wynajmujący prywatnie muszą przejść na ryczałt. Czyli nie odliczą już żadnych wydatków. Na dodatek podatek naliczą od każdej złotówki, na ryczałcie nie ma bowiem kwoty wolnej.

Prawo do rozliczenia według skali jeszcze przez rok wynika z dodanego do Polskiego Ładu w trakcie sejmowych prac przepisu przejściowego. Stanowi on, że zarabiający na wynajmie w przyszłym roku mogą stosować zasady opodatkowania obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r. Czyli skalę albo ryczałt.

Dla wynajmujących ważny jest też przepis w sprawie amortyzacji mieszkań i domów. Początkowo Polski Ład jej zakazywał już od 1 stycznia 2022 r. Ostatecznie w nowelizacji znalazł się jednak przepis przejściowy, z którego wynika, że jeszcze w przyszłym roku będzie można zaliczać do podatkowych kosztów odpisy amortyzacyjne od domów i mieszkań. Pod warunkiem, że zostały nabyte bądź wytworzone przed 1 stycznia 2022 r.

Przykład:

Pan Kowalski wynajmuje dwa mieszkania. Dochody rozlicza według skali. W przyszłym roku nie musi zmieniać formy opodatkowania. Może też jeszcze amortyzować mieszkania i rozliczać odpisy w podatkowych kosztach. W 2023 r. będzie musiał już płacić ryczałt od przychodu, bez prawa do odliczania kosztów.

Biznes też straci

A co z tymi, dla których najem jest działalnością gospodarczą? Oni nie muszą przechodzić na ryczałt, ani w 2022, ani w 2023 r. Mogą zostać na skali albo liniowym PIT. Z prawem do odliczania kosztów. Wyjątkiem jest amortyzacja mieszkań i domów. Możliwa będzie jeszcze w przyszłym roku. W 2023 r. już nie.

Dlaczego fiskus wprowadza zakaz amortyzacji? Nie podobają mu się korzyści podatkowe z wynajmu. Nieruchomości mieszkaniowe korzystają z podwójnych preferencji w PIT – pisze Ministerstwo Finansów w uzasadnieniu do Polskiego Ładu.

Co to za podwójna preferencja? Chodzi o to, że zakup mieszkania można rozliczyć w kosztach, a przy jego sprzedaży (po pięciu latach) nie trzeba wykazywać przychodu. To eldorado niedługo się skończy. Wprawdzie mieszkalne nieruchomości nadal będzie można sprzedać bez PIT, Polski Ład zakazuje jednak ich amortyzacji.

Nie czekaj z remontem i wyposażeniem

W 2023 r. osoby zarabiające na prywatnym wynajmie nie rozliczą już żadnych kosztów. To konsekwencja konstrukcji ryczałtu, który będzie dla nich obowiązkowy. W tej formie podatek płaci się od czystego przychodu, bez pomniejszania o koszty jego uzyskania. Stracą na tym ci, którzy zamierzają zainwestować w wynajmowany lokal. Nie odliczą już wydatków na remont czy zakup wyposażenia. Dlatego powinni się pospieszyć. Jeśli poniosą wydatki w 2021 albo 2022 r. i są na skali, skorzystają jeszcze z odliczenia. Mogą też kontynuować amortyzację mieszkania i rozliczać w kosztach odpisy. To wszystko daje mniejszy dochód i dzięki temu można sporo zaoszczędzić na podatku (a nawet w ogóle go nie płacić).

A co z tymi, którzy dopiero chcą kupić mieszkanie na wynajem? Jeśli zrobią to jeszcze w tym roku, do końca 2022 r. będą mogli je amortyzować i rozliczać wydatki na nabycie w podatkowych kosztach. Gdy lokal był używany przed nabyciem przynajmniej przez pięć lat, odpisy mogą być dość wysokie. Jeśli jednak kupią mieszkanie w 2022 r. albo w następnych latach, z amortyzacji nici.

Czytaj więcej

Polski Ład - poradnik: Kto zyska, a kto straci na „obniżce” podatków