Podatek dochodowy od nieruchomości komercyjnych - jakie budynki obejmuje

Na podstawie ustawy z 15 czerwca 2018 r. wprowadzono zmiany do obowiązujących od 1 stycznia br., przepisów ustawy o CIT oraz ustawy o PIT. Zmiana dotyczy przepisu o minimalnym podatku dochodowym od nieruchomości komercyjnych. Nowelizacja została przeprowadzona w następstwie roboczych konsultacji z Komisją Europejską.

Czytaj także: Opodatkowanie nieruchomości komercyjnych. Podatek „galeryjny" nie zbiera pochlebnych opinii

Niezależnie od klasyfikacji

Dotychczasowe przepisy obowiązujące od 1 stycznia br. w zakresie opodatkowania przychodów z tytułu własności środka trwałego, były skierowane do podatników posiadających określone nieruchomości komercyjne w postaci:

a) budynku handlowo- usługowego sklasyfikowanego w KŚT jako: centrum handlowe, dom towarowy, samodzielny sklep i butik, pozostały handlowo – usługowy;

b) budynku biurowego sklasyfikowanego w KŚT jako biurowy.

Ich wartość początkowa musiała przekraczać 10 mln zł. Budynki, które nie zostały ujęte w tych kategoriach, niezależnie od ich wartości początkowej, nie były objęte podatkiem.

Po zmianach, które wejdą w życie od przyszłego roku, podatek obejmie przychody ze środka trwałego będącego budynkiem, który:

a) stanowi własność albo współwłasność podatnika,

b) został oddany w całości albo w części do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze,

c) jest położony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

W wyniku nowelizacji minimalnym podatkiem dochodowym zostały objęte wszystkie budynki, niezależnie od ich klasyfikacji (m.in. mieszkalne, niemieszkalne, przemysłowe, magazynowe) położone na terytorium Polski, jeżeli generują przychody z najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Z zakresu tego podatku zostały wyłączone jedynie przychody z budynków mieszkalnych oddanych do używania w ramach realizacji programów rządowych i samorządowych dotyczących budownictwa społecznego, przy spełnieniu warunków określonych w ustawie.

Limit dotyczy jednego podmiotu

Wprowadzony z początkiem 2018 r. podatek miał dotyczyć dużych podmiotów, czego dowodem było uzależnienie powstania obowiązku podatkowego od wartości początkowej środka trwałego, który musiał przekraczać kwotę 10 mln zł. Mali i średni podatnicy posiadający nieruchomości o mniejszej wartości nie musieli identyfikować po swojej stronie obowiązku podatkowego. Co ważne, wartość nieruchomości komercyjnych należących do jednego podatnika nie podlegała kumulacji. Jeden właściciel mógł więc mieć kilka budynków o wartości 9,9 mln zł każdy i nie był zobowiązany do zapłaty podatku.

Po zmianach podatek określony przez ustawodawcę jako „podatek od przychodów z budynków" obciąży wynajęte budynki niezależnie od tego, jaką działalność prowadzi tam podatnik. Ponadto, limit 10 mln zł dotyczy wszystkich posiadanych przez podatnika budynków, a nie - jak dotychczas – jednej nieruchomości.

Przykład

Podatnik prowadzący przedsiębiorstwo logistyczne wynajmował magazyny. Od 1 stycznia 2018 r. nie był zobowiązany do zapłaty podatku „galeryjnego", ponieważ budynki magazynowe nie podlegały w ogóle opodatkowaniu tym podatkiem. W związku z nowelizacją, od 1 stycznia 2019 r., w przypadku wynajmu powierzchni magazynowej będzie zobowiązany za każdy miesiąc obliczać i wpłacać na rachunek urzędu skarbowego podatek od przychodów z budynków, jeżeli będzie on wyższy od kwoty zaliczki na podatek dochodowy za dany miesiąc.

Dochodowy chociaż majątkowy

Podatek zwany potocznie galeryjnym, wg systematyki ustawy podatkowej nie jest odrębnym rodzajem podatku, ale podkategorią podatku dochodowego. Pod jego przykrywką ustawodawca postanowił wprowadzić nowe obciążenie podatkowe. Ma ono wiele cech właściwych podatkowi majątkowemu, jakim jest np. podatek od nieruchomości. Obciążenie to jest wykorzystywane w celach gospodarczych, ale systemowo zostało ukryte w podatku dochodowym. Ukrycie to realizowane jest przez konstrukcję odliczenia kwoty podatku wyliczonego w wyżej wymieniony sposób od podatku dochodowego należnego za dany okres. Jednak w przypadku podatników realizujących na szeroką skalę inwestycje majątkowe lub nieosiągających istotnie wysokich dochodów (ponieważ przykładowo korzystają ze strat podatkowych z lat poprzednich), podatek ten będzie stanowił obowiązkowe obciążenie wyniku finansowego, tak samo jak dochodowy. Nie będzie on jednak mógł być odliczany od podatku dochodowego w latach następnych.

Korzystne zmiany z mocą wsteczną

Co do zasady, uchwalone zmiany zaczną obowiązywać od 1 stycznia 2019 roku. Jednak korzystne rozwiązania będą mogły mieć zastosowanie w roku podatkowym rozpoczynającym się po 31 grudnia 2017 r. (z mocą wsteczną). Tym samym, w ślad za uchwaloną ustawą, przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatnicy będą mogli stosować rozwiązanie dotyczące objęcia podatkiem wyłącznie budynków oddanych w całości albo w części do używania na podstawie najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze już w roku podatkowym rozpoczynającym się po 31 grudnia 2017 r.

Ponadto, już od 1 stycznia 2018 r. podatnicy będą mogli przy ustalaniu podstawy opodatkowania wyłączyć budynki wykorzystywane wyłącznie albo w głównym stopniu na własne potrzeby (dotychczas takim rozwiązaniem były objęte tylko budynki biurowe). ?

Podstawa prawna:

ustawa z 15 czerwca 208 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (DzU z 2018 r. poz. 1291)

art. 30c ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. DzU z 2018 r. poz. 200 ze zm.)

art. 24b i art. 24c ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. DzU z 2018 r. poz. 1036 ze zm.)

Joanna Majcherczak starszy konsultant w Departamencie Doradztwa Podatkowego i Prawnego w Mariański Group Kancelarii Prawno-Podatkowej

Wprowadzone mocą nowelizacji zmiany spowodowały, że podatek ten nie będzie, jak pierwotnie zakładano, dotyczyć hipermarketów i galerii handlowych, lecz wszystkich budynków, jeżeli generują przychody z najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Trudno zatem sądzić, że zmiana ta, jak zostało wskazane w uzasadnieniu, pozytywnie wpłynie na działalność małych i średnich przedsiębiorstw poprzez zwiększenie ich konkurencyjności, a tym samym wzmocnienie pozycji na rynku. W istocie będzie to bowiem dodatkowe obciążenie, które wpłynie negatywnie na kondycję finansową firm. ?